Мы реализуем уникальные проекты, аналогов которым в России нет.
Корпорация Mirax Group специализируется на строительстве уникальных с технологической точки зрения проектов. Среди них - деловой комплекс «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити», который станет одним из самых высоких зданий Европы, «Вращающаяся башня» и ряд других. О перспективах развития компании, девелоперских проектах в России и за ее пределами, о планах уже в ближайшие годы стать лидером европейского строительного рынка в интервью РИА Новости рассказал председатель совета директоров корпорации Mirax Group Сергей Полонский.
Mirax Group основана в 1994 году в Санкт-Петербурге (первоначальное название «Строймонтаж»). В Москве работает с 2000 года. Входит в пятерку крупнейших девелоперов России. Работает на рынках России, Украины, Франции, Турции, Камбоджи. Специализируется на офисах класса А, жилье бизнес- и премиум-класса, летом 2007 года открыла программу строительства сети люксовых гостиниц за пределами России. 85% акций компании принадлежат Сергею Полонскому, 10% - Артуру Кириленко, 5% -- членам совета директоров. Портфель проектов Mirax Group составляет 5,5 миллионов квадратных метров. Стоимость бизнеса, по собственным оценкам компании, - около четырех миллиардов долларов. Выручка за 2006 год - 555 миллионов долларов, EBITDA - 200,5 миллионов долларов.
Сергей Юрьевич, какие сегменты строительного рынка являются приоритетными для Вашей компании?
Мы специализируемся на строительстве офисной и жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса, а этим летом открыли программу строительства люксовых отелей за пределами России. Так, в середине августа мы завершили сделку с CENGIZ GROUP по покупке отеля Sungate Port Royal в Анталии (Турция) за 340 миллионов долларов. Мы намерены вывести этот бренд на рынки Черногории, Греции и других стран. Сейчас, используя опыт партнеров, создаем собственную управляющую компанию. Первого сентября открылся отель Mirax Resort в Камбодже, кроме того, мы активно сотрудничаем с международной сетью Hyatt International, отель которой откроется в деловом комплексе «Федерация».
Но отелями наш портфель проектов на Западе не ограничивается. Еще в 2004 году питерский «Строймонтаж» (Сергею Полонскому принадлежит 10% акций компании - прим. РИА Новости) приобрел два участка под строительство в пригородах Парижа: Масси и Монтевран. Для их освоения создана дочерняя компания Hermitage Immobilier, которая уже приступила к строительству жилых комплексов общей площадью 50 тысяч квадратных метров.
Мы строим также самое высокое здание Украины - многофункциональный комплекс в Киеве площадью более 200 тысяч квадратных метров и высотой 170 метров. У нас есть еще ряд интересных офисно-жилых проектов, о которых рано говорить. Но через три года мы превратим Mirax Group в крупнейшего девелопера Европы.
При этом компания свернула свою деятельность в российских регионах...
Да, год назад мы закрыли свою региональную программу и возобновлять ее пока не собираемся. Это решение вызвано нашим стремлением реализовывать в основном сложные технологические проекты.
Если бы мы строили панельное жилье, провинция, безусловно, входила бы в сферу наших интересов. Но сегодня применяемые нами технологии целесообразно реализовывать лишь в мегаполисах, где востребовано строительство высокотехнологичных уникальных зданий. Таких центров даже в крупных, экономически развитых странах немного: два-три в Америке, один во Франции, в Германии - может быть, полтора. В России - это Москва и Санкт-Петербург, а строить 50-этажное здание где-нибудь в «Усть-Урюпинске» просто смешно.
Российский региональный рынок для высоких технологий не созрел и, думаю, в ближайшем обозримом будущем не созреет. Себестоимость строительства квадратного метра в высокотехнологичном высотном здании в регионах сегодня превышает его продажную цену. Посмотрите - ни в одной стране мира 40-50-ти этажные здания не строят в городах, где живет всего один миллион человек. Небоскребы нужны городам, как минимум, с пятимиллионным населением - а в России даже через 20 лет ни один миллионник до пяти миллионов не дорастет.
Похожая история с загородным строительством. В нашем активе есть реализованный коттеджный поселок, но, построив его, мы поняли, что заниматься загородной недвижимостью нам нет никакого смысла. Загородные дома могут строить многие - технически это не сложно, нам же просто не интересно.
Расскажите подробнее о технологической составляющей ваших проектов.
Например, проект по переустройству воздушных высоковольтных линий электропередач в подземные кабельные линии. Аналогов нет ни в России, ни за рубежом. Мы его делаем с «Интеко» и РАО «ЕЭС» России на территории Северо-восточного административного округа Москвы. Сначала мы спрячем воздушные линии электропередач под землю, демонтируем опоры и освободим территорию площадью 190 гектар. После этого до 2012 году построим там около одного миллиона квадратных метров жилья со всей необходимой социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, магазинами, спортивными и торгово-развлекательными центрами.
Еще один проект, не имеющий аналогов в стране, мы реализуем совместно с ОАО «Российские железные дороги» и правительством Москвы. Над участком Киевского направления московской железной дороги будут построены около одного миллиона квадратных метров офисов, магазинов, выставочно-развлекательных центров, а сами поезда уйдут в своеобразный тоннель. На территории ограниченной Поклонной улицей, проектируемым дублером Кутузовского проспекта, Минской улицей и третьим транспортным кольцом получится уникальная улица.
В конце 2008 года начнем строительство «Вращающейся башни»: здания высотой около 70 этажей, большинство из которых будут вращаться вокруг центрального ядра, независимо друг от друга. При этом сами этажи будут не одинаковые, что позволит зданию постоянно менять свою форму. В этом проекте все уникально: и система инженерии, и подведение коммуникаций, и технологии строительства. Сейчас мы подбираем участок для строительства этого объекта.
А как Вы в целом оцениваете строительные нормы, действующие сегодня в стране?
К сожалению, технические регламенты в строительстве безнадежно отстают от требований времени. Мир меняется настолько быстро, что никакие нормы и правила за ним просто не успевают. Хотя, если подходить к возведению современных объектов с точки зрения существующих норм, у нас ни одно здание вообще не должно быть построено.
Главное правило при возведении объекта должно быть простым: строительная компания несет ответственность за то, что она делает. Имя компании, ее деловая репутация, опыт работы на рынке должны стать гарантией качества выполняемых работ. Если у меня, например, уже сто разных проектов реализовано, я могу своим именем гарантировать качество и соблюдение сроков.
Для того, чтобы исключить халтуру, нужно идти по пути саморегулирования. Во всем мире так делают.
Пусть саморегулируемые организации разработают технические правила и нормы для своих членов, а государство контролирует их выполнение. У нас в стране эту функцию уже выполняет Ассоциация строителей России (АСР). Кроме того, АСР анализирует изменения, происходящие на градостроительном рынке страны и, опираясь на практику работы своих членов, вносит предложения об изменении на федеральном уровне законодательной базы в строительной сфере.
Сейчас многие компании осуществляют IPO своих акций. Вы пойдете по этому пути?
Сегодня структура управления корпорации соответствует всем западным стандартам, IPO мы можем провести в любой момент, но не собираемся этого делать по принципиальным соображениям. Одно из наших основных конкурентных преимуществ - быстрота в принятии решений. Стоит провести размещение, и все серьезные сделки придется обсуждать и согласовывать с многочисленными акционерами. Это чревато потерей времени при принятии ключевых решений.
С другой стороны, некоторые компании стремятся выйти на IPO из-за проблем с получением кредитов. У нас же сегодня сформировался нормальный кредитный портфель, есть доверие кредиторов, поэтому публичное размещение не имеет для нас никакого смысла.
