Влад Гринкевич, экономический обозреватель РИА Новости.
С каждым месяцем ипотека становится все менее доступной. Удорожание недвижимости, рост процентных ставок, замедление темпов роста объемов кредитования и ужесточение условий кредитования делают для большинства россиян покупку жилья в кредит несбыточной мечтой. Дополнительный сюрприз потенциальным заемщикам подготовил главный игрок рынка недвижимости – государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), новые правила работы с выкупом ипотечных кредитов у коммерческих банков, приведут к 2%-ному росту ставок по ипотечным кредитам.
Российская экономика переживает не лучшие времена: во вторник 16 сентября на фондовом рынке произошло сильнейшее падение за последние 10 лет, а 17 сентября из-за дальнейшего падения индексов торги и вовсе были прекращены досрочно. Цены на нефть – основной экспортный товар РФ – опустились ниже $100 за баррель, у российских банков проблемы с наличностью. Впрочем, экономика страны, скорее всего, с этим справится: как прогнозируют экономисты, цены на энергоносители в перспективе отыграют вверх, российские власти в лице Минфина и ЦБ помогут банкам с ликвидностью, причем для этого не даже придется задействовать Международные резервы РФ. Но для россиян нынешние потрясения не пройдут бесследно.
Несладко придется тем, кто подумывал о покупке недвижимости в кредит. Конечно, эта услуга из-за дороговизны жилья и высоких процентных ставок была доступна не многим – по разным оценкам, жилье в кредит могли приобрести не более 15-20% граждан – теперь же этот показатель станет значительно меньше. Ведь главным источником средств для российских банков были западные кредиты, сейчас свободных денег и желания их одалживать у западных банков убавилось, а стоимость выдаваемых кредитов возросла в среднем на 2-3%.
Уже очевидно, что до окончания кризиса ликвидности (нехватки денег у банков) неизбежен рост ставок по ипотечным кредитам. В краткосрочный период он может составить 1-2%. Собственно, в сентябре несколько крупных банков, например ВТБ-24, «Банк Сосьете Женераль Восток», «Абсолют Банк», уже объявили о повышении ставок на 0,5-1%. Точных прогнозов на долгосрочный период никто дать не сможет, однако пессимисты предрекают в ближайшие два года рост процентной ставки на 10-15 процентных пунктов.
Кроме того, 15 сентября вступили в силу новые правила работы АИЖК, которое ужесточило для коммерческих банков условия выкупа ипотечных кредитов. Поясним: банкам, выдавшим кредит, выгодно как можно скорее вернуть свои деньги, один из способов сделать это – продать долговые обязательства другому кредитору. Таковым и выступает АИЖК, выкупая у банков долги граждан, государственное агентство стимулирует выдачу ипотечных кредитов, а значит, делает жилье более доступным.
До сих пор агентство выкупало кредиты исключительно по номиналу, теперь закладные будут покупаться со скидкой или с премией, в зависимости от параметров конкретной сделки и рыночной конъюнктуры. По предварительным прогнозам, изменение правил деятельности АИЖК может привести к росту процентных ставок по ипотечным кредитам еще на 2% годовых. Не исключено, что многие банки вообще откажутся от предложений по ипотеке, а большая часть рынка окажется под контролем крупных игроков федерального масштаба.
Пока доля неплательщиков среди пользователей ипотечными кредитами в России невелика – всего 2% (для сравнения: ипотечный кризис в США был вызван банкротством 15% должников). Свои действия АИЖК мотивирует желанием не допустить массовых банкротств, которые и стали причиной ипотечного кризиса в США. Теперь российским банкам придется существенно ужесточить требования к потенциальным заемщикам.
Чем обернется удорожание ипотеки для рынка недвижимости, например, подешевеет ли квадратный метр и снизятся ли темпы строительства, пока спрогнозировать трудно. Среди участников рынка нет единого мнения.
Часть игроков уверена, что снижение платежеспособного спроса, в частности из-за удорожания ипотеки, приведет к стагнации строительного рынка. Не далее как вчера руководство крупной строительной компании «Миракс групп» объявило о годичном моратории на новые покупки и стройки (в частности, все незапущенные проекты будут заморожены). Следствием стагнации может стать прекращение роста цен на жилье или даже его удешевление, хотя конкретных прогнозов по ценам никто давать не берется.
Впрочем, это мнение разделяют далеко не все. Конечно, ипотека - важный «двигатель» рынка жилья, но далеко не единственный. Не менее существенным фактором, влияющим на темпы строительства и рост цен на жилье, является, к примеру, практически неконтролируемый приток мигрантов. По оценкам риэлторов, за последние десять лет только в Москве обосновались до полумиллиона семей из Закавказья и Средней Азии, а также из регионов России. Для обеспечения мигрантов жильем требуется не меньше 50 тыс. квартир в год, а ведь еще надо решать проблему переселения москвичей из ветхого жилого фонда и обеспечивать жильем льготные категории граждан. Учитывая растущее миграционное давление (с принятием ГД РФ поправки к закону «О гражданстве Российской Федерации» оно усилится) в ближайшие два года нехватка жилых площадей в России составит около 60 млн кв. метров. При таком дефиците вряд ли стоит надеяться на удешевление квадратного метра.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
