Август - сентябрь этого года встретили многих московских квартиросъемщиков неприятным сюрпризом: владельцы их квартир повысили стоимость найма жилья примерно на 20 - 25% в сегменте эконом-класса и почти на 25 - 30% в сегменте бизнес-класса. Эксперты объясняют такое повышение арендных ставок резким ростом цен на жилую недвижимость в столице в 2006 году, в результате чего уровень доходности от сдачи квартир в наем в конце прошлого - начале этого года значительно снизился. Кроме того, в столице по-прежнему квартиру гораздо проще сдать, чем снять - в городе сохраняется значительный дефицит свободных квартир под наем, и прежде всего это касается малогабаритного и недорогого жилья.
Невеселая статистика арендаторов
По данным агентства недвижимости «Савва», на конец сентября средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Москве составила 4693 тысячи долларов. Квадратный метр в однокомнатной квартире в среднем в прошлом месяце стоил 4513 долларов, в двухкомнатной - 4743 доллара, в трехкомнатной - 4751 доллара.
В то же время, средняя цена жилья на вторичном рынке столицы в сентябре прошлого года достигала 4564 доллара за квадратный метр, то есть всего 129 долларов меньше, или на 2,749% меньше, чем сейчас. Таким образом, за год стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире упала на восемь долларов, или на 0,17%, в двухкомнатной - поднялась на 152 доллара, или на 3,2%, в трехкомнатной - выросла на 216 долларов, или на 4,546%.
Между тем, рассказывает заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова, за последние 12 месяцев, с сентября 2006 года по сентябрь 2007 года, аренда однокомнатных квартир эконом-класса в Москве подорожала на 118 долларов, или на 18,38%, до 760 долларов в месяц, аренда двухкомнатных - на 238 долларов, или на 35,7%, до 947 долларов в месяц, а аренда трехкомнатных - на 177 долларов, или на 19%, до 1103 долларов в месяц.
Увеличение стоимости найма жилья бизнес-класса и элитного жилья, по данным Жуковой, достигло за год в сегменте однокомнатных квартир 163 долларов - до 1376 долларов в месяц, в сегменте двухкомнатных квартир - 695 долларов до 2496 долларов в месяц, в сегменте трехкомнатных квартир - 1086 долларов до 3986 долларов в месяц.
При этом, как отмечает эксперт, повышение арендных ставок на жилье эконом- и бизнес-класса в Москве происходило не плавно, в течение года, а резко - в последние два-три месяца. Так, указывает собеседница агентства, в последние три месяца стоимость аренды однокомнатных квартир эконом- и бизнес-класса в столице подорожала на 14% и 17% соответственно, двухкомнатных - на 28,8% и 26% соответственно, трехкомнатных - на 19% и 12,3% соответственно.
«Резкое подорожание аренды началось с мая 2007 года. За последние четыре месяца отмечено увеличение арендной ставки в среднем на 20 - 25% в сегменте эконом- и бизнес-класса», - подтверждает директор отделения «Центр аренды» корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Гасиловская.
По словам специалиста, самая низкая ставка в сегменте эконом-класса «составляет на сегодняшний день 20 тысяч рублей в месяц за однокомнатную квартиру».
«При этом такая квартира, как правило, расположена в спальном районе Москвы на востоке и северо-востоке или же в городах-спутниках столицы», - подчеркивает Гасиловская.
Сезонный рост и не только
Причины роста арендных ставок представители риэлторских агентств называют разные.
Так, руководитель направления аренды компании «МИАН - Агентство недвижимости» Наталья Сивко говорит, что, по опыту ее компании, начало осени всегда сопровождается значительным увеличением спроса на рынке аренды квартир.
«Пропорционально возрастают и цены. Это связано с тем, что к сентябрю - ноябрю количество арендаторов в столице увеличивается за счет студентов, иногородних россиян, приехавших в Москву работать, мигрантов», - объясняет эксперт.
Впрочем, сама же Сивко оговаривается, что, как правило, сезонное подорожание стоимости найма квартиры составляет 10 - 15%.
Генеральный директор «Century 21 Еврогруп Недвижимость» Петр Машаров указывает в свою очередь среди причин роста стоимости аренды столичного жилья и то, что объем сдаваемых площадей в Москве уменьшился по сравнению с летом. «Люди, которые сдавали квартиру летом, уехав на дачу, теперь возвращаются домой», - напоминает он.
При этом, подчеркивает Жукова, на фоне уменьшения предложения и увеличения спроса наиболее востребованы недорогие квартиры небольшой площади. А это, по словам собеседников РИА Новости, еще больше провоцирует увеличение арендных ставок на вновь предлагаемые к сдаче квартиры: владельцы квартир, видя, как много людей хотят взять жилье в аренду, поднимают ставки, причем зачастую - несоразмерно качеству сдающегося жилья.
Вместе с тем, утверждают эксперты, в этом году на рынке появились еще два фактора, под влиянием которых сезонный рост стоимости аренды жилья в Москве начал пугать даже опытных квартиросъемщиков.
Гасиловская, например, напрямую связывает увеличение арендных ставок и ситуацию на рынке купли-продажи жилой недвижимости в столице.
«Ситуация на рынке продаж пока остается сложной. Покупатель не готов заплатить ту сумму, за которую предлагается квартира в Москве. Кредитная ставка, как было обещано, не понизилась. В результате с рынка продаж произошел отток покупателей, а в сегменте аренды, наоборот, значительно вырос спрос на объекты эконом- и бизнес-класса», - считает специалист.
На другую причину роста арендных ставок указывает Сивко. В прошлом году, напоминает она, из-за интенсивного роста цен на жилье и низкой динамики арендных ставок доходность от сдачи жилья в наем снизилась с 10 - 12% до 5%. А теперь владельцы свободных квартир решили вернуть часть «упущенной» в 2006 году прибыли, подняв ставки найма жилья. При этом, если еще в прошлом году многие арендодатели опасались сделать такой шаг, так как боялись потерять квартиросъемщика, то сейчас прошлогодний значительный рост цен на столичное жилье надежно подстраховал их от того, что потенциальные арендаторы решатся взять ипотечный кредит и переселиться в собственную квартиру.
«С начала текущего года на фоне повышения арендных ставок ее уровень (уровень доходности - прим. РИА Новости) возрос незначительно, до 6 - 8%», - утверждает руководитель направления аренды «МИАН - Агентство недвижимости».
Недоходная аренда
Вместе с тем, увеличение доходности аренды жилья до 6 - 8% годовых - не такой уж и плохой показатель, если сравнивать его с банковским депозитом. Например, доходность от вклада, равного стоимости типовой однокомнатной квартиры в Москве площадью 38 квадратных метров (171,494 тысячи долларов, или 4 миллиона 283 тысячи 920 рублей по курсу 24,98 рубля за доллар), на годовых рублевых депозитах солидных российских банков составит в среднем 8 - 8,5%, а на долларовых - 6 - 7%.
Однако действительно ли сегодня доходность аренды можно сравнить с доходностью депозитов?
Существует, как минимум, два практических способа оценить, насколько выгодно в настоящий момент сдавать собственную квартиру в наем. Согласно первому из них, прибыль от сдачи квартиры в аренду за год - за вычетом коммунальных платежей и НДС - делится на сумму инвестиций в квартиру - то есть фактических расходов на ее покупку, отчисления риэлторам, затраты на ремонт и покупку мебели.
Такой подход показывает, что доходность от сдачи однокомнатной типовой квартиры в панельном доме, о которой речь шла выше, составит около 5,32%, если сдавать ее по цене 760 долларов в месяц, и около 5,6%, если ее сдавать по 800 долларов в месяц.
Можно применить и второй способ оценки перспективности сдачи квартиры в аренду и посчитать, за какой период времени окупится ее приобретение. В данном случае расходы на покупку жилья делятся на сумму арендных платежей за год с учетом их роста. После этого полученное число умножается на так называемый коэффициент простоя - период, в течение которого арендодатель будет искать квартиросъемщика. Для сегмента эконом-класса он равен 0,96, или полмесяца простоя в году, для сектора бизнес-класс - 0,92, или месяц простоя в году, для элитных квартир - 0,88, или полтора месяца простоя.
Наша однокомнатная типовая квартира окупит свое приобретение за 19 лет, если будет сдаваться за 760 долларов в месяц, или за 17 лет, если будет сдаваться за 800 долларов в месяц (разумеется, без учета роста арендных ставок).
Если сравнить полученные нами результаты с доходностью от сдачи в аренду однотипного жилья в сентябре прошлого года, то получится, что она действительно выросла, но очень ненамного: в сентябре 2006 года доходность аренды составляла 4,48%, а сама однокомнатная типовая квартира окупалась чуть более чем за 21 год.
Спрос и предложение: патовая ситуация
Подобные результаты простых подсчетов показывают, что арендаторам вряд ли стоит надеяться, что осенний ажиотаж на рынке аренды пройдет, а владельцы квартир начнут снижать ставки, подчеркивают опрошенные агентством эксперты.
«В настоящее время вопрос торга может касаться только квартир высокого ценового диапазона, потому что предложение квартир эконом-класса на рынке настолько ограничено, что ни один хозяин не станет снижать стоимость найма. Больше того, торг часто идет в сторону повышения со стороны арендаторов», - подчеркивает Жукова.
Вместе с тем, риэлторам приходится признать и другой факт: несмотря на значительный спрос на квартиры (по сведениям Машарова, на одного сотрудника небольших агентств недвижимости приходится сейчас до восьми желающих снять квартиру), реальный объем сделок на рынке невелик.
«В настоящее время спрос на аренду находится на достаточно высоком уровне. Так, например, за последние три месяца количество поступающих к нам заявок увеличилось практически вдвое. Тем не менее, несмотря на возросший спрос, число заключаемых сделок почти не увеличилось, так как многие только присматриваются к объектам», - рассказывает эксперт по аренде квартир Home Hunter Елизавета Бутовец.
Сивко видит объяснение такой тенденции прежде всего в несовпадении интересов арендодателя и арендатора.
«За последнюю неделю сентября, в частности, с помощью нашей компании снять квартиру хотело порядка 327 человек, а сдавали свои квартиры только 104 человека. При этом было предложено только 11 квартир стоимостью до 25 тысяч рублей в месяц, а снять жилье в таком дешевом диапазоне хотели 204 человека», - приводит пример специалист.
Между тем, стандартный договор аренды подразумевает не только повысившуюся ежемесячную арендную плату, но и залог за квартиру, а также оплату услуг посредника, равные по размеру ставке найма.
Однако, уверены эксперты, владельцам квартир и квартиросъемщикам так или иначе придется искать общий язык. Ведь и тем, и другим невыгоден долгий поиск «партнеров»: арендаторам - потому что им просто негде жить, а арендодателям, потому что они теряют на переговорах длиной в три-четыре месяца зачастую намного больше, чем смогут выиграть на разнице в цене.
И хотя доходность аренды по-прежнему остается ниже, чем в 2004 - 2005 годах, рост арендных ставок исчерпал себя, как минимум, на ближайшие шесть - девять месяцев, говорят представители агентств недвижимости. 18 - 24 тысячи рублей за однокомнатную квартиру, 23 - 28 тысяч рублей за двухкомнатную и 29 - 36 тысяч рублей за трехкомнатную квартиру - такова, по мнению экспертов, сейчас равновесная цена аренды, поскольку больше массовый квартиросъемщик московской квартиры заплатить просто не сможет.
Ольга Салабай
