Загородные дома в Московской области перестают пользоваться популярностью только как потенциальные пригородные дачи. Как отмечают эксперты, опрошенные РИА Новости, уже в середине зимы этого года прослеживается тенденция к оживлению рынка подмосковных коттеджей. Специалисты связывают это с тем, что в сознании большинства потенциальных покупателей загородные дома перестают быть только местом для летнего отдыха и начинают восприниматься как объекты для постоянного проживания.
Вместе с тем, пока рост рынка загородного жилья в столичном регионе все еще сдерживается несбалансированностью спроса и предложения на коттеджи.
Готовь сани летом, а телегу...
Как напоминают эксперты, рынок загородной недвижимости в Московской области традиционно считался сезонным: весной и летом интерес потенциальных покупателей к коттеджам активизировался, а осенью и зимой, напротив, падал.
Однако, утверждает руководитель салона загородной недвижимости «Резиденция» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Антон Архипов, похоже, что эта особенность поведения покупателей на рынке подмосковных загородных домов начинает претерпевать изменения.
«Всплеск спроса на подмосковные коттеджи в 2008 году начался уже с января - сразу после праздников. Активность на загородном рынке сейчас такая же, как и в пределах МКАД. Можно сказать, что «весна» уже началась», - говорит он.
С данными Архипова соглашается и руководитель направления загородной недвижимости «МИАН - Агентство недвижимости» Светлана Кондачкова: «В последние несколько лет всплеск спроса постепенно перемещается с весеннего периода на конец зимнего. В прошлом году пик роста спроса пришелся на февраль - около 70% роста. А в этом году уже в январе рост спроса зафиксирован на уровне 45%».
По словам специалистов, активизация интереса к приобретению загородных домов в «неподходящее» по меркам начала 2000-х годов время обусловлена несколькими причинами.
Во-первых, отмечает маркетолог ООО «Пересвет-Реал Эстейт» (входит в ГК «Пересвет-Групп») Наталья Бланкова, именно в это время люди начинают планировать не только свой отдых, но и покупку загородного жилья для этого отдыха.
Во-вторых, подчеркивает ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова, всплеск спроса на коттеджи может быть связан и с тем, что этот рынок в последнее время становится более доходным по сравнению с городским жильем.
«Рынок загородной недвижимости в связи со снижением доходности некоторых других финансовых инструментов продолжает сохранять свою привлекательность», - поясняет Бланкова.
Кроме того, продолжает она, платежеспособный спрос на подмосковную загородную недвижимость стимулируется и за счет притока покупателей их Сибири, Урала и других «нефтяных» районов России, где после активного повышения цен на жилье в 2006 году, цена квартир нередко составляет половину или даже две трети стоимости коттеджа эконом-класса в среднем Подмосковье.
Наконец, указывают собеседники РИА Новости, еще одна причина смещения спроса на коттеджные поселки с весны и лета на зиму заключается в том, что загородные дома в Московской области постепенно теряют статус дач и приобретают статус дома для постоянного проживания, дублирующего городскую квартиру.
Пока, уточняет Архипов, в структуре спроса на загородную недвижимость до 70% покупателей приходится на тех, кто ищет коттеджи для сезонного или смешанного проживания, и лишь 30% - на тех, кто планирует использовать их для постоянного проживания.
Но, как рассказывает Кондачкова, еще пять лет назад количество таких людей было в два раза меньше.
«Большой процент делового населения столицы покупает качественные коттеджи, пригодные для ПМЖ как дополнение к квартире в Москве. Коттедж становится «вторым домом», в котором живет или часть семьи, например, жена и дети, или вся семья, но лишь во время дачного сезона», - подтверждает директор департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной группы AG Capital Александр Короткий.
Что нам стоит дом построить
Вместе с тем, признают специалисты, пока увеличение доли загородных коттеджей в роли дома для ПМЖ в Подмосковье сдерживают два обстоятельства: все еще высокая по сравнению с жильем в столице стоимость недвижимости и неразвитость транспортной инфраструктуры в столичном регионе.
Как отмечает коммерческий директор ОАО «Межрегиональная девелоперская компания» Алексей Остробородов, стоимость коттеджа эконом-класса удаленностью до 100 километров от Москвы составляет порядка 200 - 300 тысяч долларов. Коттеджи бизнес-класса удаленностью до 40 километров от МКАД, по его словам, стоят 400 - 800 тысяч долларов.
Однако это только средние подсчеты, подчеркивает эксперт: «Даже в пределах одного коттеджного поселка разница в цене на участки земли, выходящие на водоем, и расположенные в глубине поселения, доходят до 30%, а в отдельных случаях - до 50%».
Бланкова обращает внимание, что, как и прежде, существенное внимание на цену загородного дома оказывает его отдаленность от столицы, а также то, на каком направлении он располагается. В частности, приводит пример она, в поселках бизнес-класса на расстоянии до 30 километров от Москвы стоимость коттеджа составляет 2,5 миллиона условных единиц, а на расстоянии до 50 километров - от миллиона условных единиц. А на западном, северо-западном и юго-западном направлении, которые традиционно считаются наиболее престижными, напоминает Бланкова, стоимость домовладений в 1,5 - 2,5 раза выше, чем на других.
В свою очередь, Архипов объясняет, что в эту цену входит стоимость земли, коммуникаций, строительства дома и его внешняя отделка.
«Покупка газового и отопительного оборудования - вопрос каждого конкретного случая: есть поселки, где дома строятся уже с оборудованием и даже с какой-то базовой отделкой, есть предложения без учета техники и базовой отделки. Это зависит, в том числе и от расстояния от Москвы: на расстоянии 100 километров от столицы за обозначенную минимальную цену часто можно купить дом «под ключ», а на расстоянии 50 - 60 километров от Москвы в стоимость объекта оборудование и базовая внутренняя отделка обычно не входят», - утверждает он.
Популярные коттеджи в дефиците
Как констатирует Аксенова, наибольшей популярностью у покупателей пользуются загородные дома, цена на которые не более чем на 50% превышает стоимость московской трехкомнатной квартиры, расположенной по этому же направлению. Таким образом, резюмирует она, речь идет именно о коттеджах категории «эконом».
Сведения о том, что потенциальные покупатели предпочитают именно «экономичные загородные дома», подтверждают практически все эксперты, опрошенные РИА Новости, высказывая предположение, что это в первую очередь связано с тем, что зачастую дома бизнес-класса включают составляющие, необходимость в которых большинство представителей среднего класса просто не испытывают.
Например, говорит Аксенова, если средний коттедж эконом-класса представляет собой дом площадью от 150 до 250 квадратных метров без отделки, но со входными дверями, окнами, септиком, газовым или электрическим отопительным котлом, кухней, гостиной, кабинетом или спальней на первом этаже и двумя-тремя спальнями на втором этаже, то площадь коттеджа бизнес-класса значительно превышает 250 квадратных метров. При этом загородный дом такого уровня обязательно включает цоколь с гаражом на два машиноместа, сауну, просторные помещения для отдыха, небольшой тренажерный зал, прачечную и два-три этажа с кабинетами, спальнями и санузлами для хозяев коттеджа и их гостей.
Однако, подчеркивают специалисты, несмотря на спрос на загородные дома именно эконом-класса, которые и по цене, и по характеристикам удовлетворяют запросы большинства столичных покупателей, именно их практически невозможно купить в Московской области.
«В настоящее время наибольшим спросом пользуются коттеджи эконом-класса в 30-километровой зоне от МКАД в ценовой нише до 300 - 400 тысяч долларов. Но, к сожалению, предложений в этой категории практически нет, - указывает руководитель отдела отделения «Центр загородной недвижимости» компании «БЕСТ-Недвижимость» Сергей Ганусов. - Альтернативой коттеджам в этой ценовой категории стали таунхаусы. При этом цена среднего коттеджа колеблется от 500 до 800 тысяч долларов. Больше всего на рынке предложений поселков класса де люкс стоимостью от 1,2 миллиона долларов».
А заместитель начальника отдела маркетинга компании «КомСтрин» Оксана Тремсина приводит следующую статистику: на первичном рынке загородного жилья в Подмосковье продается всего 12% домов эконом-класса, тогда как до 60% домов приходится на коттеджи бизнес-класса, 16% - на коттеджи премиум-класса и еще 12% - на эксклюзивные коттеджи.
«Предложение домов в бизнес-классе более всех других близко к уровню спроса», - соглашается Бланкова.
Другие аналитики указывают и на то, что соотношение спроса и предложения на рынке подмосковной недвижимости во многом зависит от конкретного направления и удаленности от столицы.
Так, отмечает Кондачкова, лидером по популярности являются Новорижское и Рублево-Успенское шоссе, Калужское, Дмитровское, Киевское и Симферопольское шоссе. При этом, добавляет представительница «МИАНа», 55-60% покупателей планируют приобретение коттеджа на расстоянии от 20 до 40 километров от столицы.
Между тем, по словам Остробородова, максимальное количество коттеджей эконом-класса сконцентрировано на Симферопольском шоссе, на расстоянии от 80- до 120 километров от Москвы.
В настоящее время добавляет Кондачкова, в ближнем Подмосковье отмечается острый дефицит земельных участков под застройку загородной недвижимости.
«В пределах 30-километровой зоны предложение ограничено, в основном это участки малой площади. В зоне 60 - 100 километров площадь предлагаемых на продажу участков больше. Таким образом, девелоперы все большее внимание обращают на среднее и дальнее Подмосковье», - утверждает эксперт.
Однако Ганусов подчеркивает, что скрытые земельные ресурсы остаются пока на всех популярных направлениях и представляют собой земельные участки, купленные в целях инвестиций - так называемые земельные банки и лесные фонды, взятые в аренду на 49 лет на рекреационные цели.
«Заявления девелоперов, что их нет, направлены на то, чтобы поддерживать цены на высоком уровне и стимулировать их рост», - считает собеседник РИА Новости.
Очевидно, что многие потенциальные покупатели готовы вкладывать свои средства в загородное жилье в Подмосковье, при этом рассматривая дом в области как место постоянного проживания. Сезонность уходит с рынка загородного жилья в Московской области, что свидетельствует о взрослении самого рынка, подчеркивают специалисты.
Однако пока количество сделок по купле-продаже подмосковных коттеджей значительно не увеличивается, что многие аналитики связывают с отсутствием реального предложения в наиболее актуальных сегментах загородного жилья.
