Уже в 2008 году процедура продажи ипотечных кредитов банками может быть существенно упрощена. Госдума рассматривает законопроект, который вводит депозитарный учет закладных: переход прав по ним будет осуществляться в электронной форме. В результате введения этой процедуры банки смогут быстрее продавать кредиты ипотечным агентам и, как следствие, увеличивать за счет высвободившихся средств объемы выдаваемых населению ипотечных кредитов. Вместе с тем, некоторые эксперты полагают, что в результате изменения законодательства, заемщики могут столкнуться с двойными требованиям по своим кредитам, и, чтобы исключить такую ситуацию, считают необходимым четко прописать механизм учета прав на взыскание долгов.
Закладные станут электронными
В настоящее время оборот закладных (Закладная - юридический документ, свидетельствующий о залоге должника принадлежащего ему недвижимого имущества в виде земли, дома, строений. Закладная выдается кредитору и находится у него до окончательного расчета с должником. В случае неуплаты долга в срок кредитор обладает правом продать заложенное имущество, стать его собственником - РИА Новости) неудобен банкам, которые вынуждены при передачи их ипотечному агенту ставить передаточную надпись на каждом документе и лично отдавать его новому владельцу. Такая процедура длительна по времени и чревата транспортными издержками для банков. На передачу пула с учетом различных формальностей может уйти от месяца до полугода.
Чтобы облегчить жизнь банкам и ускорить рефинансирование ипотечных кредитов, Минэкономразвития подготовило поправки в законы "Об ипотеке", "Об ипотечных ценных бумагах" и "О регистрации прав на недвижимое имущество". Госдума в феврале 2008 года приняла их в первом чтении. Документ в корне меняет существующую систему перехода прав по закладным. Юридически законопроект предусматривает превращение закладной в бездокументарную ценную бумагу, оборот с которой будет происходить в электронной форме, как, например, с акциями и облигациями. Права на закладные будут учитываться в специализированных депозитариях, которые сейчас хранят информацию о других ценных бумагах.
Подтверждать право на владение закладной будет специальная выписка по счету депо. Это выписка является отчетным документом депозитария, подтверждающим переход прав на ценные бумаги. Это не ценная бумага, но она имеет юридическую силу и может быть предъявлена заемщику в качестве кредитного требования. Все операции с закладными фиксируются в депозитарии. Права на них переходят с момента внесения приходной записи по счету депо, а право залога по закладной у нового владельца возникает после фиксации этого факта депозитарием. Законопроектом также устанавливается порядок восстановления прав на утраченную закладную в случае, если она находилась на депозитарном учете.
"Законопроект в целом направлен на то, чтобы устранить препятствия для выпуска ипотечных ценных бумаг, на снижение рисков участников ипотечного рынка, создание надежных финансовых инструментов для привлечения ресурсов", - говорит начальник отдела юридической фирмы "Интерцессия" Александр Фичор.
По его словам, теоретически банки получат более быструю и юридически защищённую процедуру оборота закладных и соответственно более простую и четкую процедуру рефинансирования ипотечных кредитов.
"Принятие законопроекта упростит и ускорит передачу пулов закладных, в результате чего у банков высвободятся средства для увеличения объемом ипотечного кредитования. Особенно важен документ для региональных банков, которые получат доступ к длинным ресурсам", - добавляет гендиректор кредитного брокера "Фосборн Хоум" Василий Белов.
Поможет этот законопроект и ипотечным агентам, выкупающим пулы закладных у банков. Сейчас зарегистрировано три таких агента: два агента от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и агент, принадлежащий Газпромбанку. Благодаря более простой процедуре передачи закладных, агенты увеличат объемы выпуска ценных бумаг под ипотечное покрытие и сделают их более ликвидными, разместив на публичном рынке.
По словам члена комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, на балансе у банков сейчас находится очень большое количество ипотечных кредитов, которые они хотят продать. Введение новой системы учета, возможно, послужит повышению интереса агентов к их покупке, хотя, конечно, главной причиной нежелания участвовать в подобного рода сделках остается нехватка у агентов денег, считает эксперт.
Еще одна заинтересованная в принятии данного законопроекта сторона - это депозитарии, которые смогут расширить сферу своей деятельности за счет учета закладных у себя. Таким образом, у них увеличится количество клиентов в виде банков и ипотечных агентов.
Влияние человеческого фактора снизится
Также важное преимущество бездокументарного учета прав перед бумажным состоит в том, что уменьшаются риски, связанные с человеческим фактором.
"Депозитарный учет предполагает использование электронно-вычислительной техники, а это значит, что вероятность совершения ошибок при передаче прав на закладные уменьшается. Например, сейчас не исключены случаи, когда банк передает закладные, скажем, на сумму 6 тысяч долларов, а до ипотечного агента доходят закладные на сумму 5,9 тысяч долларов", - приводит пример партнер юридической фирмы "Авакян, Туктаров и партнеры" Юрий Туктаров.
Ко второму чтению, которое может состояться текущей весной, депутаты подготовили поправку, согласно которой участники сделки будут освобождены от обязанности сообщать о ее результатах в Федеральную регистрационную службу (ФРС, Росрегистрация). В первоначальной же версии законопроекта была норма, которая обязывала фиксировать покупку каждой закладной в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними - ЕГРП.
Эта поправка еще больше упростит документооборот, говорят эксперты, так как отпадет необходимость собирать документы для подачи в ФРС, а переход прав, по аналогии с учетом ценных бумаг на фондовом рынке, будет отражаться в реальном времени.
"Если закладная является подтверждением прав требования входящих в состав ипотечного покрытия, то для совершения сделок с ней в качестве ценной бумаги, запись в системе депозитарного учета позволит ей обращаться на рынке ценных бумаг и обеспечит легальность и подконтрольность обращения", - считает руководитель юридической службы банка «Московское ипотечное агентство» Марина Белобабченко.
Впрочем, она напоминает, что, с одной стороны, закладная является ордерной ценной бумагой, а с другой ею удостоверяются имущественные права, позволяющие совершать сделки. Поэтому в определенных случаях, например, при продаже заложенной недвижимости, запись в ЕГРП все же необходима.
Риск двойного кредитования
Большинство опрошенных экспертов считают, что интересы заемщиков после внедрения новой модели учета перехода прав затронуты не будут.
"Опасения, связанные с тем, что права заемщика будут нарушены, не оправданы, так как обязательства и права, установленные договором об ипотеке для заемщика, остаются прежними и не изменяются. При этом право первоначального кредитора переходит к новому в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, а Гражданский кодекс устанавливает, что для перехода прав кредитора другому лицу согласие должника не требуется", - рассказывает Фичор.
Впрочем, некая "путаница" все-таки может возникнуть. И связана она с риском предъявления заемщику двойного кредитного требования.
"Выписка из депо может быть по ошибке изменена или даже продублирована, в результате заемщик может столкнуться с двумя кредиторами. Чтобы этого не случилось, в законопроекте должен быть четко прописан механизм учета закладных. Иначе судебных процессов не избежать", - считает Василий Белов.
По словам члена комитета Госдумы по финансовым рынкам Павла Медведева, риск предъявления двойного кредитного требования к заемщику также может возникнуть во время передачи прав на закладную, если депозитарий не успел "лишить" банка права на истребование кредита.
"Все будет зависеть от скорости работы депозитариев и того, как быстро они смогут освоить новый для них рынок", - считает депутат.
По его словам, судебная практика по неисполнению обязательств по ипотечным кредитам еще не сформировалась: пока, как правило, дело до суда не доходит. Поэтому судьям сложно будет разрешать споры, связанные с ошибками в учете закладных. В любом случае, по мнению законодателей, заемщики будут отказываться от двойных платежей, а в случае возникновения судебного разбирательства суд, скорее всего, встанет на сторону клиента банка.
Однако депозитарии также считают законопроект недоработанным и пока не заинтересованы вести операции с закладными: очень много затрат уйдет на проверку документов.
Новый механизм не решит всех проблем
С первого взгляда законопроект может показаться техническим, меняющим исключительно статус закладных, превращая ее из бездокументарного в документарный инструмент. Но это не так. Документ будет способствовать развитию рынка рефинансирования ипотечных кредитов: во всех развитых странах банки, быстро списывающие с баланса задолженность по кредитам, увеличивают объемы вновь выдаваемых ссуд.
Но хотя построение новой модели депозитарного учета сыграет свою роль в увеличении оборота с закладными, оно все же не решит всех проблем, препятствующих рефинансированию ипотечных кредитов.
Действующее законодательство уже предусматривает инструменты для рефинансирования - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Эти ценные бумаги, в отличие от закладных, не связаны с недвижимостью и устанавливают только право на ипотечное покрытие. АИЖК не так важно, как быстро оно может приобрести эти ценные бумаги: как правило, выкуп задерживается из-за недофинансирования агентства государством.
Кроме того, сам выпуск ценных бумаг затрудняется несовершенством законодательства в этой сфере. Банки секьюритизируют (то есть размещают ценные бумаги, обеспеченные кредитами), на зарубежных рынках. Поэтому наряду с изменениями "ипотечных законов" необходимо вносить серьезные поправки в законодательство в сфере рынка ценных бумаг и принимать отдельный закон о секьюритизации финансовых активов.
