Государство доплатит за вклады в стройсберкассах
Новый способ приобретения собственной квартиры или дома появится вскоре у российских граждан. Копить деньги на покупку собственного жилья можно будет в специальных строительных сберегательных кассах. При этом государство будет добавлять к накопленной сумме и свои деньги. Законопроект "О строительных сберегательных кассах" уже внесен на рассмотрение Государственной Думы РФ и может вступить в силу с 2008 года. Депутаты надеются, что предложенный ими механизм накопления средств повысит доступность жилья и увеличит количество заказов у застройщиков.
Новый способ накопить на квартиру
Законопроект "О строительных сберегательных кассах" предусматривает создание уполномоченными банками специальных касс, которые будут принимать от населения накопительные вклады на приобретение жилья. Накопив некоторую сумму, вкладчик сможет получить в стройсберкассе кредит на покупку жилья, на ремонт квартиры или дома или на доплату при обмене своей недвижимости, то есть в общем - на улучшение жилищных условий.
Проценты по вкладам строительные сберегательные кассы (ССК) будут определять самостоятельно, но, чтобы у стройсберкасс не возникало соблазна завышать проценты по кредиту, в законопроекте предусмотрено ограничение: ставка по кредиту не должна превышать ставку по вкладу более чем на 3%.
При этом государство будет ежегодно добавлять к каждому вкладу 20% от накопленной суммы, но не более 70 тысяч рублей в год. Воспользоваться кредитом можно будет не раньше, чем через два года после открытия счета.
"Схема будет примерно такой: 30% от стоимости жилья человек накопит в кассе, еще 30% касса выдает ему в качестве кредита, а оставшиеся 40% он берет в ипотечном банке", - рассчитывает руководитель экспертного совета комиссии по формированию рынка доступного жилья Совета Федерации Иван Грачев.
По оценкам одного из авторов законопроекта депутата Оксаны Дмитриевой, в первые два года после вступления документа в силу в России появятся четыре стройсберкассы при крупнейших банках, а за несколько следующих лет их количество возрастет до нескольких десятков. Депутаты рассчитали, что на первом этапе граждане заключат примерно 100-150 тысяч договоров с ССК, что ежегодно потребует из бюджета в качестве государственной доплаты к вкладам 2,1 миллиарда рублей.
По прогнозу экспертов, к 2012-2013 годам число участников системы строительных сберегательных касс увеличится уже до 500 тысяч человек, а расходы государства возрастут до семи миллиардов рублей в год.
Эта сумма может еще больше увеличиться, если в ходе рассмотрения законопроекта в нем будет предусмотрен механизм субсидирования государством процентной ставки по кредиту, который будет выдавать вкладчику стройсберкасса. Подобная норма уже обсуждалась представителями российского правительства и депутатского корпуса, но пока отражения в законопроекте не нашла.
Доверит ли население свои деньги стройсберкассам?
Строительные сберегательные кассы - новый для России финансовый институт, хотя жители европейских стран уже давно и активно им пользуются. Например, в Германии каждый третий житель имеет договор строительного вклада. Но приживется ли механизм ССК на российской почве - пока сказать сложно.
По мнению вице-президента компании "Бест-недвижимость" Михаила Гороховского, популярность этих касс во многом будет зависеть от доверия к ним населения.
"Различные финансовые пирамиды середины 90-х годов прошлого века были негативным примером, поэтому основным препятствием на пути вложения гражданами в кассу своих средств будет страх, что касса не выполнит своих обязательств", - отмечает эксперт.
По его мнению, строительные сберегательные кассы должны создаваться только при крупных, известных банках, которые будут нести солидарную ответственность за сохранность вкладов в ССК.
Для защиты вкладов в законопроекте предусмотрена норма, согласно которой стройсберкассы будут обязаны создать страховой фонд в размере 1,5% от общей суммы вкладов. Кроме того, для снижения рисков круг финансовых операций ССК будет ограничен: они, например, не смогут вкладывать деньги в акции российских компаний.
По мнению руководителя департамента правовой поддержки компании "МИЭЛЬ-новостройки" Николая Вопиловского, надежности касс будет способствовать также государственный надзор за их деятельностью и специальное лицензирование ССК.
Ипотека никуда не исчезнет
Стройсберкассы могут стать популярным инструментом для приобретения жилья. Вместе с тем ряд экспертов полагает, что ССК не смогут полностью вытеснить ипотечное кредитование, а станут лишь хорошим дополнением к ипотеке.
"Проблемы обеспечения населения жильем, которые существуют сегодня в России, конечно, сделают ССК востребованными. Однако говорить о них как о панацее - несерьезно", - считает соучредитель Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Олег Ступеньков.
В первую очередь, строительные сберегательные кассы будут рассчитаны на людей, не имеющих первоначального взноса на покупку недвижимости, необходимого для оформления ипотечного кредита.
"Для этой категории людей ССК - реальный путь купить квартиру, пусть и более долгий. А те покупатели, которые относятся к среднему классу и хотят получить квартиру сразу, будут по-прежнему прибегать к ипотечному кредитованию", - прогнозирует Ступеньков.
Еще одна причина, которая не позволит строительным сберегательным кассам вытеснить с рынка ипотечное кредитование, - это постоянный рост цен на жилье.
"В условиях нестабильного рынка недвижимости и непредсказуемых темпов роста стоимости жилья никто не застрахован от того, что вклад в стройсберкассе к моменту покупки квартиры просто обесценится. В результате вкладчик, который теоретически рассчитывал, что определенной суммы ему хватит, скажем, на половину квартиры, к моменту накопления денег может обнаружить, что его сбережения реально составляют только 10% от новой стоимости жилья", - поясняет Ступеньков.
Несмотря на высокую популярность стройсберкасс, в Европе они так и не смогли вытеснить ипотеку.
"В Германии эксперимент с кассами удался, но все равно через ипотеку граждане покупают гораздо больше жилья, чем через кассы", - говорит директор кредитного брокера "Фосборн-Хоум" Василий Белов.
Скептически к идее создания ССК относятся и сами банки. "Сейчас в целом ряде банков появились ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом. Да и в тех банках, где таких программ нет, клиентам часто предлагают схемы, позволяющие получить кредит на необходимую сумму в полном объеме", - рассказывает вице-президент Промсвязьбанка Андрей Чистяков.
Кроме того, по его словам, если круг операций будет ограничен, то кассам может просто не хватить средств для выдачи кредитов, потому что деньги, которые они получат от вкладчиков не будут включены в активный оборот, как это происходит у банков.
"Такие кредиты должны будут рефинансироваться либо через ипотечные агентства, либо путем выпуска ипотечных облигаций ", - полагает Чистяков.
Привлекательность касс будет зависеть от государства
Многие эксперты считают, что механизм строительных сберегательных касс будет успешно работать только при активной поддержке государства, отмечая при этом, что пока заявленный уровень господдержки очень низкий.
"Если каждый вклад в ССК будет субсидироваться бюджетом максимум на 70 тысяч рублей в год, то такая поддержка может оказаться ничтожной, особенно в крупных городах. Субсидирование процентной ставки может стать даже более привлекательным инструментом, но правительство пока еще не решило, будет ли его использовать", - напоминает Белов.
Тем не менее, строительные компании ожидают увеличения заказов. "Естественно, что на возросший спрос рынок должен будет ответить увеличением совокупного предложения, поэтому можно прогнозировать рост объемов строительства", - полагает Вопиловский.
Правда, увеличение спроса может подтолкнуть рост цен на жилье.
«Если появятся более льготные условия, то количество желающих приобрести жилье резко возрастет, и разрыв между спросом и предложением увеличится. И если рынок не успеет отреагировать на увеличение спроса и предложить дополнительные жилые площади, то жилье опять подорожает", - прогнозирует коммерческий директор "Капитал-Групп" Алексей Белоусов.
Эксперты сходятся во мнении, что строительные сберегательные кассы для российского рынка весьма экзотический продукт, который на первом этапе его внедрения не будет пользоваться массовым спросом. Целевая аудитория ССК пока не очень ясна. Возможно, касса будет интересна тем, кто делает обычные банковские вклады и с появлением ССК предпочтет депозитам вложение денег в дальнейшее улучшение жилищных условий. Но для покупки жилья "с нуля" оптимальным вариантом останется ипотека, которая позволяет приобрести квартиру, не дожидаясь, пока она подорожает, что, естественно, обесценит накопления в кассе.
В Европе популярность касс объясняется в первую очередь высоким уровнем поддержки со стороны государства. Если российское правительство согласится выделить средства для субсидирования ставок по кредитам стройсберкасс, то это станет серьезным преимуществом перед ипотекой, и тогда два финансовых механизма смогут конкурировать практически на равных.
