Оглавление
МОСКВА, 22 янв - РИА Новости. Договор купли-продажи квартиры в 2024 году: как лучше оформить сделку физическому лицу, на что обратить внимание при покупке недвижимости, условия, при которых договор могут признать недействительным, образец документа, основные требования к его составлению, - в материале РИА Новости.
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи (ДКП) – это соглашение продавца с покупателем о передаче вещи или товара за определенную сумму. В случае с недвижимостью документ имеет свои особенности, определенные законодательством.
“В целях проверки чистоты сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке необходимо, в частности, удостовериться в подлинности представленных вам документов и отсутствии притязаний третьих лиц на квартиру”, - говорит Оксана Васильева, к.ю.н, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.
Регулирующие законы
Так как это гражданско-правовая сделка, основным регулирующим ее законом является Гражданский кодекс РФ (глава 30).
"В этой главе законодателем специально выделяется параграф 7, посвященный регулированию купли-продажи недвижимости. В нем выделены особенности заключения сделок для недвижимого имущества, однако в остальном отношения между сторонами по сделке регулируются общими правилами о купле-продаже (параграф 1 главы 30 ГК РФ). При этом специально для квартир как объектов недвижимости (жилых помещений) законодатель предусмотрел и особое регулирование в статье 558 ГК под названием "Особенности продажи жилых помещений"", - отмечает Владислав Ким, юрист, консультант в области защиты бизнеса и граждан.
Но в зависимости от разновидностей договора могут применяться еще и другие законодательные акты.
"Например, при заключении публичного договора купли-продажи дополнительно используется закон "О защите прав потребителей", а при продаже недвижимости обязательно учитывается закон "О государственной регистрации недвижимости"", - добавляет Оксана Васильева.
Содержание
В документе подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю, а покупатель обязуется уплатить за него определенную денежную сумму.
Форма договора купли-продажи квартиры письменная, несоблюдение этого правила (согласно статье 550 ГК РФ) означает недействительность сделки. Причем нотариально заверять договор не обязательно, но желательно.
"Однако при определенных условиях форма договора купли-продажи квартиры должна быть нотариально удостоверена, например, если имущество принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или гражданину с ограниченной дееспособностью, при отчуждении долей в праве общей собственности не всеми собственниками, а также при наличии соглашения сторон о нотариальном удостоверении договора (ст. 163 ГК РФ, ст. 42, ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). В данных случаях несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ)", - уточняет Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской юридической службы.
Владислав Ким рассказывает, что ранее договор купли-продажи квартиры также подлежал государственной регистрации, но после 01.03.2013 регистрация происходит только в отношении перехода права собственности. Причем ее отсутствие не является основанием для признания договора недействительным (пункт 60 постановления пленума Верховного Суда РФ №10, пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Однако если одна сторона уклоняется от регистрации перехода права собственности, другая может потребовать проведения этой процедуры и имеет полное право взыскивать убытки.
Условия
“Для оформления купли-продажи квартиры следует подготовить необходимые документы, заключить договор купли-продажи, зарегистрировать право собственности на квартиру”, - говорит Оксана Васильева.
Условия договора купли-продажи квартиры, как и любого другого гражданско-правового соглашения, делятся на обязательные и дополнительные, причем без согласования первых договор считается незаключенным.
Обязательные
К обязательным относятся:
- Данные о предмете договора (конкретном жилом объекте недвижимости): наименование, местонахождение (адрес), кадастровый номер, общая площадь.
- ФИО и паспортные данные продавца и покупателя.
- Суть договора (продажа).
- Стоимость продаваемого объекта. Указывается стоимость всего объекта или одного квадратного метра.
- Перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи с указанием их прав (если такие есть).
“Если договор заключает не собственник квартиры или не покупатель, то в нем указываются основания (доверенность), по которым данное лицо (лица) действует от их имени”, - уточняет Оксана Васильева.
Дополнительные
Наличие или отсутствие дополнительных условий в договоре не влияет на его законность, перечень зависит от квалификации юриста (если договор составляется им) или желаний продавца. Чаще всего к ним относятся:
- Дата передачи объекта покупателю.
- Сроки оплаты.
- Состояние квартиры.
- Сроки выписки из нее всех проживавших ранее.
- Штрафные санкции за невыполнение условий.
- Условия расторжения договора и т.д.
Оксана Васильева отмечает, что площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, в результате совершенной сделки не должна составить менее 6 кв. м общей площади такого помещения. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными.
Образец
Образец договора купли-продажи представлен Владиславом Кимом.
Как оформить договор купли-продажи
Составить документ можно самостоятельно (стандартные формы ДКП есть на сайтах различных агентств недвижимости), через нотариуса или юриста.
Правила
При составлении документа необходимо соблюдать определенные требования. Юристы не советуют скачивать шаблонные формы из интернета, так как каждая сделка индивидуальна. Перед подписанием ДКП важно внимательно перечитать документ и проверить его на неточности, ошибки, обращая особое внимание на данные об объекте и сторонах сделки, условия приобретения, стоимость и механизм передачи денег, сроки передачи недвижимости и прочее. Важный аспект: в ДКП должна быть указана реальная цена на недвижимость (часто для снижения налогообложения или с другими целями стоимость занижается), так как в случае расторжения договора покупатель сможет вернуть себе именно ту сумму, которая задокументирована. Кроме того, обязательно учитываются права третьих лиц, которые обладают частью продаваемой квартиры или зарегистрированы в ней, особенно детей, потому что нарушение может привести к ничтожности сделки. В том случае если в тексте договора есть непонятные моменты, которые могут трактоваться двояко, лучше обратиться за консультацией к профильному юристу.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Законодательство предъявляет к ДКП следующие требования:
- письменная форма;
- максимально полные данные о сторонах сделки (паспорт, СНИЛС, ФИО, дата рождения и прописка);
- перечень документов, на основании которых заключается сделка, должен включать в себя кадастровый и технический паспорт объекта, правоустанавливающие документы на квартиру (ДКП, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и прочее), подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам;
- правильно написанный договор о купле-продаже квартиры должен показывать, что сделка совершается добровольно и осознанно.
Документы
При подписании ДКП продавец и покупатель должны иметь при себе следующие документы:
- выписку из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- паспорта;
- справку с перечислением всех зарегистрированных на объекте;
- согласие супруга на продажу (если продавец в браке). Данное согласие должен удостоверить нотариус. Однако. как утверждает Оксана Васильева, в том случае, если квартира была получена во время брака безвозмездно (то есть перешла по наследству, была подарена или приватизирована), согласие супруга на ее продажу не требуется;
- разрешение опеки (если продавец несовершеннолетний);
- квитанцию об оплате государственной пошлины.
Процесс оформления
Прежде чем приступить к составлению договора, необходимо получить выписку из ЕГРН, ее наличие позволяет продавцу подтвердить свои права на объект, а покупателю убедиться в юридической чистоте квартиры.
Этапы оформления включают в себя:
- Заключение предварительного договора (если покупатель не располагает всей суммой или по каким-то причинам стороны не готовы приступить к сделке незамедлительно), в котором прописаны намерения и обязательства в дальнейшем заключить основной договор.
- Составление текста основного договора с учетом всех требований законодательства.
- Подписание ДКП, передача денег и ключей от квартиры.
- Оплата покупателем государственной пошлины;
- Регистрация права собственности в Росреестре.
Сколько стоит
Пошлина за обращение в Росреестр за регистрацией перехода права собственности составляет 2 000 рублей, остальные расходы распределяются по соглашению сторон.
Стоимость составления договора купли-продажи квартиры зависит от региона, в котором проходит сделка и особенностей продаваемой квартиры (например, необходимо учесть перечень мебели, бытовой техники и прочее).
По словам Владислава Кима, юрист в Москве и Московской области за составление договора купли-продажи возьмет минимум 10 000 рублей.
Стоимость нотариально удостоверенного договора купли-продажи недвижимости зависит от цены недвижимости, наличия родства между сторонами, обязательности/необязательности нотариальной формы, наличия у участников прав на льготы.[
Московский район Кунцево
Удостоверение ДКП квартиры также потребует определенных затрат, пункт 1 статьи 22.1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" устанавливает следующие тарифы.
За удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:
- до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки);
- свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей.
Удостоверение договора другим лицам в зависимости от суммы сделки:
- до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;
- свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;
- свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей.
Кто оплачивает
Издержки по оплате нотариальных услуг (если стороны сделки к такому удостоверению пришли), расходов, связанных с регистрацией права собственности, и других определяются договором. Если в нем распределение расходов не установлено, то госпошлину за регистрацию права собственности платит покупатель, а расходы на на услуги нотариуса стороны сделки оплачивают в равных долях, сообщает Владислав Ким.
© Depositphotos.com / Syda_Productions
Риелтор показывает квартиру молодой паре
Регистрация права собственности на квартиру
Зарегистрировать право собственности можно в Росреестре при личном посещении или на сайте ведомства через личный кабинет, через сайт "Госуслуги", а также в МФЦ. Если договор удостоверялся нотариусом, он в процессе межведомственного взаимодействия самостоятельно передаст все необходимые данные.
Сроки
Регистрация перехода права собственности осуществляется: в течение одного рабочего для при обращении к нотариусу, семи рабочих дней при обращении напрямую в Росреестр и девяти рабочих дней при обращении в МФЦ.
Когда ДКП могут признать недействительным
Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным по общим основаниям, описанным в статьях 166-180 ГК РФ.
"Например, если договор заключался под влиянием насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств; сделка заключалась недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом, несовершеннолетним и подобное. Кроме того, договор купли-продажи квартиры может признаваться недействительным, если в нем не были обозначены его обязательные условия (неясно указан объект продажи или продавец умолчал о лицах, имеющих права в отношении продаваемой квартиры)", - рассказывает Владислав Ким.
Кроме того, ДКП признается недействительным, если он ничтожен или оспорим. Примеры подобных сделок приводит Оксана Васильева.
© Depositphotos.com / oneinchpunch
Агент по недвижимости показывает квартиру
К ничтожным сделкам относятся:
- нарушающие закон;
- нарушающие правопорядок и нравственность;
- мнимые сделки, то есть совершенные только на бумаге;
- притворные (например, оформление продажи квартиры, хотя по факту она дарится);
- сделка, совершенная недееспособным;
К оспоримым относятся:
- сделки, заключенные под влиянием насилия или под угрозой его применения;
- кабальные;
- совершенные ограниченно дееспособными;
- заключенные без согласия третьего лица, когда такое согласие необходимо;
- заключенные лицами, которые существенно заблуждаются в предмете сделки.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Расторжение договора купли-продажи квартиры может происходить обоюдно по соглашению сторон либо в одностороннем порядке через суд.
© Depositphotos.com / Steklo_KRD
Женщина подписывает документы
"Истец может основывать свои требования на том, что договор был подписан не им (суд проведет экспертизу почерка) или он не осознавал значения своих действий (в суде проводится комплексная психолого-психиатрическая экспертиза), либо ответчик не выплатил полную стоимость квартиры. ДКП можно также расторгнуть в связи с существенными изменениями обстоятельств, которые нельзя было предвидеть при заключении (ст. 451 ГК РФ). Подать в суд можно в течение года после нарушения прав, но срок для обращения можно восстановить в судебном порядке", - объясняет адвокат Маргарита Моисеева.
"Статья 450 ГК РФ подразумевает расторжение сделки в суде, если стороной договора были существенно нарушены ее условия. При этом существенность нарушения – оценочная категория, и в каждом отдельном случае решаться судом такой вопрос будет по-своему", - добавляет Владислав Ким.
Как изменить условия в договоре
Изменение условий по договору возможно только по обоюдному соглашению сторон. В этом случае заключается дополнительное соглашение к основной сделке. Если первоначальная была нотариально удостоверена, то и дополнительный документ должен пройти эту процедуру.
"Изменить условия в договоре в одностороннем порядке очень затруднительно, на практике обычно таких требований не заявляется. Связано это с тем, что доказать существенное изменение обстоятельств за короткий срок от заключения договора до его исполнения практически не удается", - рассказывает Владислав Ким.
Восстановление ДКП
При утере договора купли-продажи документ можно восстановить через Росреестр, который регистрировал переход права собственности, или нотариуса, если он нотариально заверялся.
На что нужно обратить внимание в договоре
При заключении договора купли-продажи квартиры на практике часто проблемы возникают именно у покупателей. Поэтому перед совершением сделки необходимо:
- 1.Тщательно проверить продавца и убедиться, что он является собственником квартиры (а не доли в ней) и нет других собственников.
- 2.Выяснить, есть ли у представителя продавца полномочия на такую сделку (если его представляет другое лицо).
- 3.Узнать, на каком основании продавец получил квартиру (если она была получена в порядке наследования, уточнить, не имеется ли наследственного спора).
- 4.Установить, не является ли продавец недееспособным или ограниченным в дееспособности. "Важно проверить продавца на платежеспособность, так как возможное или уже имеющееся банкротство может повлечь за собой признание недействительным договора купли-продажи квартиры. Покупателю придется вернуть квартиру, однако денежные средства за нее в полном объеме вряд ли получится получить. Произвести проверку можно на сайте судебных приставов в базе исполнительных производств, для этого достаточно указать ФИО продавца и дату его рождения. Также это можно сделать на официальном сайте районного или мирового суда по месту регистрации собственника. В случае возбужденного производства продавец не может самостоятельно распоряжаться своим имуществом", - предупреждает юрист Ольга Гросс.
- 5.Обратить внимание на юридическую чистоту объекта недвижимости (есть ли задолженности по коммунальным платежам, зарегистрированные лица, имеющие право на квартиру, обременения в виде ипотеки или ареста) и техническое состояние помещения и самого многоквартирного дома.
- 6.6. В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, запрета на совершение сделок с квартирой, а также об отсутствии (наличии) залога и иных ограничений.
"Рекомендую привлекать профессионалов для проведения полного аудита и обнаружения скрытых недостатков. На сегодняшний день принято заключать акты приема-передачи к договору о купле-продаже. Они устанавливают факт реального получения квартиры покупателем и фиксируют состояние помещения.
Мужчина с мальчиком в квартире нового дома
Если покупатель осмотрел квартиру и подписал такой акт, то он не может требовать расторжения сделки из-за технических недостатков объекта. На моей практике человек подписал акт приема-передачи без замечаний, а после предъявил требование продавцу о том, что в квартире отсутствовало должное сантехническое оборудование. Но суд пояснил, что требование не подлежит удовлетворению, ведь наличие или отсутствие такого оборудования – явный недостаток, и покупатель не мог его не заметить", - рассказывает Владислав Ким.
Еще один нюанс отмечает Татьяна Трофименко: "Риелторы и агенты по продажам часто для уменьшения цены объекта и снижения налоговой нагрузки прописывают стоимость квартиры и стоимость неотделимых улучшений раздельно (получается, что в одном договоре покупатель приобретает недвижимость и мебель, технику). Но продать неотделимые условия как самостоятельный объект невозможно. Росреестр противоречиво относится к таким сделкам. Считается, что квартира является имущественным комплексом и в него уже входят все неотделимые улучшения (встроенные кухни, гарнитуры, конструкции). Часто органы государственной регистрации не пропускают подобные сделки: приостанавливают или отказывают в регистрации".
Особенности заключения договора купли-продажи с несовершеннолетним покупателем
В тех ситуациях, когда покупателем или одним из покупателей квартиры является несовершеннолетний гражданин, не достигший 14 лет, договор купли-продажи от его имени могут подписывать законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны.
“Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет подписывает договор купли-продажи с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. По общему правилу такое согласие отражается в тексте договора либо оформляется в виде отдельного документа, - говорит Оксана Васильева. - Исключение составляют ситуации, когда несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме до достижения 18 лет в результате вступления в брак или эмансипации. В этом случае несовершеннолетний заключает договор самостоятельно.
Кроме того, следует учесть, что опекун или попечитель несовершеннолетнего, их супруги и близкие родственники не вправе заключать договор купли-продажи с подопечным”.
Сделки, где стороной выступает несовершеннолетнее лицо, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Изменения в 2024 году
Купля-продажа квартиры в 2024 году подчиняется требованиям Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также соответствующим нормам Гражданского кодекса РФ, Семейного кодекса РФ и Порядку ведения Единого государственного реестра недвижимости. Эти нормативные акты устанавливают процедуры и правила регистрации купли-продажи недвижимого имущества, включая квартиры.
Сумма госпошлины за регистрацию права собственности в 2024 году осталась прежней - 2000 рублей.