То, что традиционное "летнее затишье" на московском рынке недвижимости на ценах особенно не отразится, стало понятно еще весной. К июню рост цен на столичные "квадраты" составил около 30%, а к августу - уже около 40%. Такими темпами прирост реальных цен на недвижимость в 2006 может достичь 90% годовых - показатель, невиданный даже для российской столицы. Резко повысившееся внимание властей к ситуации на рынке недвижимости Москвы (как, впрочем, и ряда других регионов) в этой ситуации вполне объяснимо: ни о каком "доступном жилье" при таком уровне цен речи идти не может. Однако у экспертов есть серьезные сомнения в том, что проверка, начатая в августе Федеральной антимонопольной службой на предмет наличия среди столичных застройщиков "ценового сговора", может быть эффективным методом решения проблемы "пузыря".
В поисках справедливости
Проблемы завышенных цен на жилье затронул 4 июля этого года вице-премьер РФ Дмитрий Медведев, ответственный за реализацию нацпроекта "Доступное жилье". "Если не брать перегретые рынки, на которых существует картельный сговор производителей, комфортное жилье может стоить от $300 до $500 (за метр - прим. ред.)", - заявил он.
3 августа о том, что цены на жилье в Москве "бешеные и совершенно неоправданные", заявил руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Он, впрочем, в качестве причины роста цен назвал не сговор, а повышение спроса. По его мнению, в Москву за покупкой жилья "кинулась вся Россия".
11 августа на ситуацию на рынке отреагировала и Генпрокуратура, поручив ФАС проверить исполнение строительными организациями антимонопольного законодательства при определении ими цены на возводимое жилье на предмет возможного ценового сговора.
А 15 августа спикер Совета федерации Сергей Миронов заявил, что решением проблемы могло бы стать создание государственной строительной компании, которая будет формировать цены на рынке.
Словом, очевидно, что за "пузырь" решили взяться, и проверка ФАС в этом плане стала не таким уж неожиданным шагом.
ФАС уполномочена прояснить
Выполнить поручение Генпрокуратуры и выяснить, есть ли между застройщиками сговор, ФАС пообещала 15 августа. "Я думаю, что два-три месяца потребуется для того, чтобы провести обследование соответствующее рынка, и в том случае, если есть сговор, то, конечно, тогда Федеральная антимонопольная служба примет те меры, которые принимаются в таких случаях", - сообщил в эфире круглосуточного телеканала "Вести" начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ ФАС России Михаил Евраев. По его словам, среди таких мер может быть предписание об установлении предельного порога цен, которые должны быть на рынке при отсутствии сговора, а также предписание о перечислении в федеральный бюджет незаконно полученного дохода.
Тогда же Евраев озвучил и справедливые, на его взгляд, цены на жилье. По его словам, "нормальной рыночной" является цена в $1200 за квадрат - а никак не $4000 (средняя цена по Москве на сегодня).
Эта цифра вызвала глубокое возмущение в рядах строителей и экспертов, заявивших, что данный расчет не учитывает многих факторов, влияющих на цену, и назвавших предположение ценового сговора абсурдным. "Сговор невозможен, так как в городе работают десятки застройщиков. На рынке полтора года был застой, и сейчас он просто наверстывает упущенное. Кроме того, покупательская способность повышается благодаря ипотеке. Все это и дало рост цен", - сказал "Коммерсанту" Игорь Левит, первый вице-президент петербургской компании "Группа ЛСР". "Трудно себе представить, что вся Российская Федерация сейчас находится в преступном сговоре", - согласен и начальник отдела Московского ипотечного центра Константин Шебецкий. "Проколы надо искать в тех механизмах, которые выстраивались для реализации нацпроекта "Доступное жилье", - отмечает глава Российского союза промышленников и предпринимателей Александр Шохин. - Говорить о сговоре, забывая законы спроса и предложения, нельзя. Там, где есть злоупотребления, с ними надо бороться. Но без объективных причин прокуратура не должна обвинять субъектов рынка в том, что они сговорились и назло начальству не дают реализовывать жилищный нацпроект". Ассоциация строителей России, в свою очередь, также отметила, что цены на жилье "определяются исключительно рыночными механизмами, поэтому постановка вопроса о необоснованном увеличении цен на вновь возводимое жилье является... ошибочной".
Между тем, подобное возмущение вряд ли можно считать оправданным, хотя с расчетом стоимости квадратного метра, произведенным ФАС, конечно, можно поспорить. Начать с того, что сам по себе факт проверки - это не то же самое, что государственная регуляция цен. Это, кстати, подтвердил 23 августа и Михаил Евраев, заявивший, что "не стоит ожидать, что по итогам нашей проверки цены упадут до 1,3 тысячи долларов за один квадратный метр". Кроме того, еще в середине месяца представители ФАС обратили внимание на то, что причиной удорожания недвижимости в Москве являются, во-первых, недостаточные объемы строительства, а во-вторых, непрозрачная система распределения земельных участков - иными словами, коррупция. "Мы будем выявлять факты не только ценового сговора, но и злоупотребления должностным положением в этой сфере", - уточнил глава управления федеральной службы. "Если мы не обнаружим ценовой сговор и при этом сама по себе цена за квадратный метр (на рынке жилья) будет выше, чем она могла бы быть, то говорить о нарушении антимонопольного законодательства не приходится", - отметил Евраев 23 августа, повторив, что высокие цены могут диктоваться высоким спросом.
Это, в свою очередь, позволяет предположить, что сильно настаивать на "сговоре" и требовать застройщиков снизить цену чиновники не собираются. Да и доказать факт сговора, как поясняют в ФАС, не так просто: сейчас для этого нужно иметь какие-либо документальные свидетельства (новый закон "О защите конкуренции", который упростит доказательства сговора, вступит в силу с октября). "Доказать повышение цен в результате сговора практически невозможно", - заявил, в частности, замруководителя управления ФАС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Юрий Матицын "Коммерсанту".
За действиями ФАС, как представляется, стоит несколько иная логика, чем простая попытка "вручную" задать цены, о чем писали некоторые СМИ.
Психологическая атака
Как отмечает журнал "Эксперт", одной из возможных целей атаки на московских строителей является попытка "трансформировать сложившуюся структуру московского стройкомплекса, которая уже не отвечает стоящим перед страной задачам". Издание напоминает, что "московский стройкомплекс - это узкий круг крупных влиятельных компаний, таких как «Интеко», Су-155, «Мосфундаментстрой-6», ДСК-1, которые строят до 70% всего массового жилья" плюс "несколько десятков приближенных строительных компаний, которые также работают в тесной связке с основными игроками". "Очевидно и то, что власти Москвы полностью контролируют земельный рынок и до сих пор ничем не демонстрировали желания хоть как-то либерализовать его, создав прозрачные условия доступа к земле. Понятно, что сломать такую жесткую систему очень сложно. Как сказал пару лет назад один иностранный строитель, "федералам не хватит и армии, чтобы изменить правила игры на московском рынке", - пишет "Эксперт".
Кроме того, специалисты высказывают предположение, что громкие заявления прокуратуры - не что иное, как "психологическая атака на потенциальных покупателей недвижимости и спекулянтов, попытка остудить рынок". "Когда рынок начинает прибавлять по пять-восемь процентов в месяц - это аномальная ситуация. Так было в 2004 году, после чего политики и госчиновники в один голос заговорили о перегреве рынка и сговоре. Такие же разговоры начались и сейчас. Обыватели все это видят, слышат и делают выводы. Рынок замирает, цены стабилизируются. В 2004 году первые заявления прозвучали в январе, в марте мы ощутили снижение спроса, а кризисные явления начались в мае-июле. Затем рынок начал бурно расти, на него вышел отложенный спрос. Сейчас в июле мы также почувствовали небольшое снижение темпов роста цен. Скорее всего, в августе эта тенденция продолжится», - прогнозирует г-н Кочетков из "Квартиры.Ру". Как отмечает "Эксперт", "резкие действия проверяющих органов в отношении отдельных застройщиков могут спровоцировать выброс на рынок так называемых инвестиционных квартир - подтолкнуть инвесторов, купивших квартиры с целью дальнейшей перепродажи, к фиксации прибыли".
По мнению издания, о причастности спекулянтов к возникновению "пузыря", косвенно свидетельствует тот факт, что динамика цен на недвижимость в Москве очень похожа на динамику российских фондовых индексов. Из чего "напрашивается вывод: здесь тоже играли серьезные финансисты, а вовсе не сговорившиеся строители". А на "серьезных финансистов" влияет, скорее, не ФАС, а ФРС.
Как бы то ни было, одними заявлениями и проверками рынок не остудить - по крайней мере надолго. Того, что цены сами снизятся под воздействием "невидимой руки рынка", впрочем, тоже ожидать не стоит. Словом, самое время дополнить действия чиновников мерами по развитию стройкомплекса, либерализации рынка земли, ограничению спекуляций и рядом других. "Только множество грамотных и рыночных шагов может привести нас к сбалансированному спросу и предложению на рынке, а вовсе не очередная «силовая атака»", - полагает "Эксперт".
Ольга Сухова, ДИП РИА Новости
Материал подготовлен интернет-редакцией www.rian.ru на основе информации Агентства РИА Новости и других источников