Вслед за мораторием на строительство офисов в центре Москвы столичные власти решили ограничить в пределах Садового кольца и возведение коммерческого жилья. Префектура Центрального административного округа (ЦАО) определила своим приоритетом строительство жилья социального. Часть девелоперов остались недовольны таким решением, но большинство все-таки настроены оптимистично, и считают, что городские власти не станут в массовом порядке отказываться от возведения апартаментов в исторической части города, так как это лишит бюджет значительных доходов. Поэтому эксперты прогнозируют, что все решения о выдаче разрешений на строительство коммерческого жилья в ЦАО, так же, как и в случае с точечной застройкой, правительство будет принимать в индивидуальном порядке.
Девелоперов опять ограничили
Выступая в феврале на заседании координационного совета по реконструкции центра при мэре Москвы, префект Центрального административного округа Сергей Байдаков сообщил о том, что, начиная с 2008 года, основным направлением в строительстве на территории ЦАО будет возведение социального жилья, предназначенного, в первую очередь, для переселения граждан из ветхих и аварийных домов.
"В 2008 году в округе будет введено в строй более 100 тысяч квадратных метров муниципального жилья - на такие объемы строительства за счет бюджета Центральный округ выходит впервые", - отметил префект.
В свою очередь, мэр Москвы Юрий Лужков уже поручил Москомархитектуре подготовить соответствующий распорядительный документ, в котором будут закреплены все решения совета, в том числе и об ограничении строительства коммерческого жилья.
Среди приоритетов развития центральной части города Байдаков назвал также и формирование в текущем году двух масштабных программ: по ликвидации коммунальных квартир и реконструкции школ довоенной постройки.
Для определения необходимого количества жилых площадей под переселение из ветхого и аварийного фонда Лужков предписал префектуре ЦАО сформировать в 2008 году программу по ремонту и реконструкции домов с деревянными перекрытиями - данная программа должна в обязательном порядке предусматривать возврат этих домов в жилой фонд.
Год назад та же префектура ЦАО, заручившись поддержкой столичного мэра, ограничила в историческом центре столицы офисную застройку. Тогда Байдаков заявил, что планы по строительству офисов и торговых центров перевыполнены, в то же время таких объектов, как гаражи, детские сады, школы не хватает, а свободной земли в округе становится все меньше. В результате в течение года власти Москвы изменили в центре функциональное назначение объектов общей площадью 57 тысяч квадратных метров. Сейчас доля коммерческой недвижимости составляет около 50% от всех площадей, строящихся в Центральном округе.
Правила меняются в ходе игры...
Многие строители и инвесторы недовольны новым решением префектуры, поскольку они собирались компенсировать потери от ограничения строительства офисов как раз за счет возведения коммерческого жилья.
"Московские чиновники постоянно меняют правила игры. В прошлом году мы планировали построить административный центр под офисы на Садово-каретной улице. Все документы были согласованы, однако префектура предписала нам перепрофилировать проект под апартаменты. По сути, это квартиры с гостиничным сервисом и цены на них в центре колеблются от 15 до 20 тысяч долларов за квадратный метр, что естественно дороже, чем аренда офисной площади", - рассказывает гендиректор девелоперской компании "Арт-билдинг" Андрей Анохин.
Новые правила строительства уже заставили многих девелоперов поменять свои планы. Так, например, доля офисов, которые должны были быть построены на территории предприятий "Союз" и "Гелиймаш" на Лужнецкой набережной, снизилась со 196 тысяч до 43 тысяч квадратных метров, а зона апартаментов, напротив, выросла со 146 тысяч до 249 тысяч квадратных метров. Увеличились также и площади - с 500 квадратных метров до 16 тысяч квадратных метров, предназначенные под различную инфраструктуру: кафе, рестораны, спорткомплексы, магазины.
...но не для всех
Впрочем, как показывает опыт прошлого года, ограничение действовало нестрого. Строители, которые начали реализовывать свои проекты, сумели найти компромисс с властями, в том числе и за счет перепрофилирования части своих объектов. Многие проекты префектура рассматривала в индивидуальном порядке. Например, если инвестор предлагал построить гостиничный комплекс, в состав которого входило небольшое количество офисов, то у такого проекта были высокие шансы получить одобрение властей. Но если же все здание планировалось сдать под офисы, то девелопер получал отказ.
Исходя из этого опыта, ограничение на строительство коммерческого жилья в центре в этом году будет действовать не для всех, сходятся во мнении эксперты.
"Программы по ограничению строительства в центре не новы. В рамках точечной застройки правительство Москвы также навязывало возведение социальных объектов. Однако это вовсе не означает появление социального жилья в больших объемах, речь, в первую очередь, идет об объектах социальной инфраструктуры: магазинах шаговой доступности, детских садах. Но, скорее всего, это будут дорогие объекты, например, детсады, прикрепленные к новым жилым комплексам. То есть формально строители выполнят план по строительству социальных объектов, но на практике вряд ли эти объекты будут доступны обитателям "социального" жилья", - считает руководитель аналитического центра корпорации "ИНКОМ" Дмитрий Таганов.
При этом ряд экспертов считает, что префектура вряд ли отдаст приоритет муниципальному жилью, так как от этого может пострадать городской бюджет. Коммерческое жилье приносит неплохой доход в казну города, и правительство не захочет его уменьшать. Более того, графики по строительству муниципального жилья составлены уже до 2010 года.
По мнению Анохина, ограничение на строительство жилья в центре - это очередная бюрократическая препона: "Несомненно, что строители будут пытаться договориться с московским правительством, особенно уже по заключенным договорам. А поскольку мэрия редко судится, то вероятность достижения компромисса между сторонами очень велика".
Поэтому говорить о конкретных убытках для девелоперов пока рано, полагают эксперты.
«Скорее всего, как и в случае с точечным строительством, каждый проект, как планируемый к строительству, так и уже подписанный, будет рассмотрен в индивидуальном порядке, и по нему будет вынесено решение. Как показывает практика, те объекты, по которым уже разработаны проекты и подписана соответствующая документация, будут достроены, а соответственно, убытки девелоперы не понесут. В любом случае, нужно помнить, что полный запрет на строительство может привести к созданию каких-либо обходных и серых, незаконных схем», - уверена руководитель департамента консалтинга, аналитик и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.
Тем не менее, дефицит свободных площадок в ЦАО и ограничительные меры властей уже спровоцировали отток инвесторов из центра: девелоперы начали "переезжать" в другие округа и даже за пределы МКАД.
"Предпринимаемые правительством меры все же приведут к изменению планов строителей. Тем более, сейчас наблюдается очень большой спрос на загородную недвижимость эконом-класса", - прогнозирует Анохин. За девелоперами "переезжают" и арендаторы, не говоря уже о покупателях жилья.
Руководители фирм все чаще хотят снять офис, например, где-нибудь в районе метро "Сокол": до центра не так уж далеко, а арендная ставка может быть в несколько раз ниже, чем в центре.
Несмотря на настороженное отношение к идеям московского правительства, девелоперы все же рассчитывают, что новшества, касающиеся строительства в центре города, не сильно повлияют на их работу. Шансы построить здание по уже одобренному проекту очень высоки, а Москва не ограничивается только историческим центром, и спрос на жилье в других округах города и в Подмосковье по-прежнему растет быстрыми темпами.
