Сокращение ипотечных программ, ужесточение требований к заемщикам, а также повышение процентов по ипотечным кредитам, о которых уже объявили многие российские банки, наверняка заставит многих потенциальных покупателей отказаться от планов приобретения жилья в обозримой перспективе.
Однако сужение рынка ипотечного кредитования может сказаться не только на планах конкретных людей, но и на строительной отрасли страны в целом, а также спровоцировать некоторое снижение цен, так как в настоящее время значительная доля жилья, приобретаемого на рынке, покупается именно с помощью ипотечных инструментов.
Правила получения ипотеки резко ужесточились
По данным кредитного брокера компании "ФОСБОРН ХОУМ", в сентябре 2008 года, по сравнению с августом, в абсолютном выражении произошел рост средневзвешенной ставки ипотечных кредитов в иностранной валюте на 0,31 процентных пункта, а в российских рублях – на 0,47 процентных пункта.
При этом темпы роста оптимальных ставок в Москве в сентябре, хоть и заметно ускорились по сравнению с предыдущими месяцами, однако оказались не настолько впечатляющими, как темпы роста в регионах, где ставки подскочили почти на 1% как по валютным, так и по рублевым кредитам. Тем не менее уже в октябре многие банки вновь объявили об увеличении процентных ставок.
"Следствием повышения ставок стало заметное смещение спроса в пользу кредитных программ с большими сроками кредитования. В сентябре, по сравнению с августом 2008 года, значительно выросла доля заемщиков, берущих ипотечный кредит на максимальные сроки. Доля кредитующихся на срок 20-25 лет выросла с 19,28% в августе до 24,44% в сентябре, на срок 25-30 лет – с 1,2% до 3,37%. В целом на срок свыше 15 лет в столичном регионе в сентябре 2008 года ипотеку стали брать 48,6% от всех ипотечных клиентов, что на 4,6% больше, чем в августе и на 16,6% больше чем в начале года", - говорится в докладе компании.
Кроме того, поясняют аналитики "ФОСБОРН ХОУМ", если до сентября 2008 года можно было говорить о том, что основные изменения оптимальных ставок происходят за счет удорожания кредитов на наиболее рискованные сегменты жилья – новостройки и загородную недвижимость, то в сентябре подтянулись также ипотечные ставки на "вторичку".
Более того, многие банки прекратили кредитование новостроек, а ряд банков и вовсе приостановили все ипотечные программы. Оставшиеся игроки ипотечного рынка, помимо повышения ставок продолжают ужесточать требования к заемщикам.
Так, предложений по кредитам с нулевым первоначальным взносом не осталось совсем, даже взнос в размере 10% от стоимости покупаемого жилья – уже редкое предложение на рынке. Как правило, минимальные требования банков – наличие у заемщика 20-30% от стоимости квартиры, отмечается в отчете "ФОСБОРН ХОУМ".
Эти данные подтверждает генеральный директор Национальной Риэлтерской Группы (NRG) Аркадий Литовский, который говорит, что сейчас получить ипотечный кредит с нуля "практически нереально".
"В основном получают кредиты те, кому они были одобрены раньше. Банки приостановили выдачу кредитов и пересматривают ставки в сторону повышения, причем существенного. "Альфа-банк", например, повышает ставки в среднем на 5 пунктов, т.е. 20% в рублях и 16,5% в долларах. "ВТБ 24" сейчас дает деньги в среднем под 17,5% в рублях. Остальные, очевидно, будут следовать общему тренду и также повышать ставки", - констатирует эксперт.
Соответственно, доля ипотечных сделок будет снижаться, продолжает Литовский. В лучшем случае она достигнет 85-90% от прошлогодних показателей, предполагает специалист, указывая, что в настоящее время, по его данным, в Москве и Подмосковье по ипотеке продается максимум 15-20% от общего количества объектов.
Согласен он и с тем, что максимально ужесточаются требования к потенциальным заемщикам.
"Требования ужесточаются максимально. Клиентам зачастую не помогает даже положительная кредитная история в том же банке. Были случаи, когда отказы получали заемщики с полностью подтвержденным белым доходом. Складывается ощущение, что банки отказывают не из-за несоответствия заемщика требованиям, а потому что у них просто нет денег, но признаваться в этом они не хотят", - предполагает Литовский.
По словам экспертов "ФОСБОРН ХОУМ", помимо тех заемщиков, у кого отсутствуют первоначальные накопления, приобретение жилья в кредит становится практически недоступным тем заемщикам, чей доход не подтвержден по форме 2НДФЛ.
Если в 2006 году доля кредитов, выдаваемых заемщикам с "серой" зарплатой, составляла 20%, в 2007 году – 30%, то на сегодняшний день лишь 15% кредитов приходится на заемщиков с неподтвержденным доходом. Более того, к концу 2008 года этот сегмент будет сокращен до минимума – 5%.
Труднее всего будет получить кредит на новостройку
В первую очередь сокращение ипотечных программ коснется покупки квартир в строящихся домах, так как в условиях финансового кризиса многие новостройки рискуют быть "замороженными" на неопределенный срок, отмечают аналитики.
"Да, банки перестали кредитовать новостройки, но скорее эта мера временная, а не постоянная. Посмотрим, что будет дальше. Требования к остальным объектам недвижимости остались неизменными, главное из которых - это ликвидность объекта", - говорит директор отделения "Центр Ипотеки" компании "БЕСТ-Недвижимость" Андрей Кузнецов.
Эту мысль подтверждает и ведущий специалист ООО "Пересвет-Ипотека" (входит в ГК "Пересвет") Татьяна Гвоздь, которая подчеркивает, что "получить ипотечный кредит на покупку новостройки сейчас весьма затруднительно, изменились как ипотечные ставки, так и условия получения кредита. Большинство банков на время приостановили свои инвестиционные ипотечные программы".
В свою очередь руководитель отдела новостроек Бюро Недвижимости "Агент 002" Дмитрий Иванов указывает, что особенно снизилась активность на рынке ипотеки средних и мелких банков.
"Можно сказать, что все банки без исключения ввели более жесткие требования к заемщикам. Они затрагивают уровень доходов заемщика, форму подтверждения доходов, размер первого взноса, наличие поручителей, залогов и т.д. Процентные ставки выросли практически во всех банках с 1 октября. Сейчас можно рассчитывать на процентную ставку от 12,5 до 20%", - говорит Иванов.
При этом эксперт добавляет, что размер заработной платы должен соответствовать размеру кредита, а ежемесячный платеж не превышать 40% доходов заемщика.
"Первоначальный взнос теперь составляет минимум 20%, отдельные банки требуют не менее 30% от стоимости объекта кредитования. Некоторые банки уменьшили сроки погашения кредита до 10-15 лет. При стоимости квартиры в 250 тысяч долларов минимальный доход заемщика должен быть на уровне 6-7 тысяч долларов в месяц", - указывает он.
Упадут ли цены
Ужесточение правил получения ипотечных кредитов, вызванные дефицитом ликвидности у банков, естественно, скажется на планах многих российских семей по приобретению жилья.
Однако, подчеркивают собеседники агентства, это только вершина айсберга, так как сокращение спроса на жилье, и, прежде всего, на квартиры в новостройках может повлечь за собой стагнацию строительного рынка в целом и даже заметное снижение цен в некоторых сегментах жилой недвижимости.
"Ситуация, когда большинство банков откажутся кредитовать приобретение квартир в новостройках, приведет к снижению спроса в этом сегменте. Размеры снижения будут разными в каждом из сегментов. Больше всего пострадает эконом-класс и самые дешевые объекты бизнес-класса. Элитную недвижимость данная тенденция просто не затронет, так как объемы кредитования здесь очень малы. В краткосрочной перспективе снижение спроса заставит многих застройщиков пойти на существенный дисконт, впрочем, это уже происходит. В долгосрочной – с рынка могут уйти мелкие и часть средних компаний, произойдет укрупнение строительных организаций, которые будут подконтрольны государству, что позволит чиновникам оказывать влияние на ценообразование через систему финансовой поддержки со стороны государственных банков и размещения государственных заказов", - рассуждает Иванов.
С ним соглашается и Литовский, который считает, что падение спроса на новостройки минимум на 30-35% спровоцирует и падение цен.
"По нашим оценкам, падение может составить порядка 10% до нового года. При этом большая часть застройщиков не будет афишировать снижение цен, маскируя его под различные специальные акции, предложения и т.п. В связи с этим я бы рекомендовал потенциальным покупателям новостроек обратить внимание на объекты компаний, которые получат поддержку от правительства Москвы (в рамках специальной программы субсидий в обмен на акции компаний). Также наиболее интересным с точки зрения инвестиций представляются загородные поселки эконом-класса, т.к. спрос на них до сих пор в 1,7-1,8 раз превышает предложение", – полагает он.
Эксперт добавляет, что цены на вторичку тоже снизятся.
"По нашим оценкам, темпы падения будут на 2% ниже, чем в новостройках. Частично за счет притока покупателей с первички. По той же причине вторичное жилье эконом-класса будет дешеветь несколько быстрее, чем жилье бизнес-класса, а бизнес-класс, в свою очередь, несколько быстрее, чем элитка", - констатирует специалист.
Иванов также придерживается сценария, при котором цены на московское жилье заметно снизятся.
"На вторичном рынке проблемы с ипотекой уже приводят к снижению спроса и увеличению предложения. На фоне очень высоких цен ситуация грозит обернуться самым грандиозным дисконтом на столичную недвижимость с 1998 года. Конечно, определенная доля покупателей откажется от покупки квартиры в новостройке и будет рассматривать возможность приобретения жилья на вторичном рынке. Но необходимо учитывать, что таких людей будет не очень много, так как покупка квартиры в новостройке была одним из способов обретения жилья для огромного количества людей с самым низким уровнем дохода в сегменте эконом-класса и, конечно, разница в стоимости квартиры на вторичном рынке не позволит им осуществить свои планы", – предупреждает он.
Заградительные ставки
Официально отказываться от ипотечных программ большинство банков, скорее всего, не станут, так как это может негативно отразиться на их имидже, подчеркивают эксперты.
Вместе с тем, оговариваются они, если банкиры почувствуют, что их кредитные учреждения уже не способны выдавать новые ипотечные кредиты, то потенциальным заемщикам могут быть предложены такие условия, что для подавляющего большинства из них ипотека станет просто откровенно не выгодной.
В частности, приводит пример директор Центра стратегических исследований и национальных жилищных инициатив компании "Мультиброкер" Дмитрий Андронов, если топ-10 крупнейших российских банков по-прежнему продолжают работать с ипотекой, то многие местные банки в регионах, которые были завязаны на системе АИЖК, уже сейчас либо приостановили работу с ипотекой, либо подняли ипотечные ставки до такого уровня, чтобы заемщикам невыгодно было брать кредиты.
По мнению Иванова, в Москве и области покупатели перестанут рассматривать ипотеку как способ купить жилье при ставке свыше 18-20%.
"При ставке от 16% банки лишатся львиной доли потенциальных заемщиков. В нынешних условиях трудно себе представить, что люди будут готовы брать кредиты на покупку жилья на 15-20 лет под 20-25% годовых. При существующих ценах стоимость квартиры после выплаты кредита банку будет выше как минимум на 40%", – считает он.
Поэтому, по мнению Иванова, ситуация будет развиваться в пользу государственных банков, которые сейчас получают львиную долю денежных средств выделяемых на поддержку банковского сектора и которые в самом ближайшем будущем будут играть главную роль на рынке ипотечных кредитов и в определении размеров процентных ставок.
По словам же Литовского, заградительными в московском регионе станут ставки в рублях на уровне 19-20% и на уровне 16-17% в валюте.
Такие ставки будут "заградительными с двух сторон, поясняет представитель NRG – во-первых, покупатели не будут брать деньги под такой процент, во-вторых, самим банкам ставка выше 20% не выгодна, т.к. в разы увеличивает вероятность просрочки платежей, а сам кредит становится высокорискованным.
Ипотека выживет, несмотря ни на что
По мнению Шленова, в ситуации с ипотекой в России можно провести аналогию с другими странами, в которых институты ипотечного кредитования существуют многие десятилетия и которые не раз подвергались финансовым кризисам. Тем не менее, напоминает специалист, ипотека как финансовый инструмент в них все-таки действует.
"Несмотря на происходящие изменения, маловероятно, что ипотечные кредиты перестанут быть привлекательными для банков и для заемщиков, ведь на сегодняшний день альтернативы ипотеке нет и не предвидится. А раз так, ипотечные кредиты будут востребованы", - утверждает эксперт.
С этим мнением согласна и Гвоздь, подчеркивающая, что, несмотря на возникшие трудности, говорить, что в стране ипотека практически прекратит свое существование, было бы слишком поспешно.
"Рынок недвижимости развивается циклично, есть рост и падение, но независимо от этого жилье будет всегда востребовано, а значит и ипотечные кредиты тоже", – считает она.
Руководитель же отдела по развитию бизнеса банка DeltaCred Александр Афанасьев поясняет, что мировой финансовый кризис не только не приведет ипотеку в России к исчезновению, но сделает ее даже более качественной.
"Мировой финансовый кризис заставил задуматься многие кредитные организации о подходе к заемщикам и своим рискам. Как говорится, выживают сильнейшие, и что нас не убивает - делает сильнее. Нынешняя ситуация всего лишь отличный повод для усовершенствования банковских технологий и разработки стратегий на будущее", – резюмирует собеседник РИА Новости.
Материал подготовлен редакцией РИА Новости-Недвижимость
