Мировой финансовый кризис заставит многих российских застройщиков в лучшем случае скорректировать стратегии развития, а в худшем распродать свои активы с дисконтом и сосредоточиться на выплате многочисленных долгов. При этом, как сходятся во мнении эксперты, опрошенные РИА Новости – Недвижимость, в настоящее время на рынке наблюдается еще не самая худшая ситуация, а вот настоящей коррекции стоит ждать к январю-февралю 2009 года.
Кризисная осень
Трудности с поиском финансирования для девелоперских проектов начались у строительных компаний весной этого года, когда стало понятно, что ипотечный кризис в США и ставший его продолжением мировой финансовый кризис не обошли стороной и Россию.
Многие аналитики прогнозировали, что наиболее "хрупкими" в условиях мирового финансового кризиса окажутся мелкие и средние девелоперы, не имеющиеся достаточного запаса прочности. Однако как показала "кризисная осень" крупным российским девелоперам, в числе которых были и компании, привлекшие миллиарды долларов на недавних IPO, приходится отнюдь не легко.
В частности, компания "Система-Галс" ищет инвестора на реализацию девяти своих крупных проектов, а также пытается привлечь соинвестора на реконструкцию "Детского мира" на Лубянке, чтобы направить полученные средства на покрытие кредитов и финансирование оставшихся проектов. При этом, по данным инвестиционной компании Renaissance Capital, доля чистой задолженности компании на конец 2008 года составляет 1,48 миллиарда долларов, что является практически самым высоким показателем среди столичных девелоперов.
ГК ПИК, чистая задолженность которой немногим меньше, нежели у "Системы-Галс – 1,46 миллиарда долларов, хотя и заявила, что не собирается замораживать свои проекты, тем не менее, не собирается приобретать новых земельных участков под строительство в 2008 году.
Кроме того, компании Mirax Group и "Строймонтаж" (Санкт-Петербург) сообщили о заморозке всех проектов, находящихся в стадии предпроектной подготовки. В свою очередь, группа компаний "Пересвет" остановила разработку перспективных проектов, строительство которых могло начаться в 2012 году.
И хотя другие крупные застройщики, такие как ЛСР, AFI Development, "Открытые инвестиции", Mirland Development, RGI International, совокупная чистая задолженность которых на конец 2008 года превышает 1,5 миллиарда долларов, пока не заявляли официально о каких-либо переменах в стратегии бизнеса или замораживании перспективных проектов, аналитики прогнозируют, что все еще впереди.
Стратегии изменятся
По мнению экспертов, опрошенных РИА Новости, пик кризиса на российском рынке недвижимости еще не пройден, так как определенные денежные средства у девелоперов в запасе еще остались – примерно на два-три месяца.
"Пик кризиса я ожидаю в январе-феврале 2009 года, когда рынок девелоперов "накроет", так как у большинства из них наступит кассовый разрыв. Это объясняется тем, что продажи квартир в розницу снизились, кредитоваться из-за немыслимых условий не получается, но у людей возникает необходимость расплачиваться со своими поставщиками услуг (строители и технические заказчики)", - считает руководитель управления и развития инвестиционных проектов компании "Альянс-Континенталь" Кирилл Прусаков.
Действительно, как отмечают аналитики рынка, девелоперы, которые заинтересованы в том, чтобы наиболее безболезненно пережить трудные времена, ведут себя вполне логично, замораживая долгосрочные проекты, которые будут забирать и без того ограниченные ресурсы.
По мнению аналитика ИГ "КапиталЪ" Ивана Завадского, замораживать будут в первую очередь проекты, находящиеся на начальной стадии строительства.
В свою очередь, как отметил генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский, в наиболее выигрышной ситуации сейчас находятся компании, у которых немного проектов и их можно быстро достроить.
"Например, инвестиционная группа "Создание", у которой есть деньги и всего два проекта - гостинично-деловой центр "Парк Победы" и торговый центр "Смоленская площадь". А вот компании, у которых много девелоперских проектов, испытывают затруднения", - указывает он.
Действительно, подчеркивает руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Денис Соколов, в условиях сегодняшних реалий былая стратегия одновременного строительства максимального числа объектов будет просто невыгодна для застройщиков.
"Когда на рынке было много дешевых денег – одновременное строительство максимального числа объектов было распространенной стратегией, потому что необходимо было "столбить" участки и обгонять конкурентов. Сейчас стратегия меняется. Целесообразно закончить проект и капитализировать его", - добавляет он.
Распродажа с дисконтом
Однако, похоже, просто ограничиться сменой стратегии и замораживанием планов на "пятилетку", девелоперам не удастся. На этом фоне могут выиграть компании, у которых есть деньги и которые готовы скупать чужие активы, констатируют эксперты.
По словам Завадского, девелоперы уже ищут покупателей на доли в своих недостроенных проектах в Москве.
"Яркий пример – Mirax Group, обсуждающий продажу "недостроя" элитного жилья на западе столицы на сумму 2 миллиарда долларов. То, что девелоперам придется продать часть своих проектов можно считать свершившимся фактом. Продажи пойдут с дисконтом, поскольку покупатели понимают как трудное финансовое положение девелоперов, так и то, что спрос на недвижимость также пойдет вниз", - замечает он.
К слову говоря, руководство Mirax Group готово к пессимистичному развитию сценария, и видимо, к продаже активов. "Мир меняется, и если завтра недвижимость "встанет", то мы закроем девелоперскую деятельность, и даже рука не дрогнет", - заявлял ранее глава Mirax Group Сергей Полонский.
Появились и первые желающие скупить подешевевшие активы. Так, корпорация "Инком", развивающая проекты на рынке загородной недвижимости Московской области и Красноярского края, уже заявила о том, что рассматривает возможность приобретения ряда сторонних девелоперских проектов, выставленных в последнее время на продажу.
При этом Соколов, говоря о возможной распродаже активов на рынке недвижимости, указывает на то, что дисконт появляется только тогда, когда имеет место вынужденная продажа под угрозой банкротства.
"Поэтому правильнее говорить не о дисконте, а о возможной переоценке активов. В особенности это касается земельных участков, спрос на которые разогрет строительным бумом, поэтому коррекция не исключена. Собственно нынешний кризис и связан с глобальной переоценкой всех активов", - отмечает он.
По мнению Прусакова, проблемы обойдут стороной застройщиков-партнеров городских властей.
"Есть огромный заказчик в лице правительства Москвы, а это сотни тысяч и миллионы квадратных метров, следовательно, не возникнет проблем и у тех компаний, которые строят недвижимость по их заказу", - уточняет он.
Потянет ли цены на дно
Большинство экспертов, опрошенных РИА Новости, заверяют, что пока на московском рынке недвижимости достаточно факторов, которые поддерживают стоимость недвижимого имущества, но некоторые сегменты все же ждет коррекция.
Если говорить о коммерческой недвижимости, то, как предполагает партнер компании S.A.Ricci / King Sturge Владимир Авдеев, темпы роста арендных ставок на офисные помещения в Москве, по итогам 2008 года, снизятся на 15%.
"Что касается сегментов жилой недвижимости, то спрос сохранится на недвижимость класса de luxe. Он также не будет сильно падать в бюджетном сегменте за счет переориентации тех, кто рассчитывал купить квартиру среднего класса, на более дешевые варианты. Остальные квартиры будут дешеветь", - подчеркивает Завадский.
Вот только, прогнозирует Соколов, на рынке недвижимости не стоит ожидать трехкратного снижения стоимости, как это произошло у некоторых "голубых фишек" фондового рынка.
В любом, случае, оптимистично заключает Соколов, "пока не иссяк поток нефтедолларов в страну, рынок недвижимости будет сопротивляться коррекции".
