Мария Селиванова, экономический обозреватель РИА Новости; Марина Селина, РИА Новости.
Расходы граждан на покупку квартиры или дома могут возрасти. Удорожание связано с грядущим реформированием Гражданского кодекса (ГК), который сделает обязательным участие нотариуса в сделках с недвижимостью. В среду, 9 марта, поправки в ГК будут обсуждаться на совещании у президента Дмитрия Медведева.
Квартира - не повод для убийства
Сейчас при смене собственника недвижимости посещение нотариуса является делом сугубо добровольным. Присутствие нотариуса обязательно лишь при заключении договора ренты и оформлении завещаний (в том числе касающихся недвижимости), а также при оформлении домов и квартир в залог, объяснила адвокат юридической компании "Правовые инициативы -XXI век" Ксения Авходиева.
Значительная часть сделок совершается поэтому без участия нотариуса. При покупке на вторичном рынке стороны сделки самостоятельно или при помощи риэлторов составляют договор купли-продажи и вместе с пакетом необходимых документов передают его в регистрирующий орган - Росреестр. Для того, чтобы зарегистрировать сделку, нужны договор, паспорта и личное присутствие продавца и покупателя.
Покупка квартиры на первичном рынке, как правило, у застройщика, происходит также без нотариуса.
Простота процедуры играет на руку преступникам: пожилые, одинокие, больные люди или социально неблагополучные граждане с легкостью лишаются своих квартир, часто даже не отдавая себе отчета в том, что подписанные ими документы - договор дарения или купли-продажи их жилья.
"Возьмите Францию или Германию - почему там не убивают одиноких стариков? Потому что даже если ты убил старика, ты его квартирой не завладеешь, поскольку без нотариуса этого сделать нельзя, а нотариус несет персональную ответственность за законность сделки по переходу имущества. И больше того, он контролирует исполнение договора в отношении недвижимости", - сказал глава Совета при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства Вениамин Яковлев. То, что делает нотариус во Франции, называют системой обеспечения правовой безопасности всех участников правооборота. В Германии это называется предварительным правосудием, когда возможность нарушения закона устраняется, пояснил Яковлев.
Зачем нужен нотариус?
Поправки в Гражданский кодекс сохранят за нотариусом обязанность проверить законность содержания сделки (то есть соответствие нормам законодательства) и наличие прав граждан на ее совершение. Сюда входит проверка дееспособности участников операции, выяснение их доброй воли, наличия необходимых документов и их принадлежности, разъяснение сути сделки. Выявлять и соблюдать права и интересы третьих лиц, не участвующих в сделке (например, детей), также должны они.
Но теперь нотариусы же будут собирать необходимые документы по квартире и передавать их для регистрации сделки. Также новации в законодательстве позволят нотариусу посылать запросы и получать не просто информацию, а официальные сведения из различных государственных органов, в том числе, и регистрационных. Это освободит граждан от необходимости ходить по кабинетам чиновников, стоять в очередях и собирать справки. "При огромном объеме сделок, участие нотариуса даст возможность сократить очереди в разы", - говорит пресс-секретарь Федеральной нотариальной палаты Алексей Лацейко.
Очереди будут длиннее
Участие нотариуса в операциях с недвижимостью - это хорошо забытое старое. До 1999 года они уже были обязательным звеном при купле-продаже жилья. Тем не менее, в 1990-е годы совершалось немало мошеннических действий на рынке недвижимости, говорит Ксения Авходиева. Потому эксперты и участники рынка недвижимости весьма скептически относятся к возможному расширению полномочий нотариусов, зато предвидят массу проблем.
Участие нотариуса не решит проблему "криминальной" потери жилья одинокими или неблагополучными россиянами, говорит руководитель аналитического центра "индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. Есть "черные" нотариусы, которые оформят сомнительный договор. К тому же иногда нотариусы готовят договор для постоянных клиентов, что называется, не глядя, пояснил эксперт.
При посещении нотариуса всегда приходится стоять в очереди - "убить день", как рассказал Репченко. Либо за дополнительную плату воспользоваться услугами посредников, которые помогут попасть к нотариусу без очереди. Сейчас, к примеру, в Москве в год совершается 100 тысяч сделок только на вторичном рынке. При этом, по данным Федеральной нотариальной палаты, в городе работают 800 нотариусов (всего в России - 7670 человек).
Необходимость заверять все "жилищные" сделки приведет к увеличению штата сотрудников нотариальных контор, а значит - издержек, которые будут переложены на плечи клиентов. Очереди, скорее всего, тоже увеличатся. К тому же нотариусы неохотно удостоверяют нестандартные договоры, говорит Авходиева. Значит, сторонам сделки еще придется поискать лояльного нотариуса.
Немаловажная деталь - цена нотариального оформления.
"Операции с недвижимостью существенно подорожают", - говорит ведущий консультант компании "ФинЭкспертиза" Дмитрий Ширяев. Сейчас за регистрацию ипотечной сделки, как следует из Налогового кодекса, нотариус возьмет 0,3% от стоимости недвижимости. По словам Олега Репченко, средняя стоимость двухкомнатной квартиры в столице - 300 тысяч долларов. Даже если участие нотариуса в сделке обойдется в минимальные 0,3% от стоимости квартиры, это увеличивает затраты покупателя на одну тысячу долларов. В скором времени эти расходы станут обязательными.
Правда, на практике плата, скорее всего, будет выше. Нотариусы уже давно практикуют взимание произвольно устанавливаемой платы за "техническую работу" и "консультации", что законом не запрещено.
После принятия поправок, риэлторам, нотариусам и Росреестру, скорее всего, придется разобраться, кто же из них проверяет "чистоту" сделки. "Иначе двойной контроль - нотариусов и регистраторов - может обернуться двойной бесконтрольностью, поскольку каждая из инстанций будет надеяться на бдительность другой", - опасается Ширяев. Теоретически наведение порядка в этом вопросе должно изменить стоимость услуг риэлторов: они должны уменьшиться. Ведь после реформы ГК им останется лишь найти подходящий вариант квартиры для клиентов.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
