Весной 2008 года в трех российских регионах стартуют пилотные проекты по созданию единого кадастра недвижимости. Создание кадастра сделает информацию о земельных участках доступной, тем самым привлечет на строительный рынок новых инвесторов, сократит число махинаций с землей и недвижимостью, а также позволит государству лучше собирать налоги с частных лиц и компаний.
Кадастр объединит данные о земле и недвижимости
Закон о создании единого кадастра недвижимости в России вступит в силу с первого марта 2008 года, но сначала будет применяться только в трех регионах. По предварительным данным в качестве пилотных выбраны Кемеровская, Самарская и Калужская области.
На первый взгляд может показаться, что это чисто технический документ, но на самом деле создание единого кадастра на территории страны повлечет за собой серьезные изменения на всем рынке недвижимости.
Чиновники задумались о создании единой учетной системы еще в 2004 году. Для объединения всех данных в кадастр было создано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Агентство обобщает информацию о земельных участках, а также о различных объектах недвижимости, для чего в его ведение была передана система БТИ, которая занимается технической инвентаризаций зданий и сооружений.
Единый реестр недвижимости в стране планировалось полностью сформировать к началу 2006 года, однако, отсутствие специальных методик расчета, которые бы позволили объективно оценить недвижимое имущество и поставить его на учет, помешало выполнению этой задачи.
Фактически информационная база данных о земельных участках страны и находящихся на них объектах недвижимости наполняется и сегодня, правда, очень медленно. Новый закон, по мнению его разработчиков, этот процесс ускорит.
Одновременно будет упразднена, действующая в настоящее время, многоуровневая, громоздкая система реестров и кадастров недвижимого имущества. Сегодня учет земельных участков ведется отдельно от учета зданий и сооружений, а, кроме того, существуют еще и другие кадастры, например, лесных и водных ресурсов. В результате получается путаница, которой зачастую пользуются не чистые на руку дельцы.
"Государство сегодня до конца так и не знает, какая земля ему принадлежит. Единый реестр определит четкие границы земельных участков и обеспечит контроль за земельными ресурсами", - говорит генеральный директор "Билдинг Медиа Групп" Сергей Елисеев.
Единый кадастр недвижимости призван навести порядок в этой сфере, сделать информацию о недвижимости и земле прозрачной и доступной.
"Сейчас существуют около 10 кадастров, которые нужно объединить в один", - рассказывает председатель комитета Государственной Думы России по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников.
Владельцы особняков станут платить больше
Создавая систему массовой оценки земель, государство, не в последнюю очередь, преследует фискальные цели, так как в будущем кадастр может послужить базой для введения единого налога на недвижимость, который объединит сразу три налога, действующих в настоящее время: земельный налог, налог на имущество физических и на имущество юридических лиц. Такие планы сейчас обсуждаются.
«Сегодня кадастровая оценка зависит, в первую очередь, от месторасположения земельного участка, категории земли, наличия транспортной инфраструктуры. Параметры находящегося на нем объекта большого значения не имеют», - рассказывает партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский.
В результате такого подхода, величина земельного налога для владельца шикарного особняка может быть ненамного выше, чем для собственника скромного садового домика. После того, как будет составлен единый кадастр недвижимости, размер и техническое состояние коттеджа могут напрямую учитываться при начислении налога.
«На сегодняшний день ставка земельного налога устанавливается местными властями, но не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка. Поэтому если даже регион поднимет налог до максимального уровня, качество дома на размере налога принципиально не отразится», - говорит председатель общественной организации "Наша земля" Николай Дижур.
Юрисконсульт фирмы «Частное право» Алексей Ибрагимов уточняет, что справедливое взимание налога может быть установлено только путём внесения изменений в налоговое законодательство, но единый кадастр недвижимости при этом будет являться идеальным инструментом для определения объектов и субъектов налогообложения.
Количество самовольных построек сократится
Сделать налоги на землю и недвижимость объективными - важная, но не единственная цель создания единого кадастра. Он необходим и с точки зрения получения государством и гражданами исчерпывающей информации о земельных участках. Это поможет предотвратить самовольные постройки, самозахват земель и другие махинации с недвижимостью.
«Не только налоговый орган, но и потенциальный покупатель здания сможет установить статус того или иного земельного участка, на котором оно расположено, что естественно позволит провести полную правовую экспертизу и проверить, например, законность предполагаемой сделки», - говорит Ибрагимов.
Документ предусматривает, что в результате проведения государственного кадастрового учета каждому объекту будет присвоен уникальный, не повторяющийся на территории Российской Федерации кадастровый номер. При этом для каждого объекта будет изготавливаться кадастровый паспорт, используемый при регистрации прав и совершении сделок с недвижимым имуществом, а также для определения налоговой базы.
Инвесторы получат доступ к информации
Проведение оценки земли будет полезно и для девелоперов, так как создание единой базы облегчит им доступ к информации об объекте инвестиций. Сейчас данные о земельных участках находятся на региональном уровне, и чтобы получить сведения о конкретном объекте инвестору каждый раз нужно делать запрос в филиал Роснедвижимости в конкретном регионе, на что уходят дополнительное время и силы.
После создания единого кадастра, содержащиеся в нем данные, можно будет получить в любой точке страны.
«Создание кадастра упростит оценку земельных участков и повысит их инвестиционную привлекательность. Сейчас доступ к информации о земле при оценке региональных проектов затруднен, и девелоперы, выбирая участки для строительства, зачастую располагают не полными сведениями о них», - говорит генеральный директор компании «АРТ-билдинг» Андрей Анохин.
В результате, значительное количество потенциально привлекательных земельных участков на территории страны остаются не освоенными, так как инвестор не располагает полной и достоверной информацией, в том числе о цене и юридической чистоте земли.
«Более того, чиновники не редко злоупотребляют своим служебным положением, искусственно ограничивая доступ к информации", - добавляют Анохин.
"Государство благодаря единому реестру сможет получать более прозрачную статистику по объектам недвижимости. Также, возможно, будут перераспределены полномочия тех, кто занимается выдачей согласований, а это значит, что власть не будет концентрироваться в руках одного человека. По идее разработчиков документа эта мера, видимо, должна уменьшить масштабы коррупции, хотя, на мой взгляд, это очень сомнительный вывод: просто каждому конкретному чиновнику меньше достанется», - говорит заместитель гендиректора компании "МИЭЛЬ-загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
За регистрацию собственности придется платить
Согласно закону, оценивать и межевать земли будут кадастровые инженеры, которыми могут стать как индивидуальные предприниматели, так и коммерческие организации. Эксперты полагают, что в их число войдут работники БТИ и Роснедвижимости.
«В документе очень подробно прописана процедура постановки собственности на учет, процедура обмера», - говорит Павел Крашенинников.
Полностью завершить создание единого кадастра недвижимость в России планируется к первому января 2012 года. Вместе с тем, закон не решает одну из важных проблем, препятствующую созданию кадастра: для многих, постановка земли на учет, которая осуществляется за счет ее владельцев, остается весьма дорогим удовольствием.
«Для учета нужно проводить межевание, а оно делается только по частным заказам. Сегодня, как правило, инициативу по проведению кадастрового учета проявляют владельцы участков в престижных районах, чтобы закрепить за собой право собственности на землю и на дом», - рассказывает Елисеев.
По словам Можаровского, инициативу по постановке своего участка на учет граждане проявляют в тех случаях, когда хотят совершить сделку по продаже или обмену.
«Без внесения собственности в кадастр, сделки с ней запрещены», - напоминает Крашенинников.
Эксперты считают, что удешевить процесс кадастровой оценки могут местные власти, если установят верхние пределы цен за межевание и выделят на эти цели средства из бюджета. Например, власти Подмосковья решили, что стоимость межевания не может быть выше 450 рублей за сотку, и при этом не более семи тысяч рублей за весь участок, вне зависимости от его размера. А кадастровая оценка земли в Саратове уже завершена, благодаря тому, что местная администрация выделила деньги из бюджета и привлекла специалистов. Но пока многие регионы еще не определили стоимость этой работы и источники ее финансирования.
Создание единого кадастра недвижимости, безусловно, важная и необходимая задача. Вместе с тем, сегодня для людей не существует серьезных стимулов проявлять инициативу и вносить свою собственность в кадастр, за исключением случаев оформления различных сделок с недвижимостью. С учетом юридической безграмотности значительной части населения, неповоротливости чиновников и платной регистрации, можно прогнозировать, что большинство граждан не будут торопиться и постараются, как можно дольше откладывать процедуру внесения своей собственности в единый кадастр.
