Налог на роскошь не отпугнет покупателей элитной недвижимости
Стоимость квадратного метра элитной квартиры в некоторых районах исторического центра Москвы уже достигла 40 тысяч долларов и, несмотря на это, продолжает ползти вверх. Желающих купить шикарную квартиру в столице или роскошный дом в ближайшем Подмосковье за несколько миллионов долларов по-прежнему не мало. О перспективах развития рынка элитной недвижимости в московском регионе, динамике цен на «элитку», предпочтениях потенциальных покупателей рассказала РИА Новости управляющий партнер OSTOGENKA real estate Ольга Творогова.
OSTOGENKA real estate имеет опыт работы в сегменте элитной недвижимости с 2000 года. Среди направлений деятельности компании - посреднические услуги при покупке, продаже и аренде дорогого жилья в Москве, Подмосковье и за рубежом, а также консалтинговые услуги на рынке коммерческой и жилой недвижимости. OSTOGENKA real estate входит в пятерку ведущих риэлтерских агентств Москвы по объёмам продаж дорогого жилья.
Ольга Юрьевна, как складывается ситуация на московском рынке элитного жилья в этом году?
Ожидания покупателей, которые надеялись на относительное снижение стоимости дорогого жилья, не оправдались. Цены действительно замедлили свой стремительный рост, но инфляцию никто не отменял, и стоимость элитной недвижимости, пусть и незначительно, примерно на 1-2% в месяц, но все же увеличивается. Дело в том, что основным фактором ценообразования жилья по-прежнему является инвестиционная себестоимость строительства, складывающаяся из инфляции, стоимости строительных материалов, расходов на переселение жителей из ветхих домов, суммы обязательных отчислений городу. В последнее время все эти показатели только росли, поэтому нет никакого повода и для снижения стоимости готового продукта - квартир.
Вместе с тем, в сегменте элитного жилья, как ни в одном другом секторе недвижимости, цены зависят от многих дополнительных факторов - расположения дома и конкретной квартиры, отделки помещений, этажа и даже вида из окна. Например, в жилом доме «Коперник», расположенном в Замоскворечье, стоимость квадратного метра, в зависимости от этих факторов, колеблется от 15 до 38 тысяч долларов.
В целом же, порядок цен на квартиры в домах премиум-класса сейчас таков: цена квадратного метра на Остоженке колеблется от 18 до 40 тысяч долларов, в районе Тишинки - от 11 до 25 тысяч долларов, в районе Замоскворечья - от 14 тысяч до 38 тысяч долларов.
Не считаете ли Вы, что спрос на элитное жилье в столице начал сужаться за счет роста интереса к престижным коттеджам в Подмосковье?
В прошлом году спрос на элитные коттеджи в ближнем Подмосковье, действительно, был намного выше, чем на городские объекты подобного класса. Во многом это было связано с тем, что к 2006 году начал формироваться цивилизованный рынок предложений в сегменте загородной недвижимости. Новые коттеджные поселки обрели свой собственный архитектурный стиль, достаточно полную инфраструктуру, а у покупателя появилась возможность выбирать из нескольких поселков, различающихся концепцией, но при этом обладающих всей современной инфраструктурой, к которой привык городской житель.
Чтобы выиграть в конкурентной борьбе, девелоперы и строители начали использовать различные маркетинговые и рекламные опции, и большинство покупателей повернулось в сторону загородной недвижимости. При этом нужно не забывать, что в прошлом году цена элитного дома в ближайшем Подмосковье с участком площадью 15 соток еще колебалась от 800 тысяч до 1,5 миллионов долларов, что также привлекало потенциальных покупателей на фоне активного повышения цен на городскую «элитку».
Сейчас спрос на загородное и городское жилье примерно сравнялся, так как почти выровнялись цены на элитные коттеджи в ближайшем Подмосковье и престижные квартиры в центре столицы. Приблизительная стоимость квадратного метра в элитной квартире площадью 200 - 250 квадратных метров в дорогом доме исторической части Москвы сегодня составляет от 15 тысяч долларов. Таким образом, цена элитного объекта в Москве начинается от 3 миллионов долларов. Примерно в такую же сумму обойдется потенциальному владельцу готовый дом и в коттеджном поселке класса de lux.
Многие состоятельные люди рассматривают квартиры в Москве как предмет инвестирования собственных сбережений. При этом часть такой недвижимости пустует, а часть владельцы сдают в аренду. Как в этом отношении обстоят дела в сегменте элитных квартир?
По нашим оценкам, доля рантье, получающих сегодня доход с элитного жилья в Москве, составляет около 30% от общего числа людей, сдающих квартиры в аренду. При этом большинство владельцев таких квартир приобрели их до 2005 года, когда новостройки еще являлись привлекательными с инвестиционной точки зрения.
Но сегодня недвижимость как «доходный бизнес» уже не является столь интересной. Дело в том, что застройщики в разное время применяли разные стратегии при формировании продажной цены объекта недвижимости. Еще четыре - пять лет назад чаще всего строительные компании привлекали для реализации проекта средства соинвесторов. И тогда цена квартиры на этапе котлована могла отличаться от стоимости на этапе принятия госкомиссией в два и более раза.
Сейчас же гораздо чаще девелоперы прибегают к банковскому кредитованию. В этом случае застройщик не нуждается в денежных средствах единичных инвесторов-покупателей и может себе позволить поставить максимальную цену уже на начальном этапе строительства. Отсюда и уменьшение инвестиционной привлекательности приобретаемой квартиры.
Кто же снимает элитное жилье и зачем это им нужно? Разве тот, кто может позволить себе снять элитную квартиру, не может ее просто купить?
Конечно, клиенты, которые могут себе позволить арендовать дорогую квартиру, как правило, могут ее и купить. Но в каждом конкретном случае у людей абсолютно субъективные интересы и предпочтения.
Чаще всего арендаторами дорогих квартир становятся региональные бизнесмены, имеющие в Москве свои деловые интересы, работающие в России по срочному контракту иностранные специалисты, а также состоятельные москвичи, для которых аренда элитной квартиры - промежуточный вариант на время поиска постоянного жилья.
Тем не менее, спрос на аренду элитных квартир не снижается, а средняя стоимость такого жилья с начала года выросла в Москве примерно на 20%. Анализируя показатели летних месяцев, а также учитывая увеличение деловой активности в сентябре, можно прогнозировать стабильный интерес арендаторов к таким квартирам и в будущем.
При этом на рост стоимости влияет и сокращение предложений в элитном сегменте. Больше всего не хватает квартир с большой площадью, имеющих три и более спальни. Мы считаем, что такая тенденция естественна. Это связано с тем, что если раньше владелец элитной квартиры мог окупить ее, сдавая в аренду, за пять - семь лет, то сегодня с учетом роста цен на «элитку» срок окупаемости увеличился до десяти и более лет и сделал инвестиции в элитные квартиры с целью их последующей сдачи в аренду менее выгодными. Это в свою очередь привело к сокращению предложений на рынке аренды.
Кроме того, большим спросом независимо от цены пользуются квартиры с внутренней отделкой, выполненной по проектам модных дизайнеров, обставленные дорогой мебелью, с картинами и предметами антиквариата.
Совсем недавно в обществе развернулась дискуссия о необходимости введения прогрессивного налога на недвижимость. Может ли такой налог, в случае его введения, снизить интерес к элитному жилью?
Однозначно можно сказать, что введение прогрессивного налога не отпугнет покупателей дорогой недвижимости. Ведь основными мотивами при покупке элитной квартиры являются изменившиеся предпочтения, повышение социального статуса покупателя, увеличение дохода. Поэтому появление такого налога может привести только к одному - повышению цен на «элитку». Новый налог просто будет изначально заложен в себестоимость объекта. Кроме того, дополнительное налогообложение повлечет за собой и рост стоимости аренды элитных квартир.
Многие риэлтерские компании уже включают в свою сферу деятельности и девелоперское направление, и ваша компания, в этом отношении, также не стала исключением. Какие девелоперские проекты вы намерены реализовать в ближайшей перспективе?
В будущем году мы планируем выйти на рынок с одним проектом, который, вероятнее всего, будет реализовываться на перспективном Новорижском направлении. Общая площадь земельного участка под этот проект - около 10 гектар. Сейчас аналитики и маркетологи нашей компании определяют, как наиболее привлекательно реализовать этот проект, чтобы получить максимальную отдачу от инвестиций.
Какой бизнес на сегодняшний день является для вашей компании приоритетным: девелоперский или риэлтерский?
Первоначально мы ориентировались исключительно на риэлтерскую деятельность, но бурное развитие рынка элитной загородной недвижимости изменило наши приоритеты. Сейчас в нашем портфеле есть ряд заманчивых инвестиционных предложений, причем не только в сегменте жилой застройки.
В результате, мы считаем, что наша компания динамично развивается в различных областях недвижимости.
