Быстрорастущий рынок недвижимости России привлекает все новых зарубежных инвесторов. В последнее время интерес к нему начали проявлять инвесторы из Сингапура - одного из самых динамично развивающихся с экономической точки зрения регионов мира. Сингапурские компании рассматривают возможность строительства многофункциональных центров, торговых комплексов, логистических объектов, отелей. О том, как деловые круги Сингапура оценивают российский рынок недвижимости, с какими трудностями сталкиваются сингапурские компании при реализации своих проектов в России, какие объекты намерены строить в нашей стране, в интервью РИА Новости рассказал Чрезвычайный и Полномочный Посол Республики Сингапур в Российской Федерации господин Майкл Тэй.
Господин посол, существуют ли, на Ваш взгляд, принципиальные отличия между рынками недвижимости России и Сингапура и если да, то в чем эти отличия?
Безусловно, в России существуют особенности, которые не свойственны нашей стране и которые предстоит преодолеть сингапурским инвесторам и девелоперам. Одной из самых сложных для сингапурских девелоперов проблем при ведении бизнеса в России является четкое и прозрачное установление структуры собственности на землю. Зачастую наши компании получают предложение по застройке участков с некоторыми «условиями». Приезжая из страны, где считается само собой разумеющимся, что владение земельным участком исключает бюрократические проволочки, порой необходимо привыкнуть, адаптироваться к различным дополнительным проверкам, необходимым только для того, чтобы в итоге распоряжаться землей, то есть тем, за что уже уплачены деньги.
В результате при составлении графиков застройки сингапурским инвесторам приходится осознавать, что одобрение того или иного проекта в России - процесс длительный и полон бюрократических издержек.
Кроме того, хотя Россия и может показаться громадной страной с нескончаемыми земельными просторами, на практике зачастую приходится сталкиваться с дефицитом свободных удобных площадок под строительство. Дело в том, что большая часть земли в вашей стране пока еще не прошла необходимое зонирование, и значительные площади по-прежнему относятся к землям сельскохозяйственного назначения, на которых нельзя ничего строить.
Начиная работать в самом дорогом городе мира, сингапурским бизнесменам необходимо также привыкнуть к тому, что за некоторые вещи в Москве им придется заплатить больше, чем в других странах. Сегодня одной из основных статей расходов компании при строительстве является подключение объекта к различным инженерным коммуникациям. Уже неоднократно происходили ситуации, когда предоставленные нашим компаниям под застройку земельные участки, на первый взгляд, казались весьма привлекательными. Однако в ходе переговоров выяснялось, что девелопер будет вынужден взять на себя расходы связанные с подведением к земельному участку коммунальных сетей. Естественно, это приводит к росту себестоимости проекта.
Не скрою, что высокая степень бюрократии зачастую приводит к появлению скрытых расходов, то есть коррупции, которые сложно оценить заранее.
Конечно, можно говорить о том, что сегодняшние высокие цены на недвижимость в Москве помогают компенсировать такие расходы, но ведь это не может происходить до бесконечности.
Существует и ряд других факторов, которые создают особую специфику ведения бизнеса в России, в том числе и в секторе недвижимости.
Среди них погодные условия. Тропический климат, характерный для Сингапура, позволяет вести строительные работы круглогодично. Смена климатических сезонов в России означает, что сингапурским компаниям необходимо очень строго следить за соблюдением сроков реализации проекта, чтобы определенные технологические работы были обязательно завершены до наступления зимы. Это необходимо, чтобы исключить задержки при выполнении других строительных работ.
На ведение бизнеса влияют и местные культурные традиции и устои. Например, в летний период работа обычно идет на спад, поскольку большинство людей в России предпочитают именно в это время отправиться в отпуск или на дачу.
Какие сегменты рынка недвижимости в России, и какие регионы РФ могут быть наиболее привлекательны для потенциальных инвесторов из Сингапура?
Думаю, что сингапурские девелоперы могут проявить интерес ко многим сегментам российского рынка недвижимости - жилью, торговым центрам, отелям, торговой и складской недвижимости.
Это связано с тем, что у нас уже накопился значительный опыт по реализации проектов в гостиничном секторе, в строительстве небоскребов, логистических парков, в организации инновационных зон, комплексной застройке целых районов и т.п.
На самом деле сингапурские компании, которые сейчас исследуют возможности рынка недвижимости в России, уже зарекомендовали себя во многих странах мира.
Например, компания Ascott, которая сегодня является крупнейшей международной компанией в сфере строительства и управления гостиничными комплексами за пределами США, построила и имеет под управлением 19 тысяч гостиничных номеров и апартаментов, расположенных в 47 городах 21 страны мира. Поэтому при заключении соглашений с местными компаниями она предлагает богатый практический опыт, наработанный годами международного сотрудничества.
Другим направлением российского рынка недвижимости, которое интересует сингапурские компании, являются инвестиционные трасты недвижимости, или REIT. По мере наращивания российскими девелоперами портфеля связанных объектов, например, складских помещений, торговых центров, отелей и пр. REIT позволяют компаниям высвобождать дополнительные капитальные ресурсы под разработку новых проектов и застройку.
Сингапур весьма успешно привлекает новые REIT-листинги благодаря благоприятной структуре налогообложения и регулирования. Сейчас у нас 17 котируемых REIT с общей рыночной капитализацией свыше 26 миллиардов сингапурских долларов. По этому показателю мы занимаем второе место в списке крупнейших рынков REIT в Азии, не считая Японии.
Что касается конкретных регионов, то пока приоритетными для ведения своего бизнеса большинство сингапурских компаний все же считают Москву и Санкт-Петербург. Это связано с тем, что мы, как и большинство компаний других стран, сначала хотим получить некоторый опыт реализации проектов в России на базе крупных городов федерального значения, а уже потом задумываться об инвестициях в другие регионы.
Тем не менее, посольство Сингапура вместе с государственным агентством International Enterprise Singapore, которое отвечает за поддержку проектов сингапурских компаний, реализующих проекты за границей, используют различные возможности для расширения осведомленности наших деловых кругов о потенциале российских регионов.
Одним из таких мероприятий стал Российско-сингапурский бизнес-форум, который в последние два года ежегодно проходит в марте в Сингапуре. С российской стороны в работе форума уже принимают участие представители властных структур и бизнесмены из Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодара, Татарстана, Томска и Владивостока.
Какие сингапурские компании уже работают на российском рынке? Можете ли Вы привести примеры проектов, которые они реализуют?
Сейчас несколько сингапурских компаний изучают и оценивают возможные сделки в различных сегментах рынка недвижимости. Например, уже объявлено о том, что Ascott Group - совместно с компанией «Амтел Пропертиз Девелопмент» (Amtel Properties Development), будет приобретать и строить гостиничные объекты и апартаменты международного класса в престижных бизнес-районах Москвы и Санкт-Петербурга. Компания Ascott уже получила от Amtel контракт на управление отелем на 150 номеров, расположенным на территории одного из московских технопарков на улице Кулакова. Комплекс будет называться «Сомерсет Строгино» и по планам должен быть введен в эксплуатацию в 2009 году.
Кроме того, корпорация Capitaland создает СП с московской компанией «Евразия Логистикс» (Eurasia Logistics), которая намерена построить к 2010 году 16 первоклассных логистических центров.
Могу назвать и совместный проект компаний City Developments Limited и «Софт Проект» (Soft Proekt), который, помимо прочего, предполагает создание гостиничного комплекса, а также конференц- и бизнес-центров на территории России.
Существуют и другие компании, которые сегодня изучают возможность реализации проектов в сфере гостиничного бизнеса, жилищного строительства и даже промышленного сектора. Однако так как пока эти проекты находятся на этапе обсуждения, думаю, будет преждевременно оглашать их детали.
Можете ли Вы назвать примерный объем сингапурских инвестиций в российский рынок недвижимости? Насколько, по Вашей оценке, размер этих инвестиций может увеличиться в ближайшие годы?
Пока наши компании только-только выходят на российский рынок недвижимости, поэтому говорить о конкретных цифрах еще рано. Но я уверен, что в ближайшие пять лет существуют все шансы увеличить объем сингапурских инвестиций в сектор недвижимости в вашей стране на порядок. Этому будет способствовать и постепенное расширение деловых интересов сингапурских компаний за пределы Москвы и Санкт-Петербурга, прежде всего в другие города - «миллионники».
Кроме того, необходимый фон для активного развития сектора недвижимости на многие годы вперед будет создавать проведение в России ряда масштабных международных мероприятий, среди которых, в первую очередь, саммит АТЭС 2012 года во Владивостоке и Зимняя Олимпиада 2014 года в Сочи.
И я уверен, что сингапурские компании захотят принять участие в строительстве объектов для этих важных мероприятий.
Летом этого года государственная инвестиционная корпорация Сингапура (GIC), под управлением которой находится свыше 100 миллиардов долларов, заявила о том, что меняет стратегию инвестирования. Насколько вероятно, что GIC будет инвестировать средства в рынок недвижимости России?
Действительно, в июне 2007 года государственная инвестиционная корпорация Сингапура (GIC) объявила о своих планах работать в России. И это несмотря на активные попытки корпорации занять серьезные позиции на растущем рынке Азии. Поэтому, отвечая на ваш вопрос о том, планирует ли GIC инвестировать средства в российский рынок недвижимости, могу сказать, что это весьма вероятно.
Общая стратегия GIC подразумевает участие корпорации в проектах, которые гарантируют получение долгосрочной прибыли. Однако поток институциональных средств усилил давление на глобальные рынки недвижимость, затронув и Россию, что привело к росту цен на эти активы и сокращению прибылей. Поэтому GIC придется с большей тщательностью отбирать подходящие инвестиционные проекты в России.
Компания GIC Real Estate, которая занимается инвестициями за пределами Сингапура, начала свою деятельность еще 25 лет назад с вложений средств исключительно в рынок недвижимости США. За этот период времени потенциал компании значительно возрос, и она вошла в десятку крупнейших инвесторов мира, вкладывающих свои деньги в недвижимость. Сегодня GIC Real Estate имеет многомиллиардный портфель проектов в 32 странах.
Могут ли быть интересны сингапурским деловым кругам инвестиции в технико-внедренческие и туристско-рекреационные зоны, созданные на территории России?
Я бы сказал, что сингапурские компании очень стремятся к участию в различных особых экономических зонах (ОЭЗ), но при условии, что там будут сильны позиции бизнеса. Это условие чрезвычайно важно, поскольку ОЭЗ должны быть жизнеспособны и устойчивы в экономическом плане, чтобы обеспечить создание рабочих мест и экономический рост в регионе и после того, как строители создадут всю необходимую инфраструктуру.
На переговорах с РосОЭЗ мы обсуждали, что ОЭЗ необходимо создавать в тех регионах, где существуют хорошие международные воздушные, морские, наземные транспортные пути, в которых есть образованные кадры, владеющие английским языком. Кроме того, необходимо иметь надежный «тыл», который мог бы служить солидной внутренней потребительской базой, рынком сбыта и кузницей кадров.
Все это поможет ОЭЗ привлечь и удержать международных инвесторов и квалифицированных работников, в том числе ученых. Именно обмен такого рода между иностранными и местными талантливыми специалистами способствует инновациям, повышению качества, увеличению производительности, и, в конечном счете, обеспечивает устойчивость ОЭЗ.
В последние десятилетия в России появились крупные строительные и девелоперские компании. Готовы ли власти Сингапура предложить российским компаниям какие-либо проекты у себя в стране?
Сингапур всегда был рад иностранным инвесторам. Ведь на самом деле Сингапур, именно так и был основан: иностранные инвесторы создали у нас в стране необходимую инфраструктуру, которая в результате сделала Сингапур одним из мировых центров привлечения бизнеса. Если в России есть строительные и девелоперские компании, которые хотели бы реализовать проект в Сингапуре, добро пожаловать!
