Влад Гринкевич, экономический обозреватель РИА Новости.
Финансовый кризис внес сумятицу на рынок недвижимости. Застройщики, риэлторы и кредиторы пытаются найти ответ на вопрос: что будет с рынком и с ценами на недвижимость? По тому, сколь активно строители убеждают потенциальных покупателей приобретать квартиры немедленно, можно предположить, что в течение ближайших месяцев цены на жилье пойдут вниз. Это и не удивительно: застройщикам надо спешно расплачиваться с кредиторами, а спрос на их продукцию резко упал.
Упасть, чтобы подняться?
Обычно в начале осени количество сделок заметно увеличивается. В этом году, по признаниям риэлторов, ситуация прямо противоположная: в некоторых регионах количество сделок уже сократилось на четверть. Это значит, что строителям, скорее всего, придется продать, как минимум, часть объектов со значительной скидкой. Ведь большую часть инвестиций в строительный комплекс – последние годы они росли на 30% в год – составляли заемные деньги. Теперь застройщики не могут получить новые кредиты, или цена их слишком высока. Между тем, строители в долгах как в шелках –задолженность крупных компаний колеблется в среднем пределах от $500 млн до $1,5 млрд. Без возможности перекредитоваться, строительным компаниям только и остается, что распродавать готовые объекты и направлять вырученные средства на погашение задолженности.
При этом банкиры уверены, что распродать жилье по нынешним ценам будет непросто. Подтверждением может служить заявление «Росевробанка», который в конце прошлой недели обратился к заемщикам с просьбой до 15 ноября 2008 года досрочно погасить 30% от суммы кредита, мотивировав свое решение тем, что переданные в залог квартиры могут сильно потерять в цене.
Впрочем, и сами строители заявляют о грядущем падении цен. Компания Mirax Group – занимается строительством дорогой недвижимости – предрекает 25%-ное удешевление недвижимости. С таким прогнозом согласны другие коллеги по цеху, при этом они отмечают, что строительный проект в состоянии выдержать и 40%-ное падение, а краткосрочное удешевление объектов на четверть никак не подорвет бизнес застройщиков.
Доступность жилья не увеличивается
Недостатка в предложении на рынке жилья в ближайшее на рынке не будет, но доступнее оно не станет, в том числе из-за непростой ситуации на рынке ипотечного кредитования. Как признают сами строители, последние годы ипотека была пусть и не основным, но важным движителем рынка. А теперь она стала одной из первых жертв финансового кризиса: крупнейшие банки ужесточают условия и приостанавливают выдачу ипотечных кредитов. Банк «ВТБ 24» с 4 октября ввел мораторий на выдачу ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья, а также перестал выдавать кредиты без первоначального взноса. Теперь желающие получить ссуду на жилье должны оплатить 20% его стоимости, а для покупки жилья на первичном рынке нужно передать в залог уже имеющуюся квартиру. «Сбербанк» объявил об увеличении срока рассмотрения заявлений на выдачу ипотечного кредита до 18 рабочих дней, еще около десятка крупных банков просто приостановили выдачу ипотечных кредитов. Да и увеличение процентной ставки в среднем до 20% годовых (со страховками сумма получается неподъемная) говорит о том, что банкиры не хотят выдавать ссуды на жилье.
В среднесрочной перспективе жилье может стать даже менее доступным: строители замораживают до лучших времен подчас даже те проекты, что готовы на 70-80%. Например, в конце прошлой недели работающая в России австрийская строительная компания Strabag (имела заказов на 2,5 млрд евро) объявила о приостановке проектов на сумм 150 млн евро. Ее примеру следуют и отечественные застройщики. Эксперты предрекают в ближайшее время сокращение объемов строительства примерно на 30%, что, безусловно, снизит вклад строительного комплекса в ВВП – сейчас он составляет 7-8%. Вторым следствием спада на строительном рынке могут стать увольнения. По оценке Росстата по итогам 2007 года в отрасли работало 5,286 человек, по оценке экспертов компании ФБК, под сокращение могут попасть 15-20%, то есть до 1 млн работников.
Кто поможет строителю
Впрочем, шанс на благополучное разрешение ситуации по крайней мере на столичном рынке есть – правительство Москвы обещает застройщикам помочь пережить трудные времена. До конца года из городского бюджета (по итогам первого полугодия 2008 года его профицит составил 143,9 млрд руб) может быть выделено около $2 млрд компаниям, имеющим проблемы с ликвидностью.
Город будет покупать квартиры и участки для реализации городских социальных программ. Вдобавок, городские власти похлопочут, чтобы банки пролонгировали строителям уже выданные кредиты.
Власти города сами будут определять, кого осчастливить помощью, впрочем, и заявки самих строительных компаний игнорироваться не будут. Представители строительного бизнеса уже заявили, что такое решение было бы спасением для строительного рынка, если только заявленные два миллиарда не будут размазаны по всему рынку.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
