Строительные и девелоперские компании теперь смогут объединяться в саморегулируемые организации (СРО). Такое право им предоставлено законом «О саморегулируемых организациях», вступившим в действие с первого января 2008 года.
В составе СРО строителям предстоит разработать стандарты своей деятельности, которые обеспечат качество строительных работ на фоне отмены в отрасли лицензирования.
Большинство компаний поддерживают идею саморегулирования и считают, что ее реализация позволит снять многие бюрократические преграды при проектировании и сооружении различных объектов недвижимости.
Вместе с тем, некоторые эксперты высказывают опасение, что СРО, в первую очередь, будут работать на интересы крупных строительных компаний, а небольшим фирмам придется уйти с рынка.
Стандарты СРО заменят лицензирование
Закон предусматривает, что в составе саморегулируемых организаций в различных отраслях смогут объединяться не менее 25 субъектов предпринимательской и не менее 100 субъектов профессиональной деятельности. В самый последний момент из сферы регулирования документа были исключены финансовые организации - банки и управляющие компании, поскольку существуют отдельные полноценные законы, регламентирующие их деятельность, в которые депутаты и будут вносить соответствующие поправки. Все остальные отрасли будут жить по закону о СРО.
Один из авторов документа, председатель комитета Госдумы РФ по собственности Виктор Плескачевский рассчитывает, что в каждой отрасли будет создано по 15 - 20 саморегулируемых организаций. А по расчетам Ассоциации строителей России (АСР), в строительной сфере может появиться до 25 - 30 СРО, в каждой из которых будет примерно по 50 компаний.
По мнению экспертов, аудиторы, оценщики и строители, будут активно объединяться в СРО, так как стандарты, которые они разработают в составе саморегулирующихся организаций, заменят им лицензирование.
В целом, девелоперы и строители поддерживают принятие закона о саморегулировании, так как новые стандарты качества, разработанные на основании современного опыта, смогут заменить устаревшие строительные нормы и правила (СНиП).
«Разработка стандартов деятельности строителей не отменяет существующую нормативную базу, но есть нормы, которые явно устарели и должны быть заменены. Например, по действующим нормативам санузел не может располагаться над жилой комнатой соседа снизу. Этот норма принималась для панельного строительства, но сейчас, когда строители используют монолитную технологию, она себя изжила. При разработке стандартов, компании будут придерживаться трех принципов: не должны страдать несущие конструкции, коммуникации и интересы соседей», - рассказывает коммерческий директор «Капитал Групп» Алексей Белоусов.
«В системе лицензирования очень большая коррупционная составляющая, поэтому ее отмена вполне логична, строители способны самостоятельно в своей конкурентной среде наладить действенный механизм контроля», - считает вице-президент «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский.
В то же время, государство сохранит за собой контроль за работой всех СРО, для чего будет специально создан национальный совет. Закон разрешает проверять саморегулируемые организации не реже одного раза в три года, но не чаще раза в год. Правительство должно установить порядок ведения реестра СРО, а составлять базу данных об организациях будет уполномоченный федеральный орган власти.
Согласно закону, СРО обязаны направлять в уполномоченный федеральный орган свои стандарты и правила в течение семи дней после их принятия, а также сведения о запланированных проверках членов СРО и результатах этих проверок. При этом власти вправе исключить из реестра СРО, которая не удовлетворяет требованиям закона.
Финансовая ответственность
Лицензирование строительной деятельности планируется отменить с первого июля 2008 года. К этому моменту у компаний, работающих в этой сфере, должны появиться свои правила игры. По разработанным стандартам СРО будут проводить экспертизы деятельности компаний, выдавать им сертификаты на строительство. Предполагается, что саморегулируемые организации создадут и единую систему контроля качества материалов и безопасности строительства.
И в довершение всего, строители будут нести финансовую ответственность перед гражданами. Для этого закон предусматривает заключение договоров участников СРО со страховыми компаниями и создание собственного компенсационного фонда. При этом каждый член СРО должен делать в фонд ежегодные взносы - не менее 30 тысяч рублей в год. Одновременно СРО вправе заключить договор с управляющей компанией, которая может инвестировать средства фонда в госбумаги, объекты недвижимости и другие финансовые инструменты. Полученный от управления средствами доход будет включен в имущество фонда.
Создание компенсационного фонда также не вызывает у строителей серьезной озабоченности, несмотря на то, что им придется страховать друг друга от различных неприятностей.
«Создание страхового фонда в реальности облегчит жизнь как генподрядчику, который не будет нести личную ответственность, так и конечному покупателю, который, приобретая жилье, получит дополнительные гарантии», - говорит Белоусов.
По мнению законодателей, принятие нормы о страховании защитит в первую очередь дольщиков: они смогут вернуть вложенные средства в случае прекращения строительства. Фонд станет надежным источником и при возмещении убытков, связанных с дефектами, допущенными в строительстве.
В случае серьезных нарушений, провинившаяся компания может быть исключена из саморегулирующейся организации, и для нее это будет фактически означать окончание строительной деятельности.
Однако участники рынка предупреждают, что в некоторых случаях размеров фонда может не хватить на покрытие всех убытков, например, при сносе дома, если он был построен без разрешительной документации.
«Но если размеров фонда не хватит на покрытие убытков, члены СРО могут его пополнить», - констатирует Михаил Гороховский.
Закон предусматривает возможность добровольных взносов в фонд со стороны компаний. Эксперты отмечают, что в странах с развитой рыночной экономикой затраты на страхование своей профессиональной деятельности минимизированы.
«Нужно что-то одно: или создать фонд, или заключить договор со страховой компанией, иначе дополнительная страховка ляжет большим финансовым бременем на небольшие компании», - считает Гороховский.
Чьи интересы защитят СРО
В свою очередь, вице-прездент «ОПОРы России» Алексей Кожевников убежден, что институт саморегулирования в строительстве вводится исключительно в интересах крупных строительных компаний, которые стремятся «зачистить» рынок от мелких фирм.
«Это очевидно, так как стандарты деятельности будут приниматься крупными игроками строительного рынка, а малые компании им соответствовать не смогут, и, естественно, они останутся за пределами СРО», - убежден он.
«В условиях рыночной конкуренции специфика работы крупных компаний и небольших фирм разная, поэтому им сложно будет уживаться в одной СРО. Должно пройти время, в течение которого будут действовать старые СНиПы и, одновременно, формироваться база для саморегулирования», - поддерживает это мнение руководитель пресс-службы компании «С-Холдинг» Оксана Басова.
Сейчас на российском рынке работает около 300 тысяч крупных и мелких строительных компаний. По прогнозам АСР, около 50 тысяч из них могут исчезнуть с рынка после начала объединения в СРО.
«Именно 2008 год станет чисткой рядов строителей и девелоперов. Поскольку допуск на рынок фактически будут осуществлять сами профессиональные участники строительного и жилищного рынка, объединенные в саморегулируемые организации, мы надеемся, что в нашей отрасли останутся только лучшие из лучших», - полагает председатель совета директоров корпорации MIRAX GROUP Сергей Полонский.
В свою очередь, Басова убеждена, что идея создания СРО в строительстве хотя и разумна, но строительные компании еще не созрели до этого. «Застройщики сильно разобщены, нет профессионального строительного лобби, которое могло бы отстаивать интересы компаний», - утверждает она.
Очевидно, что строительным компаниям все же придется объединяться по каким-то критериям, о которых пока неизвестно. Оставить на рынке исключительно строительных гигантов невозможно, так как на нем работает немало качественных компаний с небольшой выручкой и небольшим количеством персонала. Возможно, что им придется объединяться отдельно и вырабатывать свои правила игры.
