МОСКВА, 21 июл - РИА Новости. Подмосковные строители в первом полугодии 2009 года, несмотря на кризис, возвели многоквартирных домов даже больше, чем за аналогичный период прошлого года, однако эксперты, опрошенные РИА Новости, не склонны удивляться таким оптимистичным цифрам и объясняют эти результаты завершением объектов, строительство которых было начато еще до кризиса.
Специалисты прогнозируют, что проблемы возникнут, скорее всего, через один - два года, когда строительство уже начатых домов завершится, а заделов на будущее почти не останется. Это мнение подтверждается и тем фактом, что на сегодняшний день количество строек в Подмосковье сокращается, значительная часть многоквартирных домов просто "заморожена", а оставшиеся строятся крайне низкими темпами.
Количество строек тает на глазах
В 2008 году строители Подмосковья сдали в эксплуатацию 4,607 миллиона квадратных метров жилья в многоэтажных домах. При этом в том же году губернатор Московской области Борис Громов отметил, что темпы строительства жилья в 2009 году будут несколько снижены, о чем сегодня и свидетельствует статистика крупнейших риелторских компаний московского региона.
Так, по словам руководителя аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрия Таганова, в настоящий момент на территории Московской области строится 518 многоквартирных домов (или около 2,5 миллиона квадратных метров). Из них 71,6% (370 домов) приходится на новостройки, расположенные в пределах 20 километров от Москвы, и 17,7% (92 дома) - на жилые комплексы на расстоянии 20-50 километров от столицы. Оставшаяся часть строящихся объектов приходится на города, расположенные за пределами 50-километровой зоны от МКАД.
В то же время генеральный директор "Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ" Владислав Луцков отмечает, что в настоящий момент в базе его компании насчитывается примерно 540 новостроек, находящихся на различных этапах строительства.
Из них, продолжает он, 405 домов (75%) расположены на расстоянии до 20 километров от МКАД, около 93 (17,2%) строек - в городах и поселках в зоне от 20 до 50 километров от кольцевой автодороги, а в дальнем Подмосковье (свыше 50 километров от МКАД) ведется строительство оставшихся 42 домов.
При этом, добавляет Таганов, в июне 2008 года в стадии строительства находилось 654 объекта, что на 21% больше по сравнению с нынешними показателями, тогда как по информации Луцкова снижение произошло лишь на 6%, а в июне прошлого года строилось 573 жилых дома.
В то же время, отмечает генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец количество сдаваемых метров, несмотря на некоторое снижение количества строек, по инерции и вовсе растет.
По его данным, за полгода в Московской области введены в эксплуатацию новые квартиры общей площадью 1,005 миллиона квадратных метров, что на 28,7% больше по сравнению с уровнем первого полугодия 2008 года.
"Дело в том, что строительство домов планируется за несколько лет. Еще летом 2008 года никто не предполагал столь глубокого кризиса, поэтому на фоне многолетнего роста рынка и цен застройщики запроектировали, нашли финансирование и начали строить много новых объектов", - рассказывает Барнинец.
По его мнению, последствия кризиса заметно отразятся на количестве возводимых домов и квадратных метров в перспективе двух-трех лет, когда текущие проекты будут завершены, а новые еще не начаты. Об этом же говорит и Луцков, который считает, что снижение объемов ввода многоэтажного жилья в Подмосковье в значительной степени будет наблюдаться в 2010-2011 годах.
Из чего можно выбрать
По оценке Луцкова, среди всех строящихся в настоящий момент жилых домов в Подмосковье, основная часть приходится на новостройки среднего класса - 68,9%. При этом, добавляет он, разница между средним классом и "экономом" заключается в мелочах, поэтому его можно назвать улучшенным "экономом", но еще не "бизнесом".
Например, в квартирах среднего класса площадь составляет 30-40 квадратных метров на человека, в отличие от 20-30 квадратных метров на человека в эконом-классе. Несущие и ограждающие конструкции в среднем-классе не только сборный железобетон (как в экономе), но и монолит, и кирпич, говорит эксперт.
"Остекление в среднем классе - импортные пластиковые профили средней ценовой ниши (двухслойные или трехслойные стеклопакеты), в то время как в экономе - отечественные деревянные или пластиковые профили (двухслойные стеклопакеты). Кроме этого, если в эконом-классе предусмотрено одно машиноместо на квартиру, то в среднем классе это уже 1,7 машиноместа на квартиру", - уточнил Луцков.
Оставшаяся доля рынка, по его словам, приходится на эконом-класс - 28,5% и бизнес-класс - 2,6%.
При этом, приводит он статистику, в поясе до 20 километров от МКАД распределение по классам выглядит следующим образом: "эконом" - 35,3%, средний - 61,5%, "бизнес" - 3,2%. На территории 20-50 км от МКАД: "эконом" - 8,1%, средний - 91,2%, "бизнес" - 0,7%.
Элитное жилье в многоквартирных домах, по словам экспертов, в Подмосковье вообще не представлено.
Треть новостроек в Подмосковье "заморожена"
Как указывают эксперты, в настоящий момент данные о приостановке строящихся проектов в открытых источниках практически отсутствуют. Причиной этого является то, что застройщики не заинтересованы в распространении подобной информации и зачастую ее не подтверждают.
В то же время, по оценкам директора аналитического центра МИАН Алексея Кудрявцева, долю "замороженных" многоквартирных домов на территории Подмосковья в настоящий момент можно оценить в 30-40%. Луцков в свою очередь утверждает, что на сегодняшний день примерно на 35% объектов строительство полностью остановлено или его темпы очень низкие.
Вместе с тем, единодушно утверждают эксперты, проекты, реализуемые без задержки относительно изначально запланированных сроков, в последнее время единичны, тогда как срыв сроков строительства наблюдается практически на всех объектах.
В период кризиса, утверждает Таганов, это объясняется тем, что финансирование строительства ведется с перебоями: нет средств - строительство останавливается, поступают средства - стройка возобновляется. Вместе с тем, обращает внимание Барнинец, даже до кризиса 95% объектов в области передавались новоселам с нарушением графика, "причем иногда запоздание достигало трех лет, а в среднем составляло около полугода".
"Строек, которые брошены совсем - фактически нет. Просто где-то строили раньше один этаж в неделю, а сегодня один этаж в два месяца, раньше работали 50 человек на отделке, а теперь только десять, да еще и перебрасывают бригады с одного объекта на другой", - комментирует он.
Таганов, говоря о влиянии кризиса на общую ситуацию на рынке жилья Подмосковья, напоминает, что в докризисное время многие девелоперы вели излишне агрессивную кредитную политику: десятки и сотни миллионов долларов кредитов набирались исходя из уверенности, что дешевые "длинные" иностранные займы будут всегда, а высокий покупательский спрос и рост цен тоже никуда не денется.
Цены продолжают снижаться...
Как следует из информации Таганова, по состоянию на конец июня 2009 года, средняя стоимость жилья в первой зоне Подмосковья (от 0 до 5 километров от МКАД) составила 77,576 тысячи рублей за квадратный метр. Во второй зоне (от 5 до 20 километров от МКАД) - 64,287 тысячи рублей за квадратный метр.
В третьей зоне (от 20 до 50 километров от МКАД) - 55,584 тысячи рублей за квадратный метр. В самой отдаленной четвертой зоне (от 50 километров и далее) стоимость жилья составила 46,339 тысячи рублей за квадратный метр, добавил он. Все последние месяцы цены на жилье в данных секторах снижались.
Приводя статистику по ценам в близлежащих к столице городах, Кудрявцев рассказывает, что дороже всего жилье в новостройках стоит в Красногорске - 90,823 тысячи рублей за квадратный метр. Далее идет Реутов со стоимостью 88,736 тысячи рублей за квадратный метр и Химки с ценой 85,057 тысячи рублей за квадратный метр.
...но спрос от этого не растет
Как указывают эксперты, кризис наравне с объемом строительства жилья оказал значительное влияние и на спрос. Несмотря на снижение цен, многие покупатели в силу негативной экономической и психологической ситуации на рынке сократили свою активность и не спешат совершать столь крупные покупки. Многие из них боятся недостроев, считает Барнинец, а по информации Кудрявцева, с конца 2008 года под влиянием макроэкономической ситуации, сокращения платежеспособности населения и приостановки ипотечных программ на первичном рынке, снижение спроса на подмосковные новостройки составило около 20%.
"В настоящее время можно говорить о стабилизации спроса. При этом если в начале года мы наблюдали резкий всплеск обращений, который объяснялся скорее попытками потенциальных покупателей самостоятельно оценить происходящие на рынке перемены, то сегодня "исследовательский" спрос уступает место реальному, ориентированному на совершение сделок", - указывает Кудрявцев.
По его словам, востребованность подмосковной недвижимости даже в настоящий момент достаточно высокая, так как помимо спроса со стороны местных жителей, многие московские семьи рассматривают приобретение новостройки в области как оптимальное решение жилищного вопроса.
Например, стоимость хрущевки в спальном районе Москвы вполне сопоставима с ценой современной квартиры большей площади в городе-сателлите, добавляет он.
"Что касается потребительских предпочтений, то в первую очередь люди интересуются домами высокой готовности, риски недостроя или смещения сроков по которым минимальны. При этом сам город или направление Подмосковья зачастую не является определяющим при выборе будущего местожительства. Значительная часть покупателей озвучивает свой запрос просто как "ближайшее Подмосковье", - заключает Кудрявцев.
