Депутаты Государственной Думы одобрили законопроект, который отменяет для некоторых категорий владельцев земельных участков дорогостоящую процедуру межевания при оформлении права собственности. Таким образом, была предпринята попытка спасти «дачную амнистию», и вовлечь как можно больше людей в процесс легализации своей собственности.
Эксперты не исключают, что легализация недвижимости в результате ускорится, но ненадолго: за этим могут последовать «соседские войны» из-за несогласованных границ и, как следствие, увеличение числа судебных разбирательств.
«Дачная амнистия» пока буксует
Закон о «дачной амнистии» вступил в силу c первого сентября 2006 года и с этого момента владельцы земельных участков и дач по всей России получили право в упрощенном порядке зарегистрировать свою собственность.
Воспользоваться упрощенным порядком оформления могут граждане, получившие землю до 1 октября 2001 года, но не имеющие ни на земельный участок, ни на строения, государственного свидетельства о собственности.
Вместе с тем, до сих пор, по данным Росрегистрации, в стране официально зарегистрировано только около 60% всех земельных участков и строений на них, при этом в большинстве случаев это владения, купленные гражданами в течение последних десяти лет.
В рамках «дачной амнистии» зарегистрировать можно не только участок, но и находящийся на нем дом, гараж, хозяйственную пристройку. Однако, чтобы совершить эту процедуру, необходимо обратиться в отделение регистрационной палаты и предоставить любой документ, подтверждающий право собственности, например, справку из садового товарищества или кооператива, а также кадастровый план участка. Но именно составление кадастрового плана стало для многих дачников камнем преткновения на пути легализации своего имущества.
Через полгода после введения «дачной амнистии» стало ясно, что легализация недвижимости начала буксовать. По словам партнера компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталия Можаровского, на данный момент своим правом воспользовались только 1% «дачников».
«Система оказалась не готова к обработке такого количества документов», - говорит он.
Разграничение участков бьет по карману
Для составления кадастрового плана собственнику необходимо пройти процедуру межевания, то есть определить границы своего участка, ведь многие владельцы уже давно расширили свои владения, в том числе и за счет соседских земель.
«Процедура межевания необходима для получения кадастровой справки о выделении на земельном плане участка с нанесением относительных картографических координат. Такая справка входит в перечень документов, которые владелец участка подает в регистрационную палату, чтобы закрепить свое право на землю и реализовать право распоряжение ей», - поясняет генеральный директор компании «Арт-билдинг» Андрей Анохин.
Межевание проводят коммерческие структуры, которые вправе самостоятельно устанавливать тарифы на свои услуги, правда, власти субъектов федерации, согласно закону, могут определять верхние пределы цен.
«В настоящее время предпринимаются попытки установить максимальные цены по проведению межевания земельных участков, предоставленных физическим лицам. Так, в Московской области с августа 2007 года действует закон, устанавливающий предельную цену за проведение землеустройства в размере не более 450 рублей за сотку, и при этом не более 7000 рублей за один земельный участок», - рассказывает юрисконсульт юридической компании «Частное право» Елена Рябкова.
В то же время, по ее словам, данное ограничение на практике работает далеко не всегда, и зачастую компании продолжают устанавливать более высокие цены за проведение межевания. Такая ситуация складывается и в других регионах. Более того, коммерсанты нередко включают в стоимость своих услуг и оперативность оформления документов.
«По умолчанию дело может рассматриваться довольно долго. Поэтому за ускорение процесса придется платить неофициально», - отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.
По ее словам, стоимость межевого дела колеблется от пяти до 45 тысяч рублей в зависимости от сроков его рассмотрения, которые составляют от двух недель до шести месяцев.
Отмена межевания чревата «соседскими войнами»
Перед завершением своей работы Госдума четвертого созыва решила облегчить жизнь дачникам: в середине ноября депутаты одобрили поправки, которые избавляют некоторые категории граждан от необходимости проводить столь затратную для них процедуру межевания.
По словам Анохина, благодаря отмене межевания владельцы сэкономят на услугах землемеров. Теперь достаточно будет предоставить «устаревший» кадастровый план, а также документ из садового товарищества или кооператива, чтобы получить свидетельство о регистрации собственности.
«Но для тех участков, в отношении которых кадастровый учет вообще никогда не проводился, то есть им даже не присвоен кадастровый номер, владельцам все же потребуется осуществить кадастровый учет участка, для чего, соответственно, понадобится определить и закрепить границы участка на местности», - предупреждает Рябкова.
В законопроекте используется понятие «межевой план». Однако у этого понятия нет четкого определения, указывают юристы.
«Что это, кто и как будет его составлять - непонятно. Вероятно, его составление и заменит нынешнее межевание», - полагает Рябкова.
Вместе с тем, многие эксперты сходятся во мнении, что удобная, с одной стороны, отмена межевания, с другой стороны, чревата для некоторых собственников «междоусобными войнами» и, как следствие, увеличением числа судебных исков.
«Если взаимных претензий нет, то проводить межевание не нужно. Однако в случае, если соседи будут возражать против общих границ, то придется не только проводить межевание, но и, возможно, решать дело в суде», - опасается Литинецкая.
В свою очередь, Можаровский считает, что отмена межевания даст кратковременный эффект, но в целом это очень опасная мера, которая может привести к негативным последствиям.
«Даже если владелец участка без труда оформит право собственности, то потом у него могут возникнуть проблемы. Во-первых, ему тяжело будет продать или заложить участок, так как, например, к договору о залоге необходимо прилагать план участка. Во-вторых, если недоброжелательные соседи узнают о том, что регистрация участка прошла без согласования границ с ними, то они могут инициировать судебное разбирательство, и таким образом, увеличится количество споров с соседями и, как следствие, возрастет нагрузка на судебную систему», - подчеркивает эксперт.
Поэтому перед тем, как пойти в регистрационную палату с документом, лучше заручиться согласием соседа, особенно в том случае, если раньше участок был расширен за счет соседской территории. Но если договоренности с соседями будут устными или оформленными без соответствующего юридического сопровождения, то на этой почве тоже могут возникнуть различные злоупотребления.
«Не исключено, что желающие легализовать свою недвижимость будут подделывать документы, доказывающие, что споров о границах с соседями у них нет», - говорит юрист по земельным вопросам юридической компании «Иванян и партнеры» Юлия Бахарева.
По ее мнению, хорошим решением этой проблемы станет участие нотариуса, который заверит все договоренности соседей.
«В любом случае, услуги нотариуса будут дешевле, чем межевание и последующие разбирательства в суде», - считает она.
С мнением о том, что отмена межевания не решит все проблемы «дачной амнистии», согласен и Анохин: «Эта мера больше популистская. Депутаты пытаются решить проблему дачной амнистии, однако главная причина, по которой она «зависла», не в дороговизне межевания, а в том, что у земельных комитетов и регистрационных палат объективно не хватает ресурсной базы для проверки всех документов и регистрации прав».
Эксперты считают, что проведение межевания при наличии земельного кадастра действительно излишне и что в течение первых пяти - десяти лет отмена межевания станет хорошим способом вовлечь в гражданский оборот максимальное количество земельных участков.
Но в долгосрочной перспективе такой порядок себя изживет. При дальнейшей продаже участка или его разделении границы должны быть определены на местности. Без проведения данной процедуры ни один владелец не сможет быть уверен, что участок останется в его собственности, и он сможет пользоваться им без всяких юридических проблем.
