Анатолий Горев, для РИА Новости.
Острая фаза кризиса, по-видимому, все-таки пройдена. В банковские «линейки» постепенно возвращаются продукты, павшие несколько месяцев назад жертвой кризиса ликвидности. Медленно, но верно воскресают потребительские кредиты, и даже появляются предложения по экспресс-кредитованию – хотя, казалось бы, соответствующие программы умерли всерьез и надолго. На этом фоне частичного ренессанса особенно печально смотрится ипотека. Для большинства банков она пока включена в «черный список».
Это тем более огорчительно потому, что в России, в отличие от США, вовсе не этот вид банковского бизнеса породил кризис. Напротив, как считает глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка, ипотечные кредиты в России были наиболее надежными, их выдавали после более ли менее тщательной проверки платежеспособности заемщика, не за несколько часов, как потребительские кредиты, и не по двум или даже одному документу, как это охотно делали с экспресс-кредитами.
Однако даже все эти меры предосторожности, как выяснилось, не помогли. Просрочка по ипотеке с начала текущего года уверенно растет. Конечно, абстрактные цифры в данном случае не шокируют, как в случае с просрочкой по корпоративным долгам – речь пока идет примерно о 1,6-2% (оценки экспертов расходятся). По итогам же года этот показатель может вырасти до 3-5% или даже 7% (в зависимости от того, по какому сценарию пойдет развитие экономической ситуации в стране). Для сравнения: в докризисный период просрочка по жилищным кредитам колебалась в рамках технической погрешности, а дефолты по ипотечным долгам, по признанию самих банкиров, носили, скорее, технический характер. Люди либо «забывали» вовремя совершать очередные платежи, либо плохо рассчитывали свои траты. После напоминаний со стороны банков подавляющее большинство неисправных должников возобновляло обслуживание кредитов, говорят банкиры.
Сейчас ситуация изменилась. На смену техническим дефолтам приходят дефолты постоянные, связанные, прежде всего, с сокращением доходов людей. Тут-то и начинают вскрываться «подводные камни» ипотеки, заложенные еще в тучные докризисные годы. Выясняется, например, что банки зачастую предоставляли кредиты людям с не слишком высокими доходами. В результате последние в качестве ежемесячных платежей вынуждены были отдавать от 40% до 50% своей зарплаты. Понятно, что такие кредиты могли оказаться в числе «плохих» и без экономического кризиса: чтобы такие заемщики оказались неплатежеспособными, достаточно было «локальных» проблем. Например, возникновения у людей непредвиденных трат на лечение, временного сокращения доходов в результате смены работы (или ее потери) и т.д.
Еще одним «подводным камнем» стало то, что в докризисные годы банки наперегонки предлагали заемщикам кредиты с первоначальным взносом на уровне 10-20%. Скептики уже тогда говорили, что это может со временем породить серьезные проблемы для «либеральных» финансово-кредитных структур и – в случае негативного развития ситуации – для сектора в целом. Ведь неспособность людей сформировать солидный первоначальный взнос косвенно свидетельствует о низком уровне их финансовой дисциплины. Которая обычно ярко проявляется в минуты жизни трудные – например, когда на смену процветанию резко приходят «тощие» времена.
Но, понятно, что кризисов бы не было вообще, если бы люди прислушивались к предостережениям. Исправления в свои ипотечные программы кредитования банкам пришлось вносить задним числом, и зачастую – после временной полной «заморозки» этих программ. Сейчас, как признаются банкиры, на российском рынке невозможно найти ипотечный продукт с первоначальным взносом ниже 30-40% от общей суммы сделки. 20%, в свое время так часто фигурирующие в программах кредитования российских банков, либо отошли в прошлое, либо остались в качестве исключения. Например, это условие можно теперь встретить в льготных программах кредитования, когда речь идет о продаже квартир, находящихся у банков в залоге. То есть, о реализации жилья, которое было отнято у «плохих» заемщиков в результате дефолта.
Естественно, изменилось и другое – ставки по ипотечным продуктам. Сейчас средний уровень на рынке составляет 16-18%. Чуть более льготные условия предлагают заемщикам госбанки, удерживающие ставки в пределах 15%. Однако спрос и на их кредиты, и на кредиты частных банков находится на низком уровне. Особенно печальная ситуация складывается в регионах, где ипотека фактически умерла. В этом отношении весьма показателен пример ВТБ-24, одного из главных игроков на рынке ипотечного кредитования. До кризиса доля региональной ипотеки в его общем ипотечном портфеле устойчиво превышала 50-60%. Во втором квартале текущего года она резко упала.
Людей, как подчеркивают эксперты, отталкивают не только высокие ставки и ужесточившиеся требования к первоначальному взносу. Важную роль играет и психологический фактор: на фоне бесконечных рассуждений о второй волне кризиса, нескольких «точках перелома» Второй великой депрессии и неизбежной стагнации у потенциальных заемщиков формируется четкое убеждение – через два-три года они могут оказаться неплатежеспособными. Так стоит ли залезать в долги для того, чтобы убедиться в этом на практике и пройти через весьма неприятную процедуру отъема квартиры?
Казалось бы, сочетание всех этих факторов (плюс отсутствие у банков долгосрочного фондирования) означает одно: условий для нормального функционирования ипотеки на горизонте не просматривается. На плаву это направление банковского бизнеса пока поддерживают либо госбанки (выполняя тем самым правительственный наказ), либо дочерние структуры иностранных финансово-кредитных групп (благо последние все-таки имеют доступ к долгосрочному фондированию). Российские частные банки пока уступают и тем, и другим.
Однако налицо и позитивные сигналы: ипотека медленно, но верно начинает возвращаться в их продуктовые «линейки». Сама логика бизнеса диктует это: кризис рано или поздно окончится, и тогда будет очень сложно, если вообще возможно, завоевать себе место под солнцем. Может статься, что ипотечный рынок к тому моменту будет плотно «оккупирован» либо структурами с госучастием, либо иностранными «дочками». У которых, кстати сказать, российская ипотека сейчас отнюдь не вызывает таких нареканий, как американская ипотека.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
