И деньги заберите! Почему российским покупателям жилья не рады за рубежом

МОСКВА, 6 апр — РИА Новости. Россияне в последнее время стали испытывать проблемы при покупке и владении недвижимостью в некоторых странах, поэтому желающих покупать за границей становится все меньше, зато тех, кто стремится избавиться от объектов, ставших обузой, — все больше. РИА Новости рассказывает, где и с чем приходится сталкиваться нашим соотечественникам, которых почему-то невзлюбили на некоторых зарубежных рынках жилья.

Квест для покупателя

Покупка недвижимости для большинства людей — стресс, даже в привычных условиях своей страны, а за рубежом он усугубляется еще и языковыми сложностями, и особенностями местных рынков, и законодательными нюансами, и потенциальными (а подчас и вполне реальными) рисками. По словам консультантов и юристов, работающих с рынками жилья в разных странах, россиянину при покупке дома или квартиры за границей действительно придется столкнуться с рядом трудностей.

Один из малоприятных моментов связан с чрезмерной бюрократией, запутанностью процедур и обилием требований к документам. Например, россиянам во многих странах приходится указывать источник происхождения денег, говорит адвокат, член адвокатских палат Москвы и Берлина Рубен Маркарьян.

Лидером по бюрократии в Евросоюзе традиционно является Франция, не отстают от нее Италия и Швейцария, считает партнер агентства Savills в России Ирина Мошева.

Если говорить о купле-продаже, то самая сложная страна для россиян на данный момент — это Швейцария, дополняет эксперт по зарубежной недвижимости Barnes Moscow Анна Коваленкова. Местные правила таковы, что сложно не только приобрести, но и продать недвижимость. Только для того, чтобы выставить ее на рынок, нужно будет собрать большое количество документов, поясняет она.

Кроме того, владея иностранным жильем, россияне вынуждены будут обращаться за помощью к специалистам буквально за каждой мелочью. Так, по словам учредителя международного инвестиционного агентства Du Monde Estate Олеси Фроловой, большинство ее клиентов затрудняются с самостоятельным решением за рубежом любых вопросов, связанных с недвижимостью, начиная от коммунальных платежей и заканчивая какими-либо переоформлениями, особенно если речь идет об Испании, Франции, Черногории, Кипре и Греции.

«

"Разрозненность административных структур в Европе особенно ярко выражена стала в период пандемии, когда в той же Греции стало практически невозможно проводить любые сделки с недвижимостью как раз из-за необходимости пройти безумное количество инстанций", — признается она.

Сроки оформления сделок по недвижимости и регистрации права собственности тоже могут серьезно озадачить россиян за рубежом. Если в России оформление многих документов дается довольно легко и быстро — например, получение свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН займет максимум десять дней, — то в некоторых европейских странах подобные процедуры могут растянуться на годы, обращает внимание управляющий партнер адвокатского бюро Asterisk Владимир Хантимиров.

Презумпция денежной виновности

В какой-то момент жилищные дела в отдельных странах могут осложниться и вмешательством банков. Так, в последнее время наиболее придирчивы стали банки Испании, которые часто блокируют счета клиентов без уведомления и особенных оснований, отмечает Мошева. Чаще всего их претензии возникают из-за того, что клиенты не предоставляют вовремя информацию о своих доходах и социальном статусе.

Как рассказывает брокер Виктор, работающий в странах Европы, часто возникают и вовсе нелепые ситуации, когда банки отказываются от денег, потому что россияне кажутся им подозрительными. Так, кредитная организация может запросить происхождение денег и подтверждение доходов, даже если это деньги от продажи вашей недвижимости в родной стране, а может, и вообще не открыть аккредитив под сделку, потому что вы из России.

«

"Русских в Европе никто не ждет, и деньги наши им не нужны. Наши приходят в банк и возмущаются: как же так, я принес вам свои деньги, а вы не открываете счет. У банка могут быть такие проблемы с лицензией из-за 100 тысяч евро от россиян, что ему проще их не взять", — сетует он.

Брокер также констатирует, что в ряде стран купить недвижимость выгоднее на юрлицо, но для его открытия нужен счет. А при открытии счета юридическому лицу, если учредитель россиянин — 80 процентов отказов. При этом русским часто пытаются продать неликвид: либо старые, либо сложные и дорогие в обслуживании лоты.

«

"Лучше не говорить, что клиент русский — торга не будет. Одно и то же объявление на сайте поиска недвижимости, например в Австрии, будет отличаться на немецком и на русском на 20-30 процентов", — объясняет Виктор.

Кроме того, нужно быть внимательным с курсами валют, рекомендует брокер. В качестве печального примера он приводит одного из своих клиентов, который неудачно вышел в евро при продаже своего актива в Москве, как раз накануне скачка, и не успел конвертировать сразу все сумму, потеряв за три дня около 20 тысяч евро.

Кстати, вопрос о легальности средств, который так любят задавать в отношении российских покупателей, нередко применим и к продавцам. "Эта тема становится все более актуальной не только в Европе, поэтому лучше заранее позаботиться о доказательствах легальности происхождения как своих денежных средств, так и денежных средств предыдущего собственника", — говорит Хантимиров.

Печка на Кипре

Но купить жилье за границей — это еще полбеды. Настоящие трудности поджидают тех, кто уже, казалось бы, прошел покупательский квест и может вздохнуть спокойно.

Как правило, в процессе приобретения недвижимости покупателя сопровождает представитель агентства, который решает большинство вопросов, в том числе и языкового характера, рассказывает Мошева. Однако потом, когда счастливый обладатель собственности остается один на один с местными управляющими компаниями, налоговыми органами и даже соседями — здесь его и подстерегают основные сложности, предупреждает она. Это особенно становится заметно в небольших городах, где большинство населения не говорит на английском.

Один из нюансов, с которым сталкивается новоиспеченный владелец, — высокие налоги на владение недвижимостью. Самые высокие ставки — в странах Европы, замечает Коваленкова.

По владению недвижимостью самым дорогими странами являются Швейцария, Франция и США, уточняет Мошева, добавляя, что, помимо больших налогов в этих странах, еще и существенные эксплуатационные расходы.

Что касается так называемых теплых стран Средиземноморья, то наши соотечественники часто не берут во внимание то, что зимой температура в домах и квартирах здесь понижается существенно и обогрев воздуха до привычных нам 20 градусов может стоить от 200 до 500 евро в месяц. "Одни наши клиенты даже установили пеллетную печку в своей квартире на Кипре и отапливают ей помещение в зимнее время года", — рассказывает Мошева.

При этом, предупреждает Фролова, на Кипре департаменты водоснабжения и электричества разрознены, и иногда из-за незначительного долга по одному виду ресурса собственнику могут сразу перекрыть и воду, и свет.

«

"Также в островной части Европы практически нет системы штрих-кодов и QR-кодов для оплаты услуг, как это сделано у нас. В России гораздо проще можно заплатить по счетам, нежели на том же Кипре", — рассказывает консультант.

По словам управляющего партнера Baseley & Partners Татьяны-Элизы Васильевой, одними из наиболее обременительных с точки зрения налоговой и эксплуатационной нагрузки являются французские и испанские объекты.

Готовым к высоким коммунальным расходам нужно быть и в Великобритании. По словам советника президента группы компаний Becar Asset Management Александра Пестрякова, стоимость услуг здесь выше в разы, чем в России. Он поясняет, что во многом это связано с объективными обстоятельствами — например, вода в основном поставляется из Шотландии, что отражается на кошельках потребителей.

Учитывая дороговизну услуг, Хантимиров рекомендует при покупке убедиться, что на недвижимости нет задолженностей, а подключения к коммуникациям являются действующим. Часто при неоплате долга коммуникации просто обрываются поставщиками — на их восстановление может уйти много сил, средств и времени.

При этом высокая плата за жилищно-коммунальные услуги не всегда соответствует их качеству. Так, например, в Болгарии некоторые россияне жалуются на работу управляющих компаний, ссылаясь на то, что сотрудники УК зачастую занимаются только сбором денежных средств с жильцов, а затем, забыв перечислить оплату ресурсоснабжающим организациям, пропадают и не выходят на связь, рассказывает совладелец юридической фирмы Urvista Светлана Петропольская.

Разочарования инвесторов

Дорогое содержание часто идет вразрез с инвестиционными ожиданиями. Купленное в надежде на последующую перепродажу жилье может не только не вырасти в цене, но и подешеветь. Расходы при этом приходится нести прежние. Например, по данным главного редактора Prian.ru Филиппа Березина, содержание даже самой простой квартиры в Болгарии обойдется в 500-600 евро ежегодно, даже если вы сами ни одного дня в ней не проживете.

«

"Можно вспомнить примеры, когда после кризиса 2008 года существенно подешевело жилье в странах южной Европы, Эстонии, Латвии, Болгарии. Те, кто покупал на последние деньги, а тем более с привлечением кредита, оказались в затруднительной ситуации", — вспоминает он.

Не всегда получается заработать и на сдаче в аренду, на что рассчитывали многие покупатели курортной недвижимости. Отсутствие возможности сдавать объекты в аренду туристам переложило груз оплаты налогов и коммунальных расходов полностью на плечи хозяев, говорит Мошева.

Те, кто приобрел недвижимость для заработка на ней в туристический сезон, терпят убытки из-за отсутствия арендаторов и естественной амортизации своих объектов, подтверждает Коваленкова, замечая, что наибольшей амортизации подвержены объекты, расположенные на побережье.

CC BY-SA 2.0 / Juan Carlos / por la tarde en levante

Дома на побережье Пиренейского полуострова

Случается, что люди, приезжая в отпуск на популярные курорты, очаровываются стоимостью недвижимости и ее расположением и не учитывают факторы обслуживания, налогов и взносов, а по возвращении домой осознают, что это была эмоциональная покупка. Пик этого явления среди наших соотечественников пришелся на 2000-е годы, сейчас это явление тоже присутствует, хотя и уже в меньшей мере.

В целом, по словам Коваленковой, вся курортная недвижимость сейчас упала в цене. "Россияне выходят из таких стран, как Таиланд и в целом Азия, а также из Болгарии. Причины очевидны: отсутствие доходов от арендаторов при необходимости оплачивать взносы и обслуживание, что уводит инвестицию в минус", — заключает она.

Березин добавляет, что тенденцию можно проследить на таких странах, как Болгария, Испания, Кипр, где количество россиян в числе продавцов недвижимости за последний год увеличилось на десять-двадцать процентов.

Но избавиться от проблемных активов не всегда легко, предупреждает Фролова из Du Monde Estate.

«

"Картина в Европе абсолютна непрозрачна, и даже когда в дело вступают наши юристы-международники, которые вынуждены взаимодействовать с местными адвокатами, лишь десять процентов операций можно отнести к удачному сотрудничеству. Если человек решил продать свою недвижимость на вторичном рынке, то пакет документов, который он должен собрать перед этим, просто огромный, и без помощи грамотного специалиста человек сам не справится", — констатирует она.

Обманутые дольщики на зарубежный манер

Коваленкова также вспоминает кейсы, когда россиянин, купивший объект в рассрочку у застройщика, по каким-то причинам приостанавливал платежи. В таких случаях застройщик, если это указано в договоре, имеет право оставить себе недвижимость и внесенную за нее сумму, если она не полная. Обычно покупатели в таких случаях пытаются продать недвижимость по переуступке. Есть еще вариант, когда застройщик не выполняет своих обязательств и стройка не заканчивается. В таких случаях часто бывает, что траты на судебные тяжбы превышают стоимость самой недвижимости и, даже выиграв, покупатели остаются в минусе.

"Есть примеры недостроенных комплексов в Болгарии, Таиланде, Испании", — дополняет Березин, подчеркивая, что иногда долгострои возникают не только из-за проблем застройщиков, но и из-за мошеннических схем.

В этом отношении показательна ситуация в Болгарии, где отсутствуют механизмы защиты покупателей жилья на этапе строительства. Все сделки с застройщиками совершаются по предварительным договорам купли-продажи. Если компания обанкротилась, не достроив объект, то проблемы с достройкой ложатся на покупателя. При этом до получения документа о вводе дома в эксплуатацию покупатель не может рассчитывать на визовые льготы, связанные с собственностью в стране.

Не обижайте садовников

Купив недвижимость в правовом поле другой страны, можно попасть также в ситуации, которые иначе как курьезными не назвать. Хотя весело от этого вам точно не будет. Например, рассказывает Маркарьян, на Лазурном побережье Франции, когда вам надоест платить за садовника огромные деньги и вы его уволите, вдруг окажется, что к вам на участок налетели вредные мухи, набежали крысы и вообще инжирное дерево угрожает соседям. Кто стал "добросовестным информатором" местных властей о ваших возможных санитарных проблемах, догадаться нетрудно.

© AFP 2024 / Tobias Schwarz

Жилые многоквартирные дома в Берлине Германия

В Германии, продолжает он, вы можете попасть в неприятность просто из-за неоплаты телевидения. По местному законодательству, помимо суммы за телевизионный кабель и антенну, вы должны платить за некоторые телеканалы, независимо от того, смотрите вы его или нет. А в Великобритании после того, как вы порадовались, что купили квартиру в центре города подешевле, окажется, что в этом году надо платить за ремонт фасада какие-то бешеные деньги.

«

"Самое забавное, что, покупая недвижимость через риелтора, позже вы можете узнать, что в сделке участвовал еще и адвокат, которого вы даже не видели, а он, оказывается, был. Без него никак. Но претензий к нему не предъявить, потому что он всего лишь оформлял сделку", — заключает Маркарьян.

Хантимиров также замечает, что в отдельных юрисдикциях, например в Испании, за своим недвижимым имуществом нужно следить гораздо тщательней, чем в России. Например, однажды вы можете приехать к себе домой и обнаружить "вселившихся" туда людей без определенного места жительства. И выгнать их будет достаточно тяжело, даже с правовой точки зрения, предупреждает адвокат: все дело в том, что по испанским законам если захвачен второй дом собственника, то максимальное наказание, которое ему грозит, — это штраф, который приговоренный должен выплачивать от трех до шести месяцев.