Риэлторский бизнес в Москве уже пережил этап бурного развития, которое наблюдалось в прошлые годы, и его доходность значительно снизилась по сравнению с девелоперскими проектами на рынке недвижимости. В условиях подобной стагнации риэлторские компании вынуждены искать новые пути развития, диверсифицировать собственный бизнес, в том числе расширяясь в регионы и вкладываясь в строительные проекты. О потенциале региональных рынков, прогнозе цен и доходности в разных сегментах недвижимости, а также о перспективах развития группы компаний (ГК) «МИАН» РИА Новости рассказал Председатель совета директоров ГК Александр Сенаторов.
Александр Геннадьевич, в конце 2007 года группа компаний «МИАН» объявила о выводе своего риэлторского бизнеса на федеральный уровень. Как вы оцениваете успехи в развитии своего регионального направления?
Успехи заключаются, пожалуй, в том, что все идет без срыва сроков. Мы откроем более 50 отделений в 24 городах России в 2008 году. В таких крупных центрах, как Санкт-Петербург, Уфа, Новосибирск откроется порядка 3-4 отделений, в других - по одному - два.
Запланированный объем инвестиций в программу регионального развития в 2008 году составляет около 50 миллионов долларов, а общий объем инвестиций в это направление до 2013 года - более 100 миллионов долларов. К 2013 году количество территориальных отделений МИАН в городах России составит более 500. Первое региональное отделение МИАН-агентство недвижимости открылось в Екатеринбурге в начале апреля.
Мы намерены предложить регионам уже накопленные нами опыт и технологии ведения прозрачного риэлторского бизнеса и ожидаем, что расширение существующей бизнес-модели группы на территории России будет стимулировать формирование цивилизованного рынка услуг в сегменте межрегиональных операций с недвижимостью.
Возникают ли проблемы с размещением региональных офисов?
Хочу сказать, что сейчас нет какой-то безумной «давки» на региональном рынке в отношении аренды или покупки помещений. Есть адекватное предложение и такой же спрос.
Мы приобретаем помещения для наших офисов в собственность или в аренду, соотношение примерно в равных пропорциях. Причем, предпочитаем размещать офисы в помещениях торгового назначения, в частности, на первых этажах торговых центров, где большой поток людей. Хотя, нужно отметить, что такие площади на порядок дороже обычных офисов. Все эти расходы укладываются в наш бизнес-план. Мы изначально понимали, что издержки на эту статью расходов будут высоки.
Вы активно занимаетесь девелопментом. Сейчас 90% портфеля проектов вашей компании приходится на коммерческую недвижимость, и лишь 10% на жилую? Изменится ли в дальнейшем это соотношение?
В настоящий момент портфель девелоперских проектов ГК «МИАН» представлен 12 проектами жилой и коммерческой недвижимости общей площадью около 530 тысяч квадратных метров. Это те проекты, которые уже сейчас реализуются. Однако при этом у нас есть большие заделы по жилым проектам, о которых мы объявим несколько позднее.
Мы можем констатировать, что коммерческая недвижимость приносит неплохой доход. По отдельным предложениям ставки арендной платы для офисов класса «А» в Москве превышают 1,5 тысячи долларов за один квадратный метр в год. В рублях прогнозируемый нами рост арендных ставок в будущем году составит не более 15% в среднем по всем сегментам, а цены продаж в целом могут остаться на прежнем уровне.
А в каких рынках больше всего заинтересована ваша компания?
В региональных. Мы собираемся вывести на федеральный уровень не только риэлторский бизнес, но и девелоперский. Как и было запланировано, МИАН придет в регионы сначала как риэлтор, закрепится там, приобретет опыт работы, а потом там же будет развивать и девелоперское направление.
Не отойдет ли риэлторский бизнес компании на второй план, в связи с таким активным развитием девелоперского направления?
Организация и принципы работы девелоперского и риэлторского бизнесов настолько различны, что в составе группы они выделены в отдельные и самостоятельные направления. Поэтому о каком-либо сравнении и расстановке по приоритетам мы не говорим.
Риэлторский бизнес имеет преимущества, поскольку более прогнозируем. Этот бизнес устойчив и приносит доход, ведь все продают, покупают и сдают недвижимость, от этого никуда не денешься, поэтому это направление своей деятельности мы сворачивать не собираемся.
Насколько, по вашему мнению, рынку не хватает федерального закона о риэлтерской деятельности? Какие спорные вопросы он смог бы решить?
Любой рынок нуждается в хорошем законе о своей деятельности. Рынок недвижимости в России мог бы развиваться активнее, в случае принятия закона о риэлторской деятельности, в котором достаточно четко были бы регламентированы стандарты оказания риэлторских услуг, требования к профессиональным участникам рынка и их ответственность.
Отсутствие такого закона создает много проблем, как риэлторам, так и потребителям. И те и другие страдают от отсутствия четко прописанных прав и обязанностей.
Можно ли констатировать, что цены на рынке недвижимости в Москве в настоящее время более-менее стабилизировались?
Да, вполне можно сказать, что пока ценовая стабильность есть. Рынок недвижимости - это огромный «живой организм», и говоря о какой-либо тенденции на нем, мы не должны забывать о том количестве факторов, которые влияют на него прямо и косвенно. Я не буду их перечислять, за меня это сделало уже огромное количество аналитиков и экспертов. От себя хотел бы добавить, что в Москве, по крайней мере, рост цен на недвижимость в размере инфляции будет сохраняться. Резких скачков мы пока не прогнозируем.
Сохраняется ли актуальность инвестиционных квартир в условиях стабильности рынка?
На самом деле разговоры об инвестиционных квартирах, будто бы 30% квартир в Москве покупается с инвестиционной целью, по моему мнению, сильно преувеличены. В реальности эта цифра составляет около 15%.
И что считать инвестиционной квартирой? Вот, к примеру, человек покупает квартиру около метро «Университет», рассчитывая, что через несколько лет его 12-летняя дочь поступит в МГУ. Он думает, что сейчас эта квартира - задел на будущее, а пока он ее будет сдавать. Это инвестиционная покупка? Наверное, это разумная покупка в первую очередь.
По вашему мнению, как сейчас ипотека влияет на рынок недвижимости Москвы и России? И какое влияние будет оказывать впоследствии?
Ипотека, если можно так выразиться, подстегивает рынок. Она дает возможность большему количеству людей приобретать жилье и способствует развитию рынка. Для примера приведу статистику. В 2007 году доля квартир, приобретенных в МИАН с помощью ипотеки, в общем объеме сделок существенно возросла - с 25% (в 2006 году) до 45%. Налицо увеличение доли квартир, приобретенных с помощью ипотечных программ.
ГК «МИАН» недавно приобрела контрольный пакет акций Центрального научно-исследовательского и проектного института металлоконструкций имени Н.П. Мельникова. Как институт будет интегрирован в структуру компании, каким образом вы намерены его развивать?
Мы приобрели институт, в котором работают люди, обладающие уникальными знаниями в области металлоконструкций. У нас три ключевых задачи. В первую очередь, сохранить эти знания и обеспечить их передачу молодым специалистам. Вторая задача - расширение компетенций института. К примеру, помимо проектирования металлоконструкций, мы также будем развиваться в сфере проектирования несущих конструкций из железобетона. И третья задача - интегрировать ЦНИИПСК им. Мельникова в группу компаний «МИАН», обеспечив сотрудникам института условия труда, аналогичные условиям в других компаниях группы. К ряду других задач относится развитие и укрепление маркетинговой и коммерческой составляющих проекта. Мы планируем вывести их на современный уровень.
Все это позволит МИАНу увеличить объем заказов в наиболее активно развивающихся сегментах рынка недвижимости: строительстве бизнес-центров, развлекательных комплексов, спортивных сооружений.
Сколько по вашим оценкам может стоить бизнес ГК «МИАН» в настоящий момент?
Оценку бизнеса проводят, когда собираются его продавать. Я компанию продавать не собираюсь.
