Цены на первичном рынке жилья могут возрасти на 15-20%

На рынке недвижимости меняется правовое поле. 1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс, регулирующий отношения в сфере недвижимости. А с 1 апреля начинает работать Федеральный закон «О долевом строительстве», положения которого ужесточают требования к застройщикам. Если раньше документы собирались в процессе строительства, сейчас возведения дома без полного пакета разрешений станет невозможным. По мнению специалистов, в связи с этим предложение на первичном рынке жилье Москвы может существенно сократиться: до половины объектов, возможно, будут сняты с рынка. Соответственно возрастут и цены. Но это не означает, что разумный покупатель останется в проигрыше.
 
Закон – преграда для недобросовестных застройщиков
Закон о долевом строительстве прежде всего призван защитить интересы покупателей квартир в строящихся домах, то есть снизить риски частных инвесторов. К примеру, сегодня застройщики, имея на руках договоры долевого инвестирования, начинают строительство дома на выделенном участке, когда права на землю еще не оформлены. В будущем этот участок могут забрать, отказать в строительстве или попросту запретить строить здесь жилое здание. Частные инвесторы, которые вложили средства в такое строительство, рискуют остаться и без квартиры, и без денег, если возведение дома вообще не начнется. Застройщики в таких случаях считают причиной невыполнения своих обязательств форс-мажорные обстоятельства, а не собственные ошибки, а частный инвестор остается ни с чем. Риэлторы предупреждают: такие прецеденты уже есть.
Новый закон разделяет два понятия: инвестирование в строительство с целью извлечение прибыли, что, по сути, является предпринимательской деятельностью, и инвестирование средств в квартиру в строящемся доме с потребительской целью, то есть для себя. При решении споров между застройщиками и частными инвесторами последние подпадают под закон о защите прав потребителей, а значит, застройщики должны будут выплачивать штрафы за невыполнение своих обязательств. Однако, если дело дойдет до суда, частному инвестору придется доказывать, что он приобретал жилье для себя, а не с целью извлечения прибыли. 
Чтобы не допустить на первичный рынок жилья недобросовестных застройщиков или фирм-однодневок, которые, собрав деньги частных лиц, потом ликвидируют строительство, закон о долевом строительстве четко определяет, какие документы нужно оформить, прежде чем начать возведение дома или собирать деньги частных инвесторов. Теперь прописаны ясные юридические схемы: определен набор документов, способ их оформления и прочее, в соответствие с которыми можно привлекать деньги частных граждан, которые вкладывают в строительство с потребительской целью. Частные инвесторы, в свою очередь, будут знать, какими документами должен обладать застройщик и как должен быть составлен договор инвестирования, чтобы спокойно вкладывать собственные средства в строительство и быть защищенным законом в любых обстоятельствах.
По мнению экспертов, новое законодательство следует простой человеческой логике – рисковать своими средствами должен предприниматель. Та организация, которая ведет строительство и привлекает людей, чтобы извлечь из строительства прибыль, а также те, кто вкладывают в строительство с целью извлечения прибыли, и должны рисковать. А гражданин, который хочет улучшить свои жилищные условия, рисковать не должен.
 
Спокойствие станет дороже
 С вступлением в силу закона о долевом строительстве, покупатели квартир в строящихся домах будут более защищены от недобросовестных застройщиков. Однако за такие гарантии придется платить. По мнению заместителя Директора Управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»  Оксаны Каарма, изменение правового поля в сфере строительства может привести к повышению цен на жилье.
Нормативы, содержащиеся в новом законе, существенно усложнят процедуру оформления документов на объект и увеличат сроки их сбора. В результате жилья на рынке будет меньше, в то время как спрос останется на прежнем высоком уровне. А значит, цены на квартиры в строящихся домах начнут расти.
Если застройщики не будут заимствовать средства физических лиц для возведения дома, придется привлекать кредитные и инвестиционные ресурсы, а уже после завершения строительства продавать сданное в эксплуатацию жилье клиентам. Но и такой подход скажется на стоимости квартир, поскольку банковские и инвестиционные средства предполагают выплату процентов за их использование. К примеру, ставка банков составляет не менее 15% годовых, и к этой сумме следует прибавить платежи за обслуживание кредита. В результате, в любом случае, в начале апреля после вступления в силу нового закона, стоит ожидать подорожания квартир в строящихся домах на 15-20%.
 
Гарантия надежности
Закон о долевом строительстве станет своеобразным «фильтром» для операторов рынка новостроек. Возможно, что неопытные застройщики, мелкие организации уйдут с рынка или прекратят строительство некоторых объектов. Но уйдут и такие предприниматели, которые стремятся скорее получить прибыль с продажи квартир в доме на стадии котлована, не заботясь о качестве строительства и соблюдении сроков сдачи дома.
По мнению экспертов рынка недвижимости, после введения закона о долевом строительстве может быть приостановлена реализация квартир более чем в 50-60% новостройках, не имеющих всех необходимых документов.
С другой стороны, новый закон о долевом строительстве практически не коснется крупных застройщиков с многолетним опытом работы, которые уже сегодня заботятся о правильном и своевременном оформлении всех документов на строительство. В таких компаниях работают грамотные юристы, способные обеспечить правовую сторону сделки на первичном рынке и предоставить гарантии своим клиентам.
Сегодня, в условиях меняющегося правового поля в сфере недвижимости, риэлторы советуют не заниматься покупкой жилья самостоятельно, а довериться профессионалам, ориентируясь на опытную и крупную компанию, которая давно работает на рынке.
К примеру, одна из крупнейших строек столицы – фешенебельный район бизнес-класса «Гранд-Паркъ»  - является частью городской программы по благоустройству Москвы. Район был спроектирован и разработан московскими архитекторами под руководством главы Москомархитектуры Александра Кузьмина, в проекте принимают участие крупнейшие строительные компании – ЗАО «Интеко» и ЗАО «Мосфундаментстрой-6», а генеральным риэлтором и соинвестором является крупнейшая на рынке риэлторская компания «МИЭЛЬ-Недвижимость», которая предоставляет финансовые гарантии защиты интересов своих клиентов.
Кстати, надежность проекта клиенты могут оценить по применению риэлторами современных финансовых инструментов, в том числе по использованию альтернативных схем финансирования сделки. К примеру, Сбербанк России предоставляет клиентам эксклюзивные условия получения ипотечного кредита для  покупки квартиры в наиболее интересных проектах компании «МИЭЛЬ-Недвижимость. Для этих целей открыта целевая ипотечная программа, согласно которой клиенты могут получить кредит в размере до 90% от стоимости жилья, то есть собственные средства заемщика могут составлять всего 10%. При этом кредит выдается на льготных условиях – сроком на 15 лет под 11% годовых, и заемщик имеет право вернуть кредит досрочно без уплаты каких-либо штрафных санкций.