МОСКВА, 19 дек — РИА Новости. Относительное благоденствие ипотеки в 2014 году закончилось в декабре резким повышением ключевой ставки ЦБ сразу на 6 процентных пунктов — до 17%. Игроки рынка недвижимости и представители российских банков, опрошенные РИА Новости, теперь с беспокойством смотрят в будущее, говоря о скором росте ставок по ипотеке и прогнозируя снижение объемов ипотечного кредитования.
Спокойный год
До последних дней ситуация на ипотечном рынке в 2014 году не внушала больших опасений. Согласно последним данным ЦБ, которые опубликованы пока только за первые 10 месяцев этого года, за январь-октябрь средняя ставка жилищных кредитов составляла 12,34%, что ниже прошлогоднего результата за аналогичный период (12,6%), комментируют в банке ВТБ 24. Однако если смотреть на среднемесячные значения, видно, что уже в сентябре начался перелом тренда и ставка выдачи жилищных кредитов начала расти. В октябре она подскочила сразу на 0,4 процентного пункта — до 12,85%.
По ее словам, нельзя сбрасывать со счетов и влияние на повышение ипотеки удорожания фондирования. Первая волна повышения ипотечных ставок прокатилась после повышения Банком России ключевой ставки в марте сразу на 1,5 процентных пункта, вторая — в июле-августе, третья — в период до середины декабря. В целом, за период март-ноябрь ключевая ставка Банка России выросла практически вдвое — с 5,5 до 10,5%.
Но даже при такой достаточно высокой ключевой ставке банки не спешили поднимать стоимость ипотечных кредитов. Еще в начале декабря основные участники рынка повысили ставки лишь на 0,5-2 процентного пункта, замечают аналитики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
По их мнению, такая осторожность банков по отношению к ставке была обусловлена тем, что дальнейшее повышение может негативно отразиться на доступности ипотечных кредитов для населения и, как следствие, на получаемых банками доходах в условиях, когда на другие виды кредитования спрос отсутствует или они убыточны.
И грянул гром
К сожалению всех игроков рынка недвижимости, в ночь на 16 декабря Центральный Банк России резко повысил ключевую ставку до рекордного значения — 17%, в надежде остановить падение курса рубля. Риелторы и девелоперы немедленно забили тревогу и спрогнозировали стремительный рост ставок по ипотечным кредитам.
По прогнозам главы представительства компании Rossmils investments Алексея Могилы, ставка в 2015 году может вырасти до тех уровней, при которых ни один нормальный человек не решится брать ипотеку. "Предложения по ипотеке без первоначального взноса можно спустить в ведро", — добавил он. В свою очередь, управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин считает, что если ставка Центробанка будет держаться какое-то время на отметке 17%, то ставки по ипотечным кредитам вряд ли будут ниже 18-20%.
При этом большинство крупных банков намеренно отказывались комментировать ситуацию и ее дальнейшее развитие в отношении уровня ставки по ипотеке.
К примеру, в Газпромбанке заявили, что не планируют стремительных изменений в розничной ценовой политике. "Решение об изменении уровня процентных ставок по кредитам будет приниматься исходя из текущей экономической ситуации. Наш прогноз относительно действий основных игроков такой же", — добавляет заместитель начальника департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка Юлия Елсукова.
Пока крупные банки отмалчивались, отдельные коммерческие банки решили изменить условия по ипотечным кредитам. "По уже одобренным заявкам банки присылают новые пересмотренные условия кредитования, где ставка колеблется от 17% до 19%", — сетует руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
Как рассказывает руководитель департамента маркетинга компании "Азбука Жилья" Оксана Русанович, в среду об увеличении ставок как по ипотечным кредитам на новостройки, так и по сегменту "вторички" с 14% до 17,5% уведомил банк "Возрождение". Банк "Открытие" сообщил, что до 19 декабря заявки принимаются по ставке в диапазоне 16-17% годовых, с 19 декабря будут изменения ставок, о которых будет объявлено чуть позже", — рассказывает риелтор.
Затем ставки повысил один из крупных игроков — ВТБ 24. Банк принял решение о повышении ставок по ипотеке уже с 18 декабря. В среднем, повышение составит 2,5 процентных пункта.
"Устанавливается единая процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях в размере 14,95% годовых при наличии комплексного страхования и 15,95% годовых при отсутствии комплексного страхования", — рассказывают в пресс-службе ВТБ 24.
В пресс-службе Сбербанка на вопрос о повышении ставок пока отвечают, что информация о возможном резком повышении ставок по жилищным кредитам не соответствует действительности.
"Об изменениях условий по продуктам пресс-служба информирует исключительно с момента вступлениях их в действие", — говорится в комментарии банка.
Исчезающий спрос
Удержание ключевой ставки ЦБ на уровне 17% может привести к тому, что более 90% заемщиков откажутся от получения ипотеки, говорит Халин. По мнению эксперта, спрос на первичном рынке недвижимости сократится в 3-4 раза. Плачевными будут последствия и для вторичного рынка — не исключена вероятность, что рынок может "просесть" практически вдовое, отмечает Халин.
"Ипотечный рынок инерционен, поэтому ухудшение ситуации сейчас уже не окажет определяющего влияния на общий результат 2014 года. Мы по-прежнему ожидаем хорошего прироста рынка по итогам года, на уровне 28-30%, в том числе за счет накопленного потенциала сделок, а также сезонных стимулирующих акций застройщиков", — прогнозирует Крючкова из ВТБ 24.
Например, осень стала рекордной по объему выданных кредитов для Банка Москвы. "Прошли символическую планку 3 миллиарда в месяц", — рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц. По его словам, в октябре ипотечными подразделениями банка было выдано 3,7 миллиарда рублей.
Представитель Сбербанка говорит, что банк превысил свой прошлогодний показатель по объему выдачи ипотечных кредитов на 47%, и 35% — по количеству. Всего за январь-октябрь 2014 года Сбербанк выдал 469 тысячи кредитов на 724 миллиардов рублей. Показатель 2013 года — 347 тысяч штук на сумму 494 миллиардов рублей.
По данным Банка России, за десять месяцев 2014 года было выдано около 800 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму почти 1,4 триллиона рублей, что в 1,25 раза превышает уровень за январь-октябрь 2013 года в количественном и в 1,33 раза — в денежном выражении, рассказывают аналитики АИЖК. Объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 33%. Доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц по итогам 10 месяцев 2014 года выросла на 4,7 процентных пункта по сравнению с 2013 годом и достигла рекордных 19,4%.
Дефолт и просрочка
По статистике около 2% ипотечных заемщиков испытывают сложности с выплатой кредита вне зависимости от экономической ситуации в стране, а основное число дефолтов приходится на 4 — 5 "годы жизни" кредита, рассказывает гендиректор "Метриум Групп" Литинецкая. Она утверждает, что в 2014 году по сравнению с 2013 годом доля дефолта заемщиков не увеличилась, хотя сложившаяся экономическая ситуация в стране все-таки не дала избежать появления на рынке просрочек.
Аналитики АИЖК добавляют, что проблемные кредиты со сроком задержки платежей менее 90 дней только за 10 месяцев 2014 года выросли на 26% — до 68,1 миллиарда рублей. Для сравнения они приводят пример на рынке розничного "неипотечного" кредитования. Там ситуация такова, что задолженность достигла уровня 10,6% от всей задолженности по потребительским кредитам, увеличившись с начала года в 1,5 раза, что в 5,3 раза выше аналогичного показателя по ипотечным кредитам.
На платежеспособности российских заемщиков сказался еще и обвал курса национальной валюты. Особенно неуютно себя почувствовали "ипотечники", которые брали кредит в долларах — для них платеж в течение пары месяцев вырос в два раза. В начале декабря валютные "ипотечники" даже провели санкционированный пикет у здания ЦБ РФ, потребовав от регулятора признать рост валют форс-мажорной ситуацией и пересчитать уже существующие ипотечные займы.
В банках отмечают, что за последние месяцы роста просрочки платежей по валютным ипотечным кредитам не наблюдается — по результатам 10 месяцев она составляет 14,2%. При этом доля ипотечных кредитов в иностранной валюте в России составляет менее 0,1%.
Тем не менее, кредитные организации перестраховываются и предлагают клиентам-"ипотечникам" несколько вариантов выхода из задолженности. В случае осложнения финансового положения и возникновения трудностей с выплатой ежемесячного платежа Банк Москвы предлагает либо увеличение срока кредитования — до 30 лет без изменения других существенных условий договора, либо назначает "платежные каникулы", которые позволяют заемщикам снизить размер ежемесячных платежей.
Пессимистическое будущее
То, что ипотеку ждут нелегкие времена, признал президент РФ Владимир Путин в ходе своей пресс-конференции 18 декабря. "Это реально серьезный вопрос. Конечно, при 17% ключевой ставки ЦБ развивать ипотеку — сложное дело, если вообще возможно", — сказал он. Президент отметил, что правительство и Банк России, в случае повышения банками ставок по ипотечным кредитам вслед за ростом ключевой ставки, должны будут подумать о специальных инструментах для поддержки ипотеки.
В свою очередь, Минстрой заявил, что готов подготовить предложения по поддержке ипотечного кредитования в России с использованием механизмов АИЖК для сохранения спроса на жилье со стороны граждан. Какими именно будут эти предложения, пока неизвестно.
Эксперты в целом смотрят в будущее с пессимизмом. "Рынок, очевидно, продолжит концентрироваться на банках с государственным участием, мелкие игроки не выдержат роста стоимости ресурсов. Топ-10 банков в настоящее время формируют около 87% выдачи на ипотечном рынке. Доля пяти банков с государственным участием в выдаче жилищных кредитов в настоящее время достигает 80%", — говорит Крючкова.
Темпы роста ипотечного кредитования в 2015 году снизятся с 29% до 16%, и это будет самый быстрорастущий сегмент, резюмирует член правления Банка Москвы Владимир Верхошинский.
