Предвестник пузыря. Чем грозит России ипотечный бум

МОСКВА, 20 мар — РИА Новости, Наталья Дембинская. В прошлом году российские банки выдали миллион ипотечных кредитов — на треть больше, чем в 2016-м. Причем рекордной стала доля займов с первоначальным взносом менее 20% — около трети. Скептики уверяют: все это очень похоже на зарождающийся пузырь, который лопнет при очередном кризисе и падении доходов населения. О том, можно ли говорить о буме ипотечного рынка и велика ли вероятность реализации американского сценария его краха, — в материале РИА Новости.

Бум или бурный рост

В последние годы ипотечный рынок в России быстро растет: цены на недвижимость снижаются, вниз идут и проценты по кредитам на жилье. Хотя до настоящего ипотечного бума России пока еще очень далеко.

Например, в Европе сумма ипотечных займов составляет 60% ВВП, в Нидерландах — 110%. А в России — 5%. Еще несколько лет назад объем всех выданных в стране жилищных кредитов не превышал 1% ВВП.

В 2015 году из общей задолженности граждан на долю ипотечных кредитов приходилось лишь 20%. На развитых рынках пропорция противоположная: 80% кредитов — ипотечные, 20% — краткосрочные необеспеченные кредиты.

Новостройка. Архивное фото
На минимум: ставки по ипотеке готовы упасть до шести процентов

Сейчас доля жилищных займов на российском рынке возросла до 40%, а к концу года, как считают в отрасли, расклад будет примерно пятьдесят на пятьдесят. В 2017-м долги граждан по ипотеке достигли пяти триллионов рублей, к концу 2020-го, по прогнозу АИЖК, этот показатель удвоится. Именно поэтому в ипотечный сегмент — как один из самых быстро растущих — сейчас стремятся выйти все банки.

В том, что ипотекой занимаются уже практически все финансовые организации, некоторые эксперты видят опасность.

"Это неправильно. Нужны специальные ипотечные банки: там свои законы оборота денег", — считает Елена Иванкина, директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС. По ее словам, в ипотеку сейчас устремились "банки с плохими активами", а чтобы воспрепятствовать этому, требуется серьезная реформа.

Много банков не проблема

В отрасли, впрочем, не усматривают в том особых рисков. Игроки указывают на то, что рынок очень сильно концентрирован. Основной объем выдачи ипотеки (порядка 80%) приходится на три крупнейших госбанка — Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк. А развитие конкуренции в интересах заемщика.

"Те банки, которые эффективно работают на рынке, оперативно рефинансируют кредиты, выпуская долгосрочные ценные ипотечные бумаги. На это способны банки даже из третьей сотни, располагающие собственными средствами в объеме менее 10 миллиардов рублей", — отмечает Олег Иванов, советник председателя Ассоциации банков России.

"Сейчас ипотека для банков — лучший продукт, подтверждает финансовый аналитик "Шумаков и партнеры" Севак Араратян. — Они стараются наращивать свои портфели в данном сегменте, и в этом нет ничего страшного".

20% взноса — это нормально

Вместе с тем все больше банков выдают ипотеку с первоначальным взносом менее 20%. И здесь действительно возможны определенные риски. При низком первоначальном взносе даже небольшое падение цен на жилье ведет к тому, что сумма кредита превышает стоимость залога.

Монеты в банке
В ленивом режиме: как накопить на квартиру или ремонт людям без силы воли

Этим грешили банки в период зарождения ипотечного рынка в России (2007-2008 годы), выдавая кредиты с первоначальным взносом от 5%. Сегодня же все более регламентировано, а 20%, которые рынок рассматривает как условный безопасный порог, — это одна пятая стоимости недвижимости и достаточно ощутимая сумма.

Аналитики отмечают, что определенная доля ипотечных кредитов с первым взносом ниже 10% есть всегда и они достаточно рискованны. Но это совсем не свидетельствует о зарождении пузыря — у него причины обычно иные.

"В первую очередь, это рост цен на недвижимость, выдача кредитов через ипотечных брокеров, которые ни за что не несут ответственности, а только приводят клиентов в банки, и снижение первоначального взноса, как было в США, практически до нуля", — отмечает Иванкина.

Высокий процентный риск

Пузырь на российском ипотечном рынке может раздуться не из-за обилия ипотечных кредиторов и низкого первоначального взноса, а из-за высокого процентного риска, возникающего на балансах банков.

Это связано с тем, что банки выдают жилищные займы под фиксированные ставки на десятилетия, но не располагают достаточными источниками фондирования.

Подобное, например, случилось в 1970-х годах на американском рынке, и более половины ссудосберегательной системы США было уничтожено. После Персидского кризиса резко выросли цены на нефть, в экономике США существенно увеличились процентные ставки. В результате банки не сумели дешево рефинансировать огромное число ипотечных кредитов, выданных под фиксированные проценты.

"Если инфляция устремится вверх, повышение ключевой ставки приведет к тому, что все эти портфели ипотечных кредитов под низкие проценты станут убыточными. В этом состоит глобальный стратегический риск российской банковской системы", — поясняет Иванов.

© http://graphics8.nytimes.comFannie Mae и Freddie Mac
Fannie Mae и Freddie Mac

Чтобы сократить риски, нужно резко увеличивать объем рынка долгосрочных ипотечных ценных бумаг. Но здесь возникает другая проблема.

В России рынок подобных инструментов недостаточно развит. Покупателей на облигации будет не так много, как, например, в США. Впрочем, слишком бурное и бесконтрольное развитие рынка ипотечных облигаций в Соединенных Штатах послужило ключевой причиной мирового финансового кризиса 2008 года.

Большинство аналитиков уверены: американский сценарий краха ипотечного рынка маловероятен. Все дело в принципиально иной системе финансирования ипотечных сделок.

"В США действует принцип секьюритизации. То есть спрос на ипотеку создается не инвесторами, а домохозяйствами. И пока последние платят — все более или менее нормально", — отмечает Араратян.

В России модель другая: финансирование в основном происходит за счет государственных компаний, и рынок регулируется жестче. 

Экономика
Комментарии
32 пользователя оставили 46 комментариев
пока не будет работы в России для Россиян риски будут. взять кредиты возьмут а потеряв работу как отдавать будут? надо создавать рабочие места с нормальными з/п не только в Москве но и по всей России, тогда риски невозврата кредитов сократятся.
Ежу понятно, к чему приведет оголтелое строительство в Москве и ближайшем подмосковье!
Уже задыхаемся от свалок, недалек и транспортный коллапс, но Деньги превыше всего!!!
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена