Марина Селина, РИА Новости.
В России, по официальным данным, десятки тысяч обманутых дольщиков. Откуда они берутся? Юристы напоминают - дьявол кроется в деталях. Детали в данном случае относятся к законодательству о долевом строительстве.
Но граждане, мечтающие получить вожделенные ключи от новой квартиры, в правовых дебрях разбираться, как правило, не склонны. А компаниям-застройщикам в существующих условиях проще нарушить закон, чем его исполнить.
Власть пытается защитить дольщиков, но, судя по всему, покупка жилья на этапе строительства будет еще долго оставаться для россиян скорее рулеткой, чем способом обрести крышу над головой.
Ловушка ждет
30 марта в Совете Федерации (СФ) состоялись общественные слушания на тему как защитить россиян при покупке жилья на этапе строительства. Зампред комитета СФ по экономической политике, предпринимательству и собственности Владимир Гусев признал, что Россия - чуть ли не единственная страна в мире, где столько беспорядка в отношениях между дольщиками и застройщиками.
И это подтверждают цифры. Представитель департамента жилищной политики Минрегиона Антон Гетта заявил, что, по данным на начало марта, в России около 80 тысяч обманутых дольщиков и около 900 проблемных объектов, то есть недостроенных, не полностью оформленных или вообще не построенных домов, куда должны были заселиться пострадавшие люди.
Проблема обманутых дольщиков стала повсеместно известной в России в 2004 году после громкого скандала с компанией "Социальная инициатива", когда оставшиеся без жилья люди устраивали пикеты и голодовки в центре Москвы. Эта история послужила поводом для принятия специального закона (214-ФЗ) о долевом строительстве, который предполагает обязательное заключение Договора долевого участия (ДДУ) между дольщиком и застройщиком.
Закон приняли, но обманутые дольщики никуда не делись. Застройщики до сих пор продолжают использовать серые схемы в отношениях с клиентами.
Вместо договора долевого участия заключаются, например, предварительные договоры купли-продажи, договоры займов и используются векселя. В результате дольщик нередко остается либо вообще без квартиры и без денег, либо с большим трудом все-таки возвращает свои деньги, на которые купить готовую квартиру нельзя. Ситуация может быть еще более плачевной, когда человек берет кредит в банке под залог, например, родительской квартиры и вкладывается в строящееся жилье. В итоге ни квартиры, ни денег, долг на всю жизнь и постоянный страх потерять последнюю имеющуюся жилплощадь.
Чиновники готовы помочь, но не знают как
И даже закон о долевом участии не дает дольщику стопроцентной гарантии получения квартиры. Застройщик может обанкротиться или заморозить строительство на долгие годы. В последнее время группы обманутых и пострадавших дольщиков используют разные способы привлечения внимания к своим проблемам. В том числе с помощью интернет-форумов и специальных социальных сетей, например Однодольщики.ру. И нельзя сказать, что у них это не получается. Власть и законодатели пытаются помочь. Но помощь эта пока больше формальная, чем практическая.
Кардинальные рецепты, которые могли бы быть действенными на практике использовать не удается.
Один из них заключается во введении обязательного страхования ответственности для застройщиков. Но, как заметил на встрече в СФ директор департамента рисков Национального страхового и кредитного агентства Борис Шаронов, большинство страховых компаний просто не решатся взять на себя риски работы в столь нестабильной сфере.
Президент Российской гильдии риэлторов Григорий Полторак предупредил, что введение обязательного страхования автоматически повысит стоимость жилья минимум процентов на 20.
Второй рецепт борьбы с недобросовестными строителями заключается в том, чтобы вообще избавить дольщиков от отношений с застройщиками и возложить эту роль на банки через механизм кредитования компаний. Желающие вложиться в еще не существующее жилье могут вносить в банк предоплату - подобная практика, кстати, существует в европейских странах. Но фактически инвестором выступает банк, даже если потенциальный владелец жилья готов положить на счет в банке полную сумму, необходимую на строительство. Такая идея ранее уже звучала, но не была реализована. Фактически она сводит на нет идеологию 214-ФЗ.
Действуй грамотно
Антон Гетта из Минрегиона напомнил, что к концу 2012 года перед ведомством стоит задача снять проблему обманутых дольщиков. Министерство пока пытается действовать на застройщиков через местные контролирующие органы. Но в зону контроля в первую очередь попадают те компании, которые, следуя букве закона, регистрируют договоры долевого участия. Любителей серых схем проконтролировать сложнее.
Летом 2010 года для застройщиков, привлекающих средства дольщиков, но не заключающих ДДУ, было введено наказание в виде штрафа в размере от полумиллиона до миллиона рублей. Однако эксперты считают, что эта мера не подействует. Регистрация договоров долевого участия в контролирующих органах не обходится без коррупции, так что, соблюдая закон, кроме рисков попасть под пристальный контроль, компании несут еще и финансовые затраты в виде взяток, что тоже чревато наказанием.
Получается, проблема обманутых дольщиков - комплексная. Причина не только в немощных законах, но и в вездесущей коррупции и в особенностях национальных экономических реалий. У граждан в силу уровня доходов почти нет выбора в способах приобретения жилья, а компании в погоне за прибылью готовы идти на любые риски.
И все-таки, если вернуться к деталям, то гражданам пока ничего не остается, кроме как заботиться о себе самостоятельно. "Не стоит соглашаться ни на какие альтернативные схемы отношений с застройщиком, кроме договора долевого участия", - советует управляющий партнер компании "Правовые инициативы - XXI век" Ксения Авходиева.
"И, прежде чем идти на сделку, проверьте добросовестность застройщика - в интернете, правовых системах, социальных сетях, попросите договор аренды или свидетельство о праве собственности на землю, разрешение на строительство, проектную декларацию", - советует юрист. Кроме того, можно обратиться в контролирующие органы, где будущему дольщику должны предоставить информацию о застройщике. Потраченное время и нервы в таких случаях помогут избежать более крупных потерь в будущем.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
