Хотя последнее десятилетие Московская область стала центром коттеджного строительства в России подмосковный земельный рынок остается одним из самых закрытых сегментов рынка недвижимости столичного региона. На сегодняшний день, по оценкам экспертов, примерно 60 - 70% всех свободных земельных участков, которые могут быть введены в рыночный оборот на территории региона, сосредоточены в руках всего двух-трех десятков собственников. Именно сейчас подмосковные латифундисты решают, как дальше использовать подконтрольные им земли.
Сколько земли в Подмосковье...
По данным фонда имущества Московской области, общая площадь региона составляет 4 млн. 579,9 тыс. га. Из этого количества на леса приходится более 1 млн 800 тыс. га, на земли промышленности, энергетики, транспорта и оборонного назначения - 270 тыс. га, на земли запаса - 132,2 тыс. га, на особо охраняемые территории - 65,1 тыс. га.
Вместе с тем, земельный рынок столичной области формируется в основном из двух категорий - земель сельскохозяйственного назначения (1 млн. 743,8 тыс. га) и земель поселений (501,3 тыс. га).
При этом, как отмечает руководитель информационно-аналитического управления группы компаний "Вашъ Финансовый Попечитель" Анатолий Федоренко, земли поселений вряд ли могут заинтересовать инвесторов. «Они почти все уже распределены и доступны только на вторичном рынке», - указывает он.
Что касается сельскохозяйственных земель, то, по оценкам вице-президента группы компаний «Конти» Вячеслава Тимербулатова, доля участков этой категории, которая находится в руках финансовых корпораций, достигает 70%.
... и кто ей владеет
В примерный список современных латифундистов разные эксперты включают разные компании, но в целом перечень крупных земельных собственников столичной области получается схожий.
Так, опрошенные РИА «Новостями» специалисты почти единогласно поставили на первое место среди подмосковных землевладельцев «Земельную агропромышленную корпорацию», владеющую около 100 тыс. га земель по всей Московской области.
Подконтрольной Андрею Куцерибу компании «Центр Капитал Лимитед» принадлежит порядка 65 тыс. га земель в Серпуховском, Каширском, Чеховском и Ступинском районах Подмосковья. Еще 64 тыс. га в Домодедовском районе находится в собственности компании «ИСТ Лайн».
Дочерняя структура Промсвязьбанка «Промсвязьнедвижимость» в свою очередь владеет 60 тыс. га в Солнечногорском, Истринском и Наро-Фоминском районах, а по 40 тыс. га земли в Рузском, Волоколамском, Шаховском, Орехово-Зуевском и Воскресенском районах имеют компании «Вашъ финансовый попечитель» и банк «Визави».
Участки общей площадью 20 тыс. га в Наро-Фоминском, Сергиево-Посадском и Подольских районах принадлежат владельцу «Абсолют групп» Александру Светакову. Примерно такое же количество земли контролируют собственники компании «Ведомство» Илья Дыскин и Владислав Кольцов, аффилированная с группой «Уралсиб» компания «Знак», а также акционеры компании «Вимм-Билль-Данн».
Земля в резерве
Не секрет, что многие компании скупали землю в Подмосковье для последующей перепродажи.
Генеральный директор компании «РусСтройТрест - Строительные инвестиции» Дмитрий Гусев поясняет, что сразу после покупки латифундисты практически не ведут никакой работы на приобретенных землях. «В 80% случаях земля покупалась для последующей перепродажи и дожидается покупателя. Лишь на некоторых земельных участках реализуются масштабные девелоперские проекты», - утверждает он.
С ним соглашается руководитель проекта «Гагаринлэнд» Василиса Баженова: «Есть отдельная категория людей, которые скупают недорогие земли, в первую очередь сельхозугодья. Они не собираются эти участки развивать, просто ждут подорожания. Например, в Гагаринском районе все земли разобраны. Наш сосед скупил колхозные паи на 1500 га, есть поменьше куски - 300 га, 100 га. Почти все колхозы разделены на паи и проданы».
«В подавляющем большинстве крупные подмосковные землевладельцы приобретали свои земли в 1998 - 2003 годах путем скупки паев у колхозников или приобретением доли акций в сельскохозяйственных предприятиях», - рассказывает начальник отдела земельных отношений Московской области компании «КомСтрин» Елена Борисова.
Но сегодня ситуация на подмосковном земельном рынке уже изменилась. Директор департамента маркетингового анализа управляющей компании «Масштаб» Наталья Чукаева отмечает, что сейчас, помимо покупки земли на вторичном рынке, существует всего два варианта приобретения большого земельного участка. В первом случае с помощью рейдерских схем выкупаются бывшие пионерские лагеря, базы отдыха, сельхозпредприятия, а во втором сельскохозяйственные земли, с помощью чиновников, переводятся в категории, предназначенные под строительство.
Что будет происходить с латифундиями
В настоящее время у собственников созданы внушительные запасы земельных угодий, которые их не слишком обременяют, а потому позволяют выставлять на рынок относительно небольшие земельные участки. Такой подход способствует поддержанию высокой стоимости подмосковной земли и вполне устраивает землевладельцев, которые зачастую диктуют свои условия девелоперам. При этом принадлежащая крупным собственникам земля сегодня в основном не используется.
«Крупные землевладельцы до сих пор не вывели ее на рынок, и одной из главных причин этого является то, что пока отсутствуют четкие законодательные механизмы использования земли», - отмечает представитель «Большой земельной компании».
Однако Чукаева считает, что уже в ближайшей перспективе в столичном регионе неизбежно будет прослеживаться тенденция к уменьшению количества крупных владений.
«Темп прироста стоимости земли со временем будет замедляться. К тому же, если будет введен налог на землю, исчисляемый на основе ее рыночной стоимости, то иметь в собственности большие участки земли, не приносящей доход, будет просто убыточно. Земельные участки придется либо застраивать, чтобы происходила их капитализация, либо продавать», - подчеркивает она.
По мнению эксперта, дальнейшей глобализации земельных наделов на рынке Подмосковья происходить не будет, а сверхкрупным землевладельцам придется освободиться хотя бы от части принадлежащей им земли. В результате, по прогнозу экспертов, освоение «замороженных» сегодня земельных участков в Московской области будет происходить более быстрыми темпами, чем это происходит сейчас. Этот процесс уже становится заметным, но наиболее активный интерес к освоению сельхозземель пока начинают проявлять далеко не самые крупные земельные собственники.
Среди них принадлежащая совладельцу «Металлинвеста» Василию Анисимову компания «КОАЛКО-Девелопмент», которая предполагает реализовать проект «Большое Домодедово» на территории 9 тыс. га в Домодедовском районе Московской области.
Еще один проект планирует осуществить управляющая компания «Масштаб», которую возглавляет совладелец Собинбанка Сергей Кириленко. «Масштаб» намерена ежегодно организовать строительство не менее 300 тыс. кв. метров жилья в районе Калужского шоссе на 13 тыс. га., находящихся в ее управлении.
Активное строительство ведет и компания «ОПИН», владеющая в Московской области 3 тыс. га, а также компания «Терра-Недвижимость».
Из крупных игроков, входящих в первую десятку владельцев подмосковной земли, свои планы пока ясно обозначили только «Вашъ финансовый попечитель» и «Знак». Первая из них намерена инвестировать средства в проект «Рузская Швейцария» в Рузском районе Подмосковья, где на 2,3 тыс. га появятся курорт и элитное жилье, а вторая построит ипподром в Красногорском районе Московской области.
Земля не подешевеет
Эксперты единодушно отмечают, что до сих пор латифундисты только выигрывали, придерживая принадлежащие им земельные участки. Однако и теперь землевладельцы не намерены распродавать принадлежащую им землю себе в убыток.
Для того, чтобы, с одной стороны, постепенно вводить земельные участки в оборот, а, с другой, не продешевить может быть использовано несколько способов. В первую очередь на продажу будут выставляться самые дорогие и ликвидные участки.
По оценке директора отдела земельных отношений консалтинговой компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ольги Кузякиной, самыми ликвидными и потому самыми дорогими являются земельные участки, уже переведенные в категории «земли поселений» и «земли промышленности». Те из них, которые расположены на удалении до 10 километров от МКАД, обойдутся покупателю от $1,3 до $2 млн за га. Цена участка в районе «бетонки» (до 30 километров от МКАД) составит $600 - 700 тыс. за га.
Она пояснила, что стоимость сотки земли под застройку коттеджными поселками будет колебаться в зависимости от направления. «Самыми дорогостоящими остаются юго-западное и западное направления: они наиболее экологичны и обладают относительно большой пропускной способностью транспорта, - отмечает аналитик. - Цена сотки на расстоянии до 30 километров от МКАД в категории индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на Рублевском шоссе может составить $50 тыс., на Новорижском - $20-30 тыс., на Калужском - $8-12 тыс.».
Причем в данном случае речь идет о самых обычных полях, окруженных смешанной лесополосой, рядом с которыми нет никаких водоемов. Более живописные земли будут стоить значительно дороже.
Не исключено, что крупные землевладельцы, для поддержания уровня цен будут стремиться продавать большее количество земельных участков в розницу, а не оптом.
В настоящее время уже сложился целый бизнес, построенный на «посоточной» перепродаже крупных участков земли. «Чем больше земельный участок, тем дешевле выходит стоимость сотки. Например, в 40 километрах от МКАД по Калужскому направлению оптовая стоимость сотки составляет приблизительно $300, а при покупке в розницу цена той же сотки может достигать и $3 тыс.», - пояснила Чукаева.
Кроме того, разница между оптовой и розничной стоимостью будет зависеть от удаленности земельного надела от столицы. Чем дальше расположены земли, тем сильнее будет разброс цен. Например, разница между оптовой и розничной ценой крупных участков в 15-ти - 20-ти километровой зоне от московской кольцевой автодороги может достигать 100%.
Еще одним способом поддержания цены могут стать дополнительные инвестиции собственника в тот или иной земельный участок, которые приведут к увеличению его рыночной стоимости.
"Оптовая стоимость может быть и $100 - 150 за сотку - если это земля без инженерных сетей, на приличном удалении от Москвы, - приводит пример роста стоимости земли Баженова. - После того, как прокладываются коммуникации, стоимость вырастает до $2тыс. - $3 тыс. за сотку. Но даже если коммуникации еще не проложены, но уже появляется позиционирование участка как будущего поселка, стоимость земли составляет уже не менее $1000».
Дополнительная стоимость может «накручиваться» и за перевод земли из одной категории в другую, например, из категории сельскохозяйственных угодий в категорию земельного участка предназначенного под дачное или индивидуально-жилищное строительство.
В частности, как поясняет исполнительный директор инвестиционно-девелоперской группы «ОПИН» Алексей Костин в структуре стоимости земли плата за перевод из одной категории в другую может составлять около 50%.
«Чем больше этапов перевода из одной категории в другую прошел участок, тем больше денег сможет выручить от его продажи собственник, первоначально получивший ее в качестве сельхозугодий», - утверждает А.Костин.
В результате, по мнению специалистов, несмотря на объективные предпосылки для увеличения количества свободных участков на подмосковном рынке земли, крупные землевладельцы найдут возможности сохранить контроль за рынком и не допустить снижения цены на землю в столичном регионе.
