Инна Коломейская для РИА Новости.
Кризис на рынке недвижимости приведет в следующем году к резкому сокращению объемов строительства. Это означает, что, даже выкупая по дешевке квадратные метры у проблемных девелоперов, государство не сможет выполнить федеральную программу «Доступное жилье». Но это еще не самое страшное. Из-за замораживания проектов и нехватки средств у застройщиков около 2,5 млн российских семей рискуют оказаться в числе обманутых дольщиков. Волна их возмущения окажется гораздо масштабнее, чем в 2005 году, когда незадачливых покупателей квартир было втрое меньше.
Для того, чтобы цены на квартиры не выходили за рамки разумного, и хотя бы половина россиян получила доступ к покупке жилья, в целом по стране необходимо строить не менее 80 млн кв. м в год. Такие ориентиры прописаны в федеральной программе «Доступное жилье». До настоящего момента они не выполнялись. В прошлом, рекордном для отрасли году, в России было возведено около 60 млн кв. м. В этом году, по данным Ассоциации строителей России (АСР) объемы будет примерно такими же. А вот в следующем году и рынок в целом, и государственную программу ожидает провал. По подсчетам Николая Кошмана, президента АСР, из-за кризиса темпы роста жилищного строительства за 10 месяцев 2008 года упали в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это означает, что в 2009 году объемы возведения жилья снизятся как минимум на 20% - и это еще в лучшем случае, если в феврале-марте рынок не захлебнется второй волной кризиса.
Правительство уже объявило строительство одной из приоритетных отраслей экономики, спасать которые нужно обязательно. Сейчас принимаются меры для стимулирования ипотеки, на бюджетные средства выкупаются квартиры для социальных программ, девелоперы получают возможность рефинансировать свои долги за счет кредитов ВЭБа. Однако полностью проблем отрасли это не решает. Эксперты уверены, что кризис будет преодолен только тогда, когда на рынок вернется высокий платежеспособный спрос. Но произойдет это не раньше, чем снизятся цены. «Стоимость жилья по регионам снижается неравномерно, но в целом можно сказать, что падение составляет 20-30%», - говорит Николай Кошман. Для хорошего уровня продаж этого явно недостаточно. Правда, риэлторы сейчас всеми силами пытаются придержать падение цен, так что истинная картина станет ясна только в начале следующего года, когда возможности такой тактики будут исчерпаны.
Угроза недостроя
Обвал цен приведет не только к возвращению спроса на рынок, но и весьма значительным потерям девелоперов, которым придется отвыкать от сверхприбылей. Некоторые эксперты полагают, что оживление в отрасли наступит только тогда, когда рентабельность бизнеса застройщиков составит порядка 10%. То есть квартиры, например, в Москве при себестоимости $1,5 тыс. за кв. м будут продаваться по $1,7 тыс. Такие цифры для нынешнего рынка – полнейшая утопия. При нынешнем уровне коррупции, проблемах с получением земельных участков, прокладкой инженерных коммуникаций, строительством инфраструктуры большинству застройщиков придется просто уйти с рынка.
Опасения сейчас вызывает состояние даже лидеров отрасли. Например, по данным биржевой системы ОРСИ, четыре крупнейших московских застройщика – «Главмосстрой», «Мосстроймеханизация-5», ПИК и СУ-155 – работают себе в убыток уже два года. К лету этого года их совокупные долги в пять раз превысили объем совокупного капитала. Исправить положение девелоперы смогут не раньше конца 2009 года, поскольку, по оценкам Минэкономразвития, в России уже наблюдается рецессия и спад производства. В такой ситуации непомерные долги девелоперов могут привести к банкротству многих компаний.
Застройщиков может спасти реструктуризация бизнеса и объединение с другими компаниями. Этот процесс уже начался, и контролем над ним даже заинтересовалось государство. Но пока неясно, насколько эффективными окажутся подобные меры, и как скоро они могут дать результат. Зато уже понятно, что в ближайший год российским застройщикам придется практически полностью тратить вырученные от продажи квартир средства на завершение строительства уже начатых проектов.
Сейчас в целом по России заморожено порядка 60% строек, и угроза того, что эти проекты так и останутся недостроенными, вполне реальна. При чем строительство сворачивают не только частные девелоперские компании. По прогнозам Антона Силуанова, заместителя главы Минфина, половина государственных строек в регионах будут заморожены, поскольку доходы субъектов из-за падения налоговых сборов в 2009 году могут снизиться на 700-800 млрд руб. Компенсировать эти потери государство не сможет, так что на строительство денег просто не останется.
Аналитики банка UniCredit подсчитали, что сейчас в целом по России в стадии недостроя находится 78 млн кв. м жилья. Чтобы вывести все эти объекты на рынок девелоперам всех форм собственности понадобится как минимум $47-50 млрд. Даже при масштабной государственной поддержке, относительно легком доступе к банковским кредитам, 50%-ном падении цен и хорошем спросе, в следующем году российские застройщики смогут найти только $27,9 млрд. Следовательно, как минимум 18,3 млн кв. м в уже начатых жилых проектах так и останутся недостроенными. Участники рынка считают, что себестоимость строительства - $1,5 тыс. за кв. м – оценена специалистами UniCredit слишком высоко. В среднем по стране она не превышает $1 тыс. за кв. м, то есть недостроенного жилья может оказаться меньше. Но в том, что оно все-таки будет, не сомневается никто. «В 2009 году в регионах не достроят как минимум 20% из запланированных к вводу объектов», - уверен Михаил Лубенец, генеральный директор компании «Пересвет-Регион».
До недавнего времени около 60-70% строящегося в стране жилья, по оценкам Владислава Луцкова, директора аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», финансировалось за счет средств потребителей, покупавших квартиры на ранних стадиях строительства. Если начнется массовая заморозка строек и банкротство девелоперских компаний, на рынке может сформироваться новый класс обманутых дольщиков. На этот раз в данную категорию, по оценкам АСР, попадут 2,5 млн семей. В прошлый раз (в 2005 году, после вступления в силу закона №214 «О долевом участии в строительстве») жилье осталось недостроенным лишь у 200 тыс. семей. Тогда страну захватила волна митингов, и государству пришлось брать на себя выполнение обязательств недобросовестных застройщиков.
Можно представить, что начнется сейчас, когда обманутыми окажутся в 10 раз больше россиян, при чем их проблемы уже нельзя будет списать на неких отдельных жуликов от строительства. Жилья до сих пор не дождались около 60 тыс. семей, пострадавших в 2005 году. Сколько лет понадобится на то, чтобы обеспечить квартирами 2 млн. обманутых дольщиков в условиях масштабного экономического кризиса, сейчас не берется предсказать ни один аналитик.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
