Российской ипотеке американский кризис не помеха
Ипотечный кризис в США напугал не только американских инвесторов, но и участников рынка ипотечного кредитования в России - от потенциальных заемщиков до кредиторов. Однако эксперты уверены: хотя у части ненадежных заемщиков и могут возникнуть проблемы с получением кредита, ждать повторения американского сценария на российском рынке ипотеки не стоит. По мнению специалистов, рынок ипотечного кредитования в России продолжает расти, и проблемы на нем могут возникнуть, только если трудности на мировых рынках существенно ограничат возможности банков по финансированию новых ипотечных кредитов.
Ипотека в США: ловушка для небогатых
Ипотечный кризис, так пугающий сегодня российских заемщиков, зародился в США. Его корни кроются в беспрецедентном снижении учетный ставки в банковской системе Штатов еще в начале 21 века.
Так, в 2004 году она достигла уровня всего в 1%. К слову, сейчас учетная ставка США составляет уже 5,25%. В результате в начале нового столетия американские банки, для которых несколько лет назад деньги были практически бесплатными, начали кредитную экспансию.
Еще в 90-х годах прошлого века банковская ипотека в США по своей принципиальной схеме была очень похожа на российскую - первоначальный взнос, как правило, составлял не ниже 20%, а платежеспособность заемщиков тщательно проверяли. В то же время, уже к концу 2006 года, за счет включения в ипотечные программы заемщиков, которые еще десятилетие назад ни по уровню доходов, ни по уровню своих накоплений не могли рассчитывать на получение жилищного кредита, объем рынка жилищной ипотеки в Штатах, по данным Ассоциации ипотечных банков, превысил 10 триллионов долларов.
Вместе с упрощением требований к потенциальным заемщикам в США были введены в оборот и несколько новых ипотечных продуктов. Такой подход позволял брать кредиты людям с небольшим достатком, но, как выяснилось впоследствии, значительно увеличивал риски невозврата ипотечных займов. Эксперты признают, что лавина неплатежей, обваливших американский ипотечный рынок и поставивших под угрозу «здоровье» финансовых рынков других стран, началась именно с низкокачественных кредитов - специалисты их называют кредитами subprime (кредиты для заёмщиков с проблемной кредитной историей, низкими доходами, отсутствием накоплений для первоначального взноса - прим. РИА Новости).
Больше 75% кредитов subprime в Америке приходилось на гибридный продукт ARM 2/28, по условиям которого процентная ставка фиксировалась на два года на выгодных условиях, после чего рассчитывалась в полном объёме. Только на первое марта 2007 года многие ипотечные кредиторы сообщали о том, что по кредитам ARM 2/28 уровень просрочки превышал 19%.
Впрочем, американская ипотека предлагала и намного более экзотические варианты, по своим рискам превосходившим даже ARM 2/28. Так, клиенты банков, которым не хватало средств на первоначальный взнос, могли взять кредит Piggybacks, так называемую ипотеку второй очереди. Среди ипотечной экзотики, по крайней мере - для России, в США были также распространены кредиты IO (Interest Only) и Neg-Am. Первый вариант предполагал, что ипотечный платеж сразу после получения кредита будет включать только проценты по нему, а второй - что минимальный платеж в первое время может быть даже меньше стоимости обслуживания займа. Естественно, льготный период по таким кредитам кончался достаточно быстро - за два - четыре года, и тогда ежемесячный платеж мог увеличиваться сразу на 40%, что многим заемщикам становилось уже не по карману.
Однако, пожалуй, самым рискованным предприятием для американских банков были продукты Stated income loans, позволявшие заемщику предоставлять для получения кредита минимальный пакет документов и подтверждать уровень своих доходов просто на словах. В банковской среде США подобные кредиты иногда называли liars' loans, или «кредиты для лжецов». По данным исследований, более половины заёмщиков Stated income loans завышали свои доходы на 50 и более процентов.
Когда настает время платить долги...
Однако риски, связанные с плохим качеством ипотечных кредитов, легли не на легкомысленных кредиторов, как это можно было ожидать. В начале века кредитные организации Штатов, предоставляющие займы на покупку жилья, начали гораздо активнее, чем раньше, рефинансировать пулы ипотечных кредитов, продавая их инвестиционным банкам, которые в свою очередь переуступали их в виде облигаций, обеспеченных долговыми обязательствами (CDO) крупным инвесторам - пенсионным фондам, хедж-фондам, центробанкам других стран и т. п.
Позже, уже во время ипотечного кризиса, выяснилось, что очень часто истинное качество секъюритизируемых ипотечных пулов просто завышалось. В результате, когда 13 июля 2007 года рейтинговое агентство Standart&Poors решилось переоценить ряд ипотечных облигаций «в связи с ошибкой из-за человеческого фактора» и снизило совокупную оценку их стоимости с 12,1 миллиарда долларов до 7,3 миллиарда долларов, то это, в сочетании с подобным же заявлением агентства Mood's, практически обрушило американский ипотечный рынок.
Фактически кризис был вызван массовыми дефолтами ипотечных заемщиков, причиной которых, в свою очередь, стало подорожание стоимости обслуживания кредитов после повышения учетной ставки в сочетании с продолжительным падением цен на жилье.
Так, по данным одной из крупнейших онлайновых систем торговли недвижимостью в США RealtyTrac Inc., количество заемщиков, которые не имеют возможности продолжать выкупать жилье по ипотечному кредиту, в первой половине этого года достигло 573,397 тысяч по сравнению с 363,672 тысячами за аналогичный период 2006 года. Однако даже такое число дефолтов не является предельным для Штатов: по прогнозам экспертов, на конец 2007 года уровень проблемных кредитов, перед заемщиками которых встанет необходимость продажи жилья, может достичь двух миллионов.
После того, как на фоне массовых дефолтов рейтинговые агентства снизили уровень оценки ипотечных бумаг, обеспеченных кредитами subprime, у участников вторичного ипотечного рынка начались проблемы. Так, банк New Century Financial сейчас находится в стадии ликвидации, а банк American Home Mortgage Investment, специализировавшийся на ипотеке средних рисков Alt A, в начале августа подал заявление о банкротстве. Другие кредиторы, вроде банка Countrywide Financial, пока отделались лишь легким испугом в виде падения стоимости своих акций, но только благодаря денежным вливаниям Федеральной резервной системы (ФРС) США.
При этом ипотечный кризис уже перестал быть чисто американской проблемой: ведь CDO были проданы инвесторам по всему миру. Два хедж-фонда американского инвестбанка Bear Stearns потеряли почти все деньги клиентов - около 1,7 миллиардов долларов. Значительные потери также понесли фонды немецкого банка IKB и управляющей компании Frankfurt Trust, голландского банка NIBC Holding и австралийского Macquarie Bank. Французский банк BNP Paribas заморозил средства инвесторов в трех фондах из-за невозможности оценить стоимость их активов. Таким образом, совокупные потери покупателей CDO могут составить от 50 до 100 миллиардов долларов.
Рынок ипотеки в России пока растет
Между тем, пока американский ипотечный рынок в первом полугодии 2007 года медленно, но верно приближался к кризису, российский рынок продолжал расти.
В отличие от США, рынок ипотечного кредитования в нашей стране в 2007 году сохранил высокие темпы развития, подчеркивает начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.
«Мы считаем, что в течение года объем рынка должен вырасти более чем в 2,3 раза и превысить 30 миллиардов долларов. Этому способствует развитие ипотечных операций в регионах, повышение привлекательности ипотечных программ банков», - говорит он.
В целом, с такой оценкой соглашаются и другие специалисты, хотя предпочитают дать более консервативный прогноз роста рынка ипотеки.
«По итогам года можно ожидать 90 - 100% прироста рынка, а в следующие четыре года увеличение объемов ипотечного рынка может составлять до 60 - 70% ежегодно», - предполагает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка (ГИБ) Игорь Жигунов.
В то же время, он обращает внимание на то, что количество ипотечных кредитов, отражаемых на балансах банков, растет быстрее, чем число самих сделок с привлечением ипотечного кредита. По его мнению, это связано с тем, что происходит так называемое рефинансирование кредитов между банками путем перепродажи закладных и перекредитования заемщиков.
Таким образом, считают собеседники агентства, несмотря на то, что объемы ипотечного кредитования в России увеличиваются в 2007 году несколько медленнее, чем можно было ожидать по результатам прошлого года, это является скорее следствием конъюнктурных факторов отечественного рынка недвижимости, нежели откликом на американский ипотечный кризис.
Директор департамента по работе с физическими лицами РосЕвроБанка Сергей Гордейко указывает, например, что планы конкретных коммерческих банков по объемам ипотечного кредитования зачастую срываются в связи с тем, что к ипотеке начинает проявлять внимание все больше участников рынка.
«Новый участник, как правило, дает хорошие условия и на время оттягивает на себя клиентов», - поясняет он.
А директор по маркетингу ипотечного банка DeltaCredit Ольга Базанова полагает, что спад темпов прироста ипотечных кредитов в первом полугодии этого года представляет собой феномен отложенного спроса: «Весной-летом этого года активность на рынке несколько уменьшилась, что связано с коррекцией цен на недвижимость и сезонным спадом. Потенциальные покупатели ждут максимального падения цен. По мнению многих аналитиков, осенью активность возобновится и даже усилится, так как цены, скорее всего, снова начнут расти, а процентные ставки по кредитам уже достигли своего минимума».
Почему России не страшен американский кризис
Кризис ипотеки в США вызвал множество слухов об опасности, нависшей над сферой ипотечного кредитования в России. Часть аналитиков сразу же вспомнила, что как раз в последние полтора года российская ипотека начала двигаться по тому же пути, по которому ранее развивалась американская. На фоне прошлогоднего бурного роста цен на жилье практически по всей стране многие кредитные организации еще летом 2006 года пошли навстречу своим заемщикам, которые из-за резкого подорожания жилья столкнулись с нехваткой средств на покупку квартиры.
Так, еще в мае 2006 года минимальная планка первоначального взноса в ВТБ 24 была снижена до 5% от общей стоимости квартиры, а летом того же года, по некоторым продуктам, вообще отменена. Подобные продукты существовали также, например, в банке DeltaCredit, Абсолют Банке и других кредитных организациях, а Банк Москвы в свою очередь проводил ограниченную по времени программу, в рамках которой можно было получить даже стопроцентный займ на квартиру.
Но, по словам большинства экспертов, разовые акции и единичные продукты банков, вряд ли, смогут поколебать устойчивость ипотечного рынка нашей страны: ведь уровень дефолтных кредитов у нас пока не выходит за пределы 1%.
«Существующая сейчас просрочка по ипотечному кредитованию в большинстве случаев носит технический характер», - уверяет Тер-Аристокесянц.
Директор отделения центра ипотеки корпорации «Бест-Недвижимость» Андрей Кузнецов поясняет, что стандартного понятия «дефолта заемщика» и «дефолтного ипотечного кредита» в нашей стране не существует: в нормах Гражданского кодекса просто описана ситуация, когда кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного возврата кредита в случае несоблюдения договора. Эти кредиты и называют обычно дефолтными.
Он напоминает, что на сегодняшний день в стране известно только о 300 случаях дефолтов заемщиков, причем все проблемы по ним решались еще в досудебном порядке, а точной статистикой по объемам просроченных ипотечных кредитов вообще никто не обладает.
«По разным оценкам, такая задолженность может составлять от 23 до 35 миллионов долларов. Сейчас в России продолжается золотое время для ипотечных должников. В отличие от американской практики, у нас заемщика выселить из квартиры можно только по решению суда, а фонд отселения по-прежнему не создан, - рассуждает представитель «Бест-Недвижимость». - Не думаю, что даже через пять лет произойдет резкое повышение количества не возвратов. Банки со своей стороны будут стараться уладить все вопросы в досудебном порядке, предлагая различные отсрочки платежей, а заемщики - делать все возможное, чтобы погасить кредит и сохранить за собой квартиру».
Кроме низкого уровня дефолтных кредитов, по мнению специалистов, есть и еще две достаточно серьезные причины, по которым россиянам не стоит опасаться повторения американского кризиса на отечественном ипотечном рынке. Первая из них заключается в том, что в США развит не только первичный рынок ипотечного кредитования, но и вторичный, проблемы на котором во многом и спровоцировали обрушение американских финансовых рынков. То есть многочисленные дефолты по кредитам subprime в США не только повлияли на репутацию банков, предоставлявших некачественные кредиты, но и вызвали падение инвестбанков, которые участвовали в секъюритизации ипотечных кредитов, и «уронили» всех инвесторов, покупавших бумаги, обеспеченные некачественными ипотечными кредитами.
В России же уровень развития вторичного рынка ипотеки пока крайне невелик.
«Ипотечный сектор в нашей стране пока не играет значительной роли для сферы жилой недвижимости, занимая всего ее пятую часть», - отмечает генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж» Наталья Кирпиченко.
В свою очередь, Милютин же из IFC указывает, что на самом рынке ипотечного кредитования секъюритизация кредитов, в отличие от США, не является существенным фактором: «Возможно, что некоторые иностранные инвесторы, которые могли бы купить российские бумаги, будут желать более высокой доходности из-за потерь по некоторым американским ипотечным инструментам. Но объемы выпуска бумаг российскими эмитентами весьма незначительны для рынка ипотеки - менее 10%».
К тому же, заявляет Жигунов, в сделках по секъюритизации ипотечных активов с участием российских оригинаторов качество покрытия ипотечных ценных бумаг было достаточно высоко, что подтвердили в том числе и их рейтинги, некоторые из которых были даже выше странового рейтинга России.
Еще одну причину того, что заокеанские ипотечные проблемы пока не страшны нашей стране, озвучивает председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев. Эксперт напоминает, что рынок ипотеки развивается, когда растет ликвидность залога, а это возможно только на фоне роста цен на жилье.
«У американцев уже достаточно давно проблемы именно с этим обстоятельством, - говорит он. - Ведь у них цены не растут, а падают, а у нас достаточно устойчивые предпосылки, чтобы жилье дорожало в течение еще долгого времени».
Сколько продлится ипотечное похмелье
Однако надеяться, что последствия ипотечного кризиса в США, затронувшего фондовые рынки не только Америки, но Европы и Азии, полностью минуют Россию, не стоит, предупреждают эксперты.
«В связи с ипотечным кризом в США уже два банка, работающие на российском рынке, повысили ставки по ипотечным кредитам», - обращает внимание президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов.
Практически все собеседники агентства уверены, что только повышением ставок для слишком рискованных жилищных кредитов изменения на российском ипотечном рынке могут не ограничиться. По мнению специалистов, кризис в США снова заставит банки задуматься о необходимом соотношении уровня дохода и риска при выдаче ипотечных кредитов и, может быть, на некоторое время даже убедит их приостановить программы, слишком лояльные к заемщику.
«Оглядываясь на американскую ситуацию, наши банки стали еще тщательнее подходить к рассмотрению кредитных заявок, чтобы максимально снизить в своем портфеле количество ненадежных заемщиков», - подтверждает Кирпиченко.
Но одним из самых серьезных последствий ипотечного кризиса в Штатах, который, по признанию экспертов, может создать серьезные неприятности для всей банковской системы России, является мировой кризис ликвидности - когда банкам не хватает «длинных» и относительно «дешевых» денег для финансирования своих проектов.
Из-за неблагоприятной конъюнктуры международных рынков в последние два месяца возможности отечественных банков кредитоваться за рубежом стали значительно меньше, обращают внимание специалисты. Так, уже несколько крупных игроков отечественного ипотечного рынка были вынуждены перенести запланированные выпуски еврооблигаций и сделки по секьюритизации. Первым от выпуска евробондов на сумму около 200 миллионов долларов в начале июля отказался Банк Москвы. После этого ВТБ-24 сообщил о переносе секьюритизации ипотечных кредитов объемом около 500 миллионов долларов, а совсем недавно стало известно, что Городской ипотечный банк решил отложить до лучших времен секьюритизацию ипотеки на 400 миллионов долларов.
При этом очевидно, что кредитные организации уже начинают испытывать недостаток свободных средств. Так, по данным Центробанка России, за первые три недели августа из российской экономики было выведено 9,2 миллиарда долларов, спрос же банков на кредиты overnight вырос в девять раз, а на ломбардные кредиты - в 50 раз.
«Россия является частью мировой экономики, и это событие (кризис ликвидности - прим. РИА Новости) в той или иной степени отразится на всех участниках рынка», - признает Базанова.
Тер-Аристокесянц, в свою очередь, полагает, что результатом удорожания ресурсов для многих российских банков на рынке межбанковских займов может быть уход с рынка ипотечного кредитования небольших банков: ведь только крупные кредитные организации смогут обеспечить выдачу ипотечных кредитов без перерывов в кризисное время.
Влияние американского кризиса на ипотечную систему России отозвалось и слухами о том, что Москоммерцбанк и Юниаструм Банк - эти два банка одними из последних запустили ипотечные продукты и достаточно агрессивно наращивали портфель жилищных кредитов - прекратили выдачу кредитов. В самих банках эту информацию категорически опровергли, связав жалобы потенциальных заемщиков на задержки при рассмотрении заявок на кредит «с техническими причинами».
По словам первого заместителя председателя правления Москоммерцбанка Альберта Хисаметдинова, банк продолжает выдачу ипотечных кредитов, как в московских, так и в региональных офисах.
«Мы действительно отказали некоторым кредитным брокерам ввиду предоставления ими недостоверной информации, но это не значит, что мы не выдаем кредиты», - заявил он.
Более того, Москоммерцбанк даже не сокращает объемы выдачи ипотечных кредитов, а просто упорядочивает саму процедуру, добавил Хисаметдинов.
Вместе с тем, тревога на рынке, возникшая в связи с возможными трудностями в Москоммерцбанке и Юниаструм Банке, даже подстегнула другие кредитные организации к новым формам конкурентной борьбы за ипотечных заемщиков. Одно за другим стали появляться заявления кредитных учреждений о том, что они готовы в кратчайшие сроки предоставить ипотечный кредит тем заемщикам, которые получили разрешение на него в других банках. Первым такое заявление сделала розничная дочка ВТБ - ВТБ 24, немного позднее - Национальная ипотечная компания, Delta Credit, а также Инвестсбербанк и банк ICICI, работающие с кредитным брокером «Фосборн Хоум».
Возможно, ипотечный кризис в Америке лишь немного испугает участников системы ипотечного кредитования, заставив их трезвее взглянуть на перспективы роста российской ипотеки и способы рефинансирования уже выданных жилищных займов. А может быть, даст повод к серьезному анализу плюсов и минусов «жизни в кредит» для россиян, только примеряющих на себя ношу ипотечного заемщика. Вероятно также, что законодательная и исполнительная власти постараются как можно быстрее запустить новые механизмы накопления средств на покупку жилья, например, через строительные сберегательные кассы, чтобы сократить число людей, готовых брать кредиты любой степени риска ради улучшения жилищных условий.
Однако, несмотря на оптимистические прогнозы, эксперты продолжают внимательно следить за ситуацией на западных ранках, так как кризис ипотеки в США еще далек от своего полного завершения. Финансовые рынки по-прежнему лихорадит. И поэтому во многом то, как ситуация будет развиваться дальше зависит от пересмотра учетной ставки, который намечен в Америке на ближайшее время. Если учетная ставка будет снижена, то кредиты для банков станут доступнее и американский ипотечный кризис может пойти на спад.
Ольга Салабай
