Еще пару лет назад закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФН) были «модным» веянием на финансовом рынке: инвесторов привлекала возможность стать совладельцем одного их самых надежных видов активов - недвижимости, а также высокая доходность фондов. Кроме того, существовала возможность войти на рынок жилья, бизнес- или торговых центров за весьма разумные деньги: ведь стоимость пая в ЗПИФН была существенно меньше, чем размер инвестиций, необходимых для того, чтобы стать единоличным владельцем объекта недвижимости.
В настоящее время, однако, развитие рынка ЗПИФН временно приостановилось в связи с принятием нового закона об инвестиционных фондах. Но эксперты уверены - после недолгой задержки рынок фондов недвижимости вновь получит толчок для своего роста, и особенно активно могут начать развиваться рентные ПИФы.
Все еще молодой инструмент
Как подчеркивают опрошенные РИА Новости участники финансового рынка и представители девелоперских и консалтинговых компаний, рынок закрытых фондов недвижимости в России еще очень молод.
«Пока создание ЗПИФов недвижимости остается достаточно новым инструментом для российских девелоперов и инвесторов. Стоимость чистых активов ЗПИФов недвижимости в России составляет около 7 миллиардов долларов. Для финансовых рынков и тем более для российского рынка недвижимости это не очень большая цифра», - указывает управляющий директор инвестиционной группы AG Capital Александр Агибалов.
При этом, добавляет управляющий директор УК «Велес Менеджмент» Станислав Бродский наиболее традиционными для портфеля недвижимости российского ЗПИФа являются жилье, офисы и торговые помещения.
Это, поясняет консультант отдела рынка капитала Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Ольга Руденко, объясняется тем, что в настоящее время самыми популярными являются вложения в объекты недвижимости, имеющие быструю оборачиваемость.
«Именно жилая недвижимость имеет быструю оборачиваемость, то есть сделки совершаются быстро, - приводит она пример. - Прибыль от продажи остается внутри структуры ПИФа и реинвестируется в новое строительство, не облагаясь налогом».
Рента от гостиниц
Вместе с тем, недавно стало известно, что на российском рынке ПИФов недвижимости вскоре появится новый продукт - фонды недвижимости, созданные под гостиничные объекты. Линейку именно таких ПИФов собирается запустить компания «Ингосстрах-Инвестиции» с тем, чтобы решить проблему долгого периода окупаемости проектов в гостиничной сфере.
Появление гостиничных ПИФов, отмечают собеседники агентства, пока необычно для рынка недвижимости России.
«В настоящее время ЗПИФН, ориентированные на строительство и эксплуатацию коммерческой недвижимости в виде многофункциональных центров, включающих в себя апартаменты и гостиницы, не являются чем-то новым. Другое дело, что ориентация интересов пайщиков ЗПИФН исключительно на гостиничную недвижимость действительно является уникальным явлением», - говорит, в частности, руководитель проекта ООО «УК «Метрополь» Олег Шевченко.
Эксперт указывает, что рост интереса инвесторов к гостиничному бизнесу закономерен, поскольку «именно в данном секторе коммерческой недвижимости можно уверенно прогнозировать увеличение инвестиционной активности из-за недостаточного количества гостиниц и мотелей среднего класса (три-четыре звезды) и в Москве, и в России».
В то же время, обращает внимание директор департамента финансов ЗАО «Интеко» Александр Резчиков, фонды недвижимости, ориентированные на гостиничные проекты, являются новым веянием только для России, а на западе такого рода организации существуют давно.
«Это «рентные» фонды, в которых прибыль ежегодно распределяется среди пайщиков», - уточняет специалист.
Резчиков подчеркивает, что инвестиции в гостиничный бизнес, отличающийся высокой надежностью, низкой доходностью и стабильностью, имеют идеальные условия для мелкого и среднего инвестора.
«При нормальном развитии гостиничная программа подразумевает под собой ротацию гостиничных проектов, когда выбывающие менее доходные проекты замещаются более высокодоходными. ЗПИФН - это отличный инструмент для осуществления подобного рода программ без промежуточного выбытия средств на налоговые выплаты», - делает вывод директор департамента финансов «Интеко».
Инвесторы в ожидании
Появление на российском рынке фондов недвижимости, способных в будущем заинтересовать и не самых крупных инвесторов достаточно актуально и может существенно разнообразить рынок, соглашаются собеседники РИА Новости.
«Количество ПИФов недвижимости, предназначенных для «средних» инвесторов будет только расти, ведь управляющие компании объективно заинтересованы в привлечении денежных средств населения для вложения в альтернативные активы, учитывая нестабильность российского фондового рынка», - надеется Шевченко.
Пока же констатирует Бродский, в нашей стране ЗПИФН гораздо чаще создаются с участием не очень большого числа крупных инвесторов.
«Одна из причин этого - в том, что процедура создания ПИФа сама по себе достаточно жесткая, и чем меньше участников, тем проще сформировать ПИФ», - объясняет он.
Агибалов же приводит такую статистику: «На 10 крупнейших фондов недвижимости, из чуть более 300 существующих, приходится до 50% стоимости чистых активов всех ПИФов в России. При этом только в 14 фондах стоимость чистых активов превышает 2 миллиарда рублей».
Впрочем, когда конкретно будут созданы новые фонды недвижимости, ориентированные прежде всего на гостиничные объекты, специалисты пока сказать не могут.
«С 13 марта 2008 года вступила в силу основная часть положений новой редакции закона «Об инвестиционных фондах», а новых типовых правил создания ЗПИФов ФСФР на утверждение правительству не передала. По старым же правилам нельзя создавать фонды, так как частично эти правила противоречат новой редакции закона», - напоминает Бродский.
Однако, заключает Резчиков, рост коммерческой недвижимости в руках частных лиц в любом случае неизбежно приведет к росту числа ЗПИФН как весьма удобного инструмента владения и получения прибыли.
«Да, на сегодняшний день ЗПИФН в России создаются в основном для упаковки проектов крупных структур, но в настоящее время этот сектор открыт и для мелких и средних инвесторов, хотя его рост, видимо, будет продолжаться десятилетиями», - резюмирует эксперт.
