Смотреть видеоинтервью Надежды Косаревой и Ирины Ясиной>>
Многие высокопоставленные лица говорят о конце кризиса. Эксперты же приводят другие данные. Например, о снижении розничного товарооборота, о падении реальных заработных плат, то есть о снижении жизненного уровня населения. А он, как известно, все последние годы только рос. Снижаются ли темпы строительства жилья? Можно ли говорить в настоящем времени о реализации программы «Доступное жилье»? На эти и другие вопросы ответила Надежда Косарева, президента Фонда Института экономики города. Беседовала Ирина Ясина.
- Это правда, что у нас не падают темпы строительства жилья? И будет ли это в дальнейшем?
- В I полугодии этого года объем ввода жилья по сравнению с I полугодием 2008 года действительно не снизился. Но, к сожалению, это не говорит о том, что по итогам года у нас не будет падения объемов ввода жилья, поскольку в I полугодии завершалось строительство того жилья, которое было начато в прошлом году и даже в позапрошлом году. Сегодня застройщики не начинают строительство нового жилья, поэтому нас ожидает снижение объемов строительства – небольшое в этом году и гораздо более существенное в следующем году и еще через год.
-То есть в 2011 и 2012 годах?
- В 2010, 2011 и, если не будут предприняты какие-то меры, то в 2012. У нас строительство многоквартирного многоэтажного дома занимает 2-3 года. Поэтому, как вы понимаете, если его строительство не начали в этом году, то в ближайшие 2-3 года его не введут в строй.
- Сразу два вопроса. Первый – почему не строят? И, соответственно, второй – есть ли надежа, что к 2012 году ситуация исправится?
- Основная причина, почему не строят – это падение спроса населения, то есть главный фактор сегодня – это спрос населения. Почему упал спрос населения? Есть три причины: первая – это отложенный спрос населения в ожидании снижения цен. Как только начали немножко снижать цены на жилье, сразу все, даже те, у кого
была платежеспособность, решили подождать, а может еще убавят цены? За этим последовало практически одновременное снижение доступности кредитования. В данном случае я говорю о кредитовании как для покупателей жилья или участников строительства, так и для самих застройщиков. Потом мы стали наблюдать и снижение доходов населения, которое, в свою очередь, снижает и общий спрос.
Поэтому для застройщиков главной проблемой сегодня является спрос населения. Прогнозировать, что ситуация улучшится, мне бы, конечно, очень хотелось, и я надеюсь, что все-таки финансовая стабилизация приведет к тому, что люди снова начнут покупать жилье, улучшится ситуация в сфере ипотечного кредитования, потому что в этом полугодии в шесть раз упали объемы ипотечного кредитования по сравнению с 2008 годом. Стоимость кредитов очень сильно увеличилась, а срок, на который предоставляют кредиты, снизился.
- Исчезло ощущение стабильности. Видимо, в данном случае это важно.
- Конечно. Это всё-таки долгосрочные кредиты, и вам надо быть уверенным, что у вас будет занятость, доход и так далее. Поэтому, я думаю, что ситуация должна стабилизироваться. И всё-таки в ближайшие 2-3 года выйти на уровень хотя бы 2007-2008 годов.
- Что дает тебе основание столь оптимистично смотреть в будущее?
- Есть некоторые признаки того, что цены на рынке жилья перестали снижаться.
- Какие?
- Это самые оперативные данные, полученные от риэлторов и других участников рынка. Эти данные пока не зафиксированы в статистике. Вообще-то всегда в сентябре происходило оживление на рынке жилья, но вот в этом году этот сезонный пик повторяется. Есть исследования, которые проводил Фонд содействия жилищному строительству, которые тоже показывает, что спрос, в общем, существует, но он отложен. Поэтому, если сейчас приостановится падение цен, этот отложенный спрос все-таки выйдет на рынок.
- То есть люди будут тратить деньги, которые хранили в «защечных мешках». Это не вновь заработанные деньги, так скажем.
- Это и накопления, которые существуют уже, это и те активы, которые у людей есть. У нас все-таки 85% населения имеют жилье в собственности – это очень много, и значит, что, продав актив и добавив накопления, человек может улучшить жилищные условия. База всё-таки очень хорошая. К тому же есть некоторая тенденция, что ставки по ипотеке перестали расти. Сейчас они более или менее высокие. ЦБ говорит, что в среднем где-то 14,7%. Но позитив состоит в том, что расти перестали. До этого все время росли. Правда, это пока всё наблюдения такие очень короткие.
- Предположим, что это так. Тем не менее, ты одновременно говорила о том, что падают доходы населения. И я об этом тоже говорила. Означает ли это, что отложенный спрос выльется, а нового не будет?
- Да, такая ситуация возможна. Всё зависит еще от того, какая будет динамика, что будет быстрее падать, расти и снижаться – доходы или цены? Если цены будут продолжать снижаться, то даже при снижающихся доходах ситуация может оставаться стабильной. Здесь важно сочетание трёх факторов: динамики доходов, цен на жильё и условий ипотечного кредитования.
- Надя, скажи, а территориальные различия существуют?
- Да, очень большие. Во-первых, у нас по итогам первого года был рост жилищного строительства на 10, 15, 20%. А в части регионов было падение объемов, то есть это такая «средняя температура по больнице». Но, как мы видим, динамика роста жилищного строительства дифференцирована.
- Приведи, пожалуйста, примеры по регионам.
- У меня есть информация по вводу жилья в первом полугодии. Например, больше 20% рост был в Мурманской области, в Тверской области, в Псковской, Липецкой, Нижегородской, Ленинградской. Есть
коэффициент доступности жилья, он считается так: как относится цена средней квартиры к среднему годовому доходу семьи, то есть сколько лет семье нужно ни есть, ни пить, чтобы накопить на квартиру. Очень интересно, что у нас в 2008 году и в первом квартале 2009 года ситуация по этому показателю ухудшалась во всех федеральных округах, кроме Приволжского, Уральского и Сибирского. А этих округах улучшалась, то есть соотношение цен на жилье и доходов населения улучшалось в пользу повышения доступности жилья.
- Я пытаюсь сообразить за счет чего. Сибирский – там нефть и газ, а Уральский, наоборот, кризисный регион – металлургия, машиностроение.
- Очевидно, там цены на жилье упали больше.
- Может быть!
- Это самые первые результаты, но факт в том, что ситуация очень дифференцирована. Цифры не только по регионам, но и по отдельным городам разные, потому что рынки локальны. Совсем плохая ситуация в моногородах. Но это всем известно. Ситуация, когда у вас одно место работы и встает это предприятие, снижаются доходы, значит, у вас начинаются проблемы.
- Хорошо. А столицы чем отличаются?
- Если говорить о Москве, то ее я всегда сравниваю с антикварным магазином.
- Я понимаю почему.
- Это достаточно уникальное благо не только для жителей нашей страны, но даже для всего мира, для тех, кто хочет по какой-то причине жить в Москве. А предложение жилья здесь ограничено. И его никогда не будет больше. К сожалению, есть лимиты по предложению жилья в Москве. Поэтому ситуация со спросом на жилье в
столице, на мой взгляд, скорее охарактеризовалась вот этим самым отложенным ожиданием, то есть давайте подождем, может цены упадут. Так что, к сожалению, я не думаю, что в Москве цены будут падать. На мой взгляд, они будут расти. Даже не смотря на то, что снижается спрос, а предложение еще больше снижается. Москва практически перестала строиться в данный момент. Очень резко упали объемы строительства, поэтому жилья больше не становится.
- Надя, нацпроект «Доступное жилье» похоронен? Или он каким-то образом еще подает признаки жизни?
- Нет, он не похоронен. Наоборот, в него внесена сейчас некая новая мысль, на мой взгляд конструктивная. Ее суть в том, что у нас кризис на рынке жилья, давайте попробуем использовать эту ситуацию для того, чтобы сформировать новый сегмент на рынке жилья – жильё эконом- класса. Такого сегмента практически не было или он был очень небольшим. И идея в том, чтобы создать условия и сконцентрировать всю государственную поддержку, весь государственный спрос только на жилье эконом-класса. Даже цифра появилась, что в этом году не дороже 30 000 за квадратный метр. Ну, понятно, что это в перспективе эта цифра может меняться.
Понятно, что вся эта концепция требует дальнейшей доработки, обсуждения и так далее. Но идея, мне кажется, правильная. Мы предъявляем спрос и формируем требования на наш спрос, чтобы жилье было недорогое, отвечало качественным параметрам и так далее. А потом уже стараться создавать обычные условия конкурентной среды, чтобы это стало стабильным сегментом, появились новые предложения возобновления.
В советское время были такие жилищно-строительные кооперативы. Это тоже относится к жилью эконом-класса, потому что там нет прибыли для коммерческого застройщика. Люди строят для себя, на многом
экономят, хотят построить подешевле. Сейчас готовится ко второму чтению закон как раз по этому поводу, чтобы государство могло оказывать таким жилищно-строительным кооперативам дополнительную поддержку: землю давать на льготных условиях и т.д.
- Коли мы уж говорим о роли государства, оно помогает застройщикам, которые попадают в трудное положение в связи с кризисом?
- Насколько я знаю, нет. Где-то ещё весной или летом было принято решение, что государство будет помогать не всем застройщикам и не конкретным застройщикам, оно будет помогать создавать спрос на рынке жилья, потому что основная проблема – это спрос.
- Да, это было бы умнее.
- Ну, по крайней мере, так было продекларировано. Анализирую антикризисные меры правительства, я не видела ни одной меры поддержки каких-то конкретных застройщиков. Есть государственный спрос, который очень большой. Его в этом году пытаются сконцентрировать на первичном рынке жилья, каким-то образом даже цены стараются сбить либо купить недостроенное жилье с обязательством застройщиков достроить жильё, но это всё меря не для помощи конкретным фирмам, а предъявление общего государственного спроса на рынок.
- Предположим, что программа "Доступное жилье" будет реализовываться. Как много лет потребуется, чтобы удовлетворить в этих кризисных условиях ну хотя бы первичный спрос населения на жилье?
- К сожалению, кризис и неопределенность ситуации поставили нас в такие условия, что сейчас очень сложно выдавать точные цифровые прогнозы.
- 10, 15, 40 лет?
- Пока, по крайней мере, экспертное сообщество при разработке каких-то своих концепций, видений не оставляет мысли, что где-то к 2020 году можно создать более или менее достойные приемлемые условия на этом рынке. Вот сейчас готовится новый проект-стратегия по развитию ипотечного кредитования…
- Как раз хотела спросить.
- Сейчас пока стадии подготовки и обсуждения. Все пока исходят из того, что можно к 2020 году планировать достижения того, что с помощью ипотечного кредита, жилье будет доступно, примерно, для 50% населения.
- Но это очень позитивно.
- Конечно, сценарий в этой стратегии описывается гораздо более негативно, но как целевую задачу, которую можно достичь, мы ее рассматриваем.
- Нет, Надя, целевую задачу мы рассматривать не будем, потому что цели у нас всегда были благие, а уж каким образом мы к ним продвигались и как мы их не достигали, мы хорошо все прекрасно знаем.
- Ну, иногда бывало, что мы их даже перевыполняли.
- Хорошо. Приведи, пожалуйста, пример с перевыполнением.
- В 2004-м году, когда началась программа «Доступное жильё», планов, что у нас в 2008-м году будет выдано 640 миллиардов рублей ипотечных кредитов, даже близко не стояло.
- А сколько процентов населения воспользовалось этими ипотечными кредитами?
- В общей сложности на 2008 год было выдано около 800 тысяч кредитов, то есть 800 тысячам семей. Не так уж мало.
- Почти миллион, да? Но, на самом деле, действительно, очень хочется верить в какие-то позитивные моменты, когда общая ситуация говорит: «Тише, тише, спокойнее! Всё будет как всегда! Не надо совершенно по этому поводу радоваться».
- У меня тоже нет ощущений, что все будет легко и просто. Но прогнозировать все время какой-то негатив не хочется, мне это просто психотип не позволяет. Я исхожу из того, что всё-таки надо стараться и тогда что-то будет не так уж плохо. Но многое зависит от тех факторов, которые «жилищникам» не подвластны.
