Инна Коломейская, для РИА Новости.
Российский рынок ипотеки, бурно развивавшийся последние несколько лет, схлопнулся нынешней осенью буквально за пару недель. Условия выдачи кредитов ужесточились настолько, что обращаться за ними рискуют единицы, но и из них одобрение получают лишь 40%. Пока отсутствие новых заемщиков не слишком беспокоит банки, все еще не справившиеся с кризисом ликвидности. Для начала участники рынка и власти пытаются не допустить массовых дефолтов по уже выданным кредитам.
По данным Банка России, россияне успели набрать ипотечных кредитов в общей сложности почти на 1 трлн руб. Пока объем просроченной задолженности по ним невелик – специалисты Агентства по ипотечному кредитованию (АИЖК) подсчитали, что он составляет не более 2%. Но в ближайшее время доходы многих заемщиков могут существенно сократиться. Тем же, кто потеряет работу, вообще будет не до процентных выплат. Поэтому эксперты прогнозируют, что до трети выданных кредитов не будут погашены в срок. По словам Ивана Осколкова, директора департамента Минэкономразвития, при худшем сценарии дефолтными могут оказаться ипотечные кредиты на 300-400 млрд руб.
Государство уже разработало программу помощи заемщикам, оказавшимся в трудном положении. Суть ее такова: гражданин, потерявший работу, может подать заявку в АИЖК, и агентство в течении года с момента обращения будет вместо него расплачиваться с банком (на эти цели из бюджета будет выделено 25 млрд руб.).
Предполагается, что за год Россия преодолеет кризис, нынешние безработные восстановят свои доходы и вновь смогут самостоятельно погашать кредиты.
Программа начнет работать с января 2009 года. Обратиться за консультацией в АИЖК можно уже сейчас. Лучше сделать это поскорее, поскольку документов для получения помощи понадобится немало: выписка из трудовой книжки, заверенная бывшим работодателем, справка 2 НДФЛ, документ о постановке на биржу труда, без которого рассчитывать на господдержку невозможно, копию паспорта, договор ипотеки, а также выписку из единого государственного реестра о том, что купленная в кредит квартира является единственным жильем заемщика. Со всеми этими документами придется идти в банк, выдавший кредит, и договариваться о реструктуризации долга.
Государство собирается помогать только тем, кто самостоятельно выжить действительно не может. Если у заемщика есть, например, вторая квартира, то его заявка вряд ли будет удовлетворена. Анна Ярцева, директор департамента коммуникаций АИЖК, признает, что такая недвижимость может рассматриваться как инвестиционная, и агентство будет как минимум запрашивать дополнительные подтверждения отсутствия доходов от сдачи жилья в аренду.
Агентство также не будет обеспечивать стопроцентных выплат по кредиту, если у заемщика, помимо потерянной работы, имеется другой легальный источник дохода. Лимит выдачи средств предполагается корректировать и в том случае, если банк выдавал ипотеку, исходя их совокупного дохода супругов. Расчеты будут производиться индивидуально для каждого случая. Например, банк выдавал семье с совокупным доходом в $5 тыс. кредит, ежемесячные выплаты по которому составляли $2 тыс. Если из-за кризиса доходы семьи сократились как раз на эти $2 тыс., то заемщики смогут продолжать платить около $1,2 тыс. в месяц, а остальные $800 за них доплатит государство.
Гражданам, решившим, что за них решат все проблемы, стоит вспомнить о том, где бывает бесплатный сыр, и не слишком обольщаться по поводу государственного альтруизма. Даже самому беспомощному заемщику не удастся просто так отдохнуть годик от ипотечных выплат. Во-первых, по расчетам АИЖК, средний ежемесячный платеж по кредиту составляет 10-15 тыс. руб., и именно исходя из этой цифры будет определяться лимит компенсаций. Но такие расчеты правомерны только для некоторых регионов. В Москве, Питере и некоторых других крупных городах по ипотеке приходится платить как минимум вдвое больше. То есть полностью переложить заботы о своей недвижимости на плечи государства жителям мегаполисов не удастся.
Во вторых, займы, выданные на приобретение квартир в новостройках, могут вообще не попасть в сферу внимания АИЖК, поскольку по действующему российскому законодательству ипотечным признается только сданное в эксплуатацию жилье.
И, наконец, в-третьих и самых главных – годовой кредит, предоставленный уволенным заемщикам АИЖК, придется возвращать. «Ставка по нему будет льготной, скорее всего привязанной к ставке рефинансирования ЦБ», - говорит Анна Ярцева. На первый взгляд может показаться, что просто не платить по кредиту, не прибегая к господдержке, выгоднее: штраф за просрочку по ипотеке составляет в среднем 0,5% в месяц, то есть 6% в год. Но экономить таким образом довольно рискованно, поскольку после трех просрочек банк имеет право досрочно расторгнуть кредитный договор.
Расплачиваться с АИЖК можно будет весь срок, оставшийся до погашения ипотеки. В агентстве надеются, что наличие второго кредита станет для заемщика мощным стимулом к поиску новой работы. Через год, когда гражданин снова начнет расплачиваться с банком самостоятельно, долг можно будет реструктурировать, увеличив срок кредитования. Если же платежеспособность клиента за год не восстановится, банкам ничего не останется, кроме как погашать задолженность, продавая заложенную недвижимость.
Помимо поддержки временно неплатежеспособных заемщиков через АИЖК, у правительства есть еще два варианта оказания помощи гражданам. Оба они также должны окончательно оформиться к январю 2009 года.
Первый предполагает выдачи банкам госгарантий, а заемщикам – государственного кредита, выделяемого примерно так же, как и пособие по безработице, но с обязательным условием тратить деньги только на погашение кредита. Бюджетный заем также придется возвращать после того, как заемщик найдет работу, а залогом по нему будет служить ипотечное жилье.
Второй вариант – отмена трехлетнего моратория на использование материнского капитала. С января, как предполагается, эти средства можно будет направлять на частичное погашение или оплату процентов по ипотеке, причем подавать заявку на получение средств за 3-9 месяцев до их использования также не придется. Правда, для этого придется внести поправки и в закон о материнском капитале, и в федеральный бюджет – по нынешнему порядку реальное наполнение сертификатов должно было начаться только в 2010 году. Успеют ли власти внести поправки, найти средства и уладить все формальности до нового года, пока не ясно.
Впрочем, основная цель принимаемых сейчас правительством мер – не столько обезопасить банки от дефолтов ипотечных заемщиков, сколько успокоить население. «Рынок ипотеки в России не так уж велик, и пользовались услугой в основном представители среднего класса с достаточно высокими доходами. Они и так достаточно защищены, помощь государства может им и не понадобиться», - считает Дмитрий Шустерняк, генеральный директор компании «ФинЭкспертиза».
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
