Вслед за Москвой и Санкт-Петербургом российские регионы ожидает «бум» строительства современных торгово-развлекательных центров (ТРЦ). Аналитики подсчитали, что общая площадь дефицитных сегодня качественных торговых комплексов к 2010 году может увеличиться в стране примерно на 10-13 миллионов квадратных метров, а к 2012 году достичь 45 - 48 миллионов квадратных метров.
Инвестиции в этот сегмент недвижимости готовы направить как российские, так и зарубежные девелоперы, надеясь заработать на возросшем в последние несколько лет потребительском спросе россиян.
В то же время не все специалисты склонны предсказывать безоблачное будущее ТРЦ в российских регионах и предупреждают, что рынок региональной торговой недвижимости в России может столкнуться с перенасыщением.
Бум «ритейла»
Конец 2006 года и весь 2007 год можно по праву назвать временем экспансии девелоперов торговых центров в российские регионы. О крупных региональных проектах заявили компании IKEA - портфель реализованных, строящихся и заявленных проектов торговой недвижимости составляет около миллиона квадратных метров, «РосЕвроДевелопмент» - более 700 тысяч квадратных метров, ГК «Время» - около 750 тысяч квадратных метров, ГК «Регионы» - примерно 700 тысяч квадратных метров, Finstar Properties - около 700 тысяч квадратных метров, AIM Property Development - около 700 тысяч квадратных метров.
Свои намерения строить в российских городах крупные торговые центры обнародовали также BV Development - портфель проектов около 700 тысяч квадратных метров, группа компаний «Ташир» - свыше 500 тысяч квадратных метров, DVI Group более 450 тысяч квадратных метров, Douglas Consulting - почти 400 тысяч квадратных метров, группа «РТМ» - примерно 380 тысяч квадратных метров и «Кит Кэпитал» - немногим более 300 тысяч квадратных метров.
Причина такого интереса к региональным торговым проектам, как следует из доклада компании Jones Lang LaSalle, посвященного развитию ритейла в российских регионах, проста и заключается в росте доходов россиян, живущих в провинции.
При этом, на фоне роста доходов населения большинство региональных центров по-прежнему испытывают дефицит качественной торговой недвижимости.
«За прошедший год персональный доход людей в регионах увеличился в реальном выражении в среднем на 13 - 15%. При этом большую часть своего дохода среднестатистический россиянин тратит на всевозможные покупки: при среднем ежемесячном доходе в 478 долларов, на покупки тратится от 56% всех доходов в Тюмени до 91% - в Краснодаре», - утверждается в докладе.
По данным Jones Lang LaSalle, в 2007 году объем рынка торговой недвижимости в России достиг порядка 110 миллиардов долларов и 24,4 миллионов квадратных метров.
Однако пока большая часть этого рынка, подчеркивают аналитики консалтинговой компании, сосредоточена в Москве и Санкт-Петербурге: в российской столице объем рынка торговых центров составляет 62 миллиарда долларов и 13,7 миллионов квадратных метров, а в городе на Неве - 12 миллиардов рублей и 2,6 миллиона квадратных метров.
По объему торгового рынка вслед за Москвой и Петербургом, утверждают представители Jones Lang LaSalle, идут Новосибирск, Екатеринбург и Самара, где размер рынка достигает 2 - 2,5 миллиардов долларов, а площадь торговых центров - 400 - 550 тысяч квадратных метров, а также Нижний Новгород, Казань и Челябинск, размер рынка в которых оценивается в 1,5 - 2 миллиарда долларов, а торговая площадь в 350 - 400 тысяч квадратных метров.
В остальных региональных городах - даже, например, в таких крупных, как Ростов-на-Дону, Тюмень, Саратов, Волгоград и Уфа - объем рынка не превышает 1 - 1,5 миллиардов долларов и 200 - 350 тысяч квадратных метров.
Однако данные Jones Lang LaSalle не стоит считать окончательными. В частности, подчеркивает аналитик отдела исследований торговой недвижимости CB Richard Ellis Noble Gibbons Ольга Кондоурова, пока глобальных оценок рынка торговых центров России, учитывающих все факторы развития этого сегмента, не существует.
«Проблема в отсутствии единого списка критериев соответствия торгового центра категории «профессиональный». В большинстве регионов до недавнего времени рынок торговых помещений состоял из открытых продовольственных и вещевых рынков, реконструированных универмагов, объектов советской эпохи и небольшого количества более современных комплексов, представлявших, тем не менее, торговлю рыночного типа», - утверждает она.
Сколько ТРЦ нужно человеку
Вместе с тем, эксперты соглашаются, что в большинстве городов России спрос на торговые центры еще далек от удовлетворения.
Так, согласно статистике компании Finstar Properties, одного из девелоперов, заявивших о своих планах по строительству ТРЦ, в США обеспеченность торговыми площадями современного уровня в сегменте продуктового ритейла составляет 422 квадратных метра на тысячу человек, во Франции - 273 квадратных метра, в Испании - 233 квадратных метра, Германии - 208 квадратных метра, в Южной Корее - 137 квадратных метра, в Чехии - 134 квадратных метра, а в России - пока всего 119 квадратных метров.
Однако, подчеркивают эксперты, если брать в расчет не только современные продовольственные гипер- и супермаркеты, а все торговые объекты в целом, то показатели обеспеченности торговыми площадями в стране будут выглядеть еще хуже. По данным аналитика отдела исследований компании Cushman&Wakefield Stiles & Riabokobylko Екатерины Заволокиной, в среднем к концу третьего квартала 2007 года общее количество торговых площадей всех видов в России на тысячу человек составило всего 67 квадратных метров. Правда, в Москве этот показатель заметно выше среднероссийских цифр - 180 квадратных метров на тысячу человек, уточняет Заволокина.
В региональных центрах уровень обеспеченности торговой недвижимостью очень разнится. В частности, указывает руководитель проектов консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Елена Бухарова, если в Краснодаре на тысячу жителей приходится 150 квадратных метров, в Нижнем Новгороде - 143 квадратных метров, Рязани - 70 квадратных метров, то в Смоленске - всего 13 квадратных метров.
Между тем, отмечается в докладе Jones Lang LaSalle, в Варшаве этот показатель доходит почти до 600 квадратных метров, в Праге - 550 квадратных метров, в Мадриде - 430 квадратных метров, а в Берлине - 380 квадратных метров.
Неудивительно, что при таком дефиците торговых площадей специалисты ожидают существенного прироста объемов строительства в российских регионах.
«В ближайшие пять - шесть лет в нашей стране будет введено в эксплуатацию около 10 миллионов квадратных метров торговых площадей при условии сохранения стабильности развития сектора и отсутствия кризисов в экономике, - говорит управляющий партнер компании John Harr Brothers Сергей Чиннов. - А общий объем инвестиций в регионы может составить порядка 15 миллиардов долларов».
Прогноз Чиннова уточняет Заволокина, которая ожидает, что темпы строительства торговых центров будут еще выше: «Если все заявленные в настоящее время проекты будут реализованы, то общий объем качественных современных торговых площадей удвоится к концу 2009 года».
А эксперты Finstar Properties вообще предполагают, что емкость рынка торговой недвижимости России может достичь к 2012 году 42 - 45 миллионов квадратных метров, из которых 28 - 30 миллионов квадратных метров будет приходиться на региональный рынок.
Кто и что строит
Как рассказали РИА Новости в компании «Торговый квартал», настоящий «бум» рынка торговой недвижимости пришелся в этом году на города - «миллионники», среди которых - Омск, Новосибирск, Уфа, Пермь, Красноярск, Челябинск.
«Важным сдвигом с точки зрения девелопмента торговой недвижимости стала резкая активизация рынка заемного финансирования. Выход на российский рынок коммерческой недвижимости все большего числа крупных международных банков, предоставляющих проектное финансирование, вынуждает российские банки снижать процентные ставки и предоставлять более выгодные условия финансирования строительства объектов», - подчеркивают представители компании, в то же время обращая внимание на то, что в 2008 году из-за кризиса ликвидности мировой финансовой системы доходность проектов в области строительства ТРЦ может несколько снизиться.
При этом Чиннов отмечает, что пока наиболее качественные торговые центры в регионах строят крупные девелоперские компании, имеющие опыт строительства в Москве.
«Вместе с тем, и местные игроки начинают активно занимать эту нишу и уже осваивают города с населением до миллиона жителей», - добавляет он.
По мнению Кондоуровой, проекты местных игроков зачастую проигрывают крупным сетевым девелоперам, распространяющим свою экспансию на межрегиональном уровне.
«Сетевые торговые центры представляют собой более интересные проекты. Среди их преимуществ четко проработанная концепция, опыт работы и соответствие международным стандартам. Все это облегчает процесс финансирования, налаживания связей с местными властями, а также дальнейшее продвижение объекта на местном рынке», - поясняет эксперт.
Опасность пресыщения
По предположению Кондоуровой, уже в ближайшей перспективе Россию ожидает «третья волна» торговых центров, которые в самом скором времени начнут появляться в городах с населением 500 тысяч человек и меньше.
В числе таких городов, к которым уже сейчас проявляют интерес девелоперы, находятся, например, Калининград, Саратов, Тула, Астрахань, Красноярск, Тюмень и Краснодар.
В то же время, активное развитие рынка региональных ТРЦ имеет и свою обратную сторону: на фоне отсутствия развитой инфраструктуры начинают резко дорожать земельные участки, а одновременное появление нескольких крупных торговых комплексов в относительно небольшом городе может привести к перенасыщению местного рынка и, как следствие, к убыткам девелоперов.
«Думаю, что в современных условиях прогнозирование российского регионального рынка на пять - шесть лет вперед крайне затруднительно. Не все девелоперы построят свои заявленные проекты. Кроме того, после ввода в эксплуатацию двух - трех крупных торговых центров рынок в том или ином регионе будет практически заполнен и часть компаний просто откажутся от своих планов по строительству ТРЦ, опасаясь серьезной конкуренции», - полагает Бухарова.
Она добавляет, что на планы инвесторов значительно влияют и темпы развития городов: «Возьмем, например, Омск или Нижний Новгород - в этих городах прогноз строительства торговых комплексов сильно «завязан» на объем строительства жилья: будут новые районы - будут и торговые центры».
Аналитики предупреждают, что уже сейчас, в частности, близки к насыщению рынки ТРЦ таких городов, как Казань и Екатеринбург.
От дефицита в регионе качественных торговых центров и ожидаемых потоков покупателей напрямую зависят и арендные ставки в ТРЦ.
Так, по словам аналитика отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle Людмилы Васильевой, сегодня средние ставки аренды в регионах пока уступают столичным примерно в два раза. Средняя арендная ставка квадратного метра торговой площади в Москве составляет в настоящее время примерно 2,1 тысяч долларов в год.
В свою очередь, директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow Роман Соков уточняет, что арендные ставки в Москве очень разнятся.
«Если сравнить стоимость аренды в торговых центрах таких крупных городов, как Челябинск, Екатеринбург, Краснодар, Магнитогорск с торговыми комплексами, расположенными в спальных районах столицы, то московские ставки будут выше всего на 10 - 15%. С другой стороны аренда в самом центре Москвы колеблется от трех до шести тысяч долларов за квадратный метр в год, что даже для самых перспективных регионов по-прежнему очень дорого», - говорит специалист.
Эксперты констатируют, что рынок торговых центров в России в 2007 году был одним из самых привлекательных с инвестиционной точки зрения и связывают это, прежде всего, с ростом качества жизни россиян и формированием у них привычки покупать и одновременно получать удовольствие от процесса покупки. Однако, напоминают специалисты, рынок торговой недвижимости напрямую связан с экономической ситуацией в стране и может внезапно остановиться в своем развитии, как только граждане почувствуют, что их кошельки не так тяжелы, как раньше и начнут экономить на покупках.
Ольга Салабай
