Анатолий Горев, финансовый аналитик для РИА Новости.
Российский рынок ипотечного кредитования пока весьма спокойно реагирует на то, что происходит на аналогичном рынке в США. Объемы предоставления займов у нас не только не снижаются, но растут, а крупные банки активно предлагают своим клиентам новые, более выгодные программы кредитования. Наряду со старыми игроками на рынке появляются новые, прежде всего, «дочки» иностранных банков, которые раньше не проявляли интереса к ипотечному кредитованию. Однако сделать на основании этого вывод, что у России стойкий иммунитет к «американскому гриппу», нельзя. Вполне вероятно, в самом недалеком будущем на рынке ипотечного кредитования может начаться массовый исход мелких и средних банков, которые сейчас составляют его «костяк» в регионах.
Что может заставить эти банки уйти? Банальная причина - недостаток средств, точнее, отсутствие источников их пополнения для развития своих ипотечных программ. До кризиса подобная проблема перед региональными банками не стояла. Они, как подчеркивали эксперты, в большинстве своем перепродавали свои ипотечные портфели либо крупным банкам, имеющим доступ к дешевым иностранным деньгам, либо Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Полученные в результате таких сделок средства направлялись на выдачу новых ипотечных кредитов, ипотечная «пирамида» успешно существовала и приносила банкам стабильный доход.
Сейчас положение дел изменилось, и стало для «оригинаторов» (банков, выдающих первичные ипотечные кредиты), мягко говоря, неблагоприятным. Крупные банки практически полностью свернули практику выкупа портфелей ипотечных закладных у региональных банков: наблюдатели говорят о том, что с осени на рынке не прошло ни одной подобной крупной сделки. Рынок просто «встал» говорят эксперты, и непонятно, когда теперь выйдет из своего «замороженного» состояния. Возможно, только через 6-8 месяцев, когда, как надеются эксперты, улучшится ситуация на международных рынках капитала, где сейчас тоже царит полный «застой».
Пока же представители крупных банков объясняют свой отказ от выкупа портфелей у «регионалов» удорожанием заемных средств на рынках капитала, а также нежеланием принимать на себя риски, связанные с приобретением портфелей кредитов у мелких и средних банков. Последний довод ранее можно было счесть пустой отговоркой, но сейчас он действительно является очень весомым. «Крупные банки стали более настороженно относиться к высокорискованным кредитам и предъявлять более жесткие требования к качеству ипотечных портфелей», - поясняют эксперты ЮниКредит Банка (бывший Международный Московский банк). Соответственно, крупные банки, выступающие в роли рефинансирующих структур, стали настаивать и на снижении цены выкупа портфелей. Что, по очевидным причинам, совершенно невыгодно для многих региональных банков и смерти подобно для некоторых, осуществляющих свою деятельность на рынке ипотечного кредитования с минимальной маржой.
Стоит ли удивляться тому, что в региональные банки, недовольные установлением на рынке рефинансирования новых правил игры, «рванули» к АИЖК и стали настаивать на том, чтобы Агентство выкупало их портфели без дисконта. Однако очень быстро стало ясно, что АИЖК творить чудеса не может. В 2007 году на его долю приходилось порядка 20% от общего объема всех рефинансированных кредитов. Даже в случае значительного увеличения объема госгарантий (что и запланировано на 2008 год), АИЖК не сможет «выкупить» всю региональную систему ипотеки.
В подобной ситуации у мелких и средних региональных банков остается не такой уж большой выбор. Они вынуждены либо «сидеть в бумагах», то есть держать выданные кредиты у себя на балансе, либо продавать их с дисконтом - ситуация, когда оба варианта решения проблемы хуже, говорят эксперты. Если банк удерживает портфель ипотечных кредитов на балансе, значит, он не может активно продолжать реализацию своей ипотечной программы, просто потому, что нет притока «свежих денег». Если он продает кредитный портфель с дисконтом, то маржа, на которую он может рассчитывать, резко снижается. И в том, и в другом случае на повестке дня оказывается вопрос - стоит ли банку, не располагающему собственной крупной депозитной базой и не имеющему доступа к внешним дешевым денежным ресурсам, вообще находится на рынке ипотечного кредитования?
Понятно, что отвечать на этот вопрос каждый региональный банк будет самостоятельно, однако эксперты не исключают того, что в течение следующих нескольких месяцев мы станем свидетелями «исхода» мелких и средних финансовых структур из сегмента ипотечного кредитования. Часть банков просто свернет свои ипотечные программы, часть, возможно, сумеем продать свой ипотечный бизнес крупным банкам, а часть в принципе прекратит свое существование в качестве самостоятельных финансовых структур и превратится в филиалы банков федерального уровня. Последние, кстати сказать, рассматривают нынешние события не только как испытание на прочность. Складывающаяся ситуация - шанс для них в недалеком будущем прирасти новыми региональными «дочками», а заодно «поделить» между собой региональных клиентов, которые до сих пор обращались за услугами ипотечного кредитования в местные банки.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
