Анна Каледина, экономический обозреватель РИА Новости.
По данным опросов, более 60% россиян предпочитают копить на недвижимость, а не занимать у банка. Причины – боязнь оказаться в зависимости от кредита на долгие годы, высокие ставки. Причем люди даже не догадываются, сколь на самом деле высоки эти ставки. Как рассказал на днях "Ведомостям" председатель правления Конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин, за счет различных комиссий (например, за выдачу кредита), страхования жизни и т.п. проценты доходят до 36-273% годовых, что близко к расценкам микрофинансовых организаций.
Но так ли все печально? Перед 15-летием ипотеки я поговорила с некоторыми своими знакомыми, которые имели опыт жилищного кредитования в банке. Опыт, надо сказать, разный, и самые большие сложности испытала с поиском позитивной истории. Как только не называли меня знакомые, заслышав о моем желании найти жизнеутверждающий опыт ипотеки. Сказочница. Фантазерка. Но такой пример в моем окружении нашелся. О нем позже.
История первая, нейтрально-затяжная. С банком по жизни
Золотым веком ипотеки у нас принято считать 2005-2008 годы, когда сильно упали ставки. Но есть мнение, что больше всего повезло ипотечникам конца 90-х-начала 2000-х, которые смогли взять долларовый кредит и быстро вернуть за счет снижения курса американской валюты. Впрочем, в дальнейшем доллар сыграл с поклонниками дурную шутку.
Бывают люди, которые все делают в самое ненужное время и самым неправильным способом. Когда молодая семья, Марина и Константин, после свадьбы решила обзавестись квартирой, то они даже представить не могли, что делают это в момент из разряда "хуже не придумаешь".
Но сначала все складывалось удачно. Молодые люди (тогда им было по 26 лет) работали в сфере PR, хорошо зарабатывали. Поэтому за несколько лет смогли скопить 1,5 млн рублей. Для покупки просторной "двушки" на северо-востоке Москвы не хватало чуть больше 6 млн рублей.
На дворе стоял август 2008 года – убийственные цены, взобравшиеся на самый пик перед кризисным спадом. Но молодую семью это не остановило, и они взяли долларовый кредит под 11% на 30 лет.
Но, даже несмотря на такой большой срок, ежемесячная выплата оказалась высокой – 2470 долларов или примерно 60 тыс рублей (а зарплаты у обоих, естественно, были в рублях).
"Платеж был высокий, но вполне терпимый. Ведь когда мы брали кредит, доллар стоил 24 рубля, потом 28…29…30 и так добрался до 36-ти, – вспоминает Марина. – Платеж подскочил в итоге почти на 30 тысяч. И отдавать приходилось почти всю зарплату. Мне предлагали конвертировать кредит в рубли, но я отказалась (кстати, правильно сделала, поскольку уже по итогам 2009 года рубль вернул свои позиции, а расходы на конвертацию достаточно высоки). Но и платить столько не могла уже. Тем более, что непонятно, что будет дальше".
Решение пришло, откуда не всегда ждешь, но всегда надеешься. Марине и Константину помогли родители, которые подарили молодой семье значительную сумму в инвалюте. Семья начала активно гасить досрочно. Правда, срок от этого не уменьшился, зато снизился ежемесячный платеж до 1500 с небольшим долларов.
Марина – человек серьезный, но на мой вопрос, сколько еще осталось отдать банку, устало сказала: "Знаешь, нужно смотреть бумаги. Не помню. Честно. Это безрассудно, но мне не хочется смотреть, сколько осталось. Просто знаю, что много".
Впрочем, молодая семья уже задумывается о квартире побольше и поближе к центру. Хотя источник оплаты своих желаний пока не определила.
История вторая, печальная. Без квартиры, но с машиной
И хотя в квартире было три комнаты, обстановка быстро накалялась. Комнат, может, и три, но кухня одна, а три хозяйки на одной кухне – явление если не взрывоопасное, то создающее ситуацию постоянной напряженности.
Когда Елена устроилась в 2005 году на высокооплачиваемую работу (120 тыс рублей – на тот момент серьезная зарплата), то решила всерьез заняться жилищным вопросом. Вариант и квартиры, и кредита молодая женщина нашла быстро.
Квартира – "однушка" в Отрадном, заем – 140 тыс долларов при первоначальном взносе 10%. Ставка тоже вполне устраивала – 10,5%. Платеж – дифференцированный, 2000 долларов в месяц. Кредит Елена взяла на 7 лет, но рассчитывала отдать раньше.
До конца осени 2008 года все шло нормально. Доллар активно дешевел, и Елена на курсовой разнице гасила кредит досрочно. Причем так успешно, что к кризису выплатила больше половины займа.
Елена уже думала, что конец банковскому рабству близок. Но тут случился кризис, который дважды ударил по нашей героине. Во-первых, резко подорожал доллар, что увеличило ежемесячные выплаты, если считать в рублях. Во-вторых, к концу года компания, где наша героиня работала, провела оптимизацию. Елена попала под сокращение.
Наверное, это самый большой ужас ипотечника – потерять работу, да еще в кризис, когда другую найти сложно.
"Вот тут действительно началась катастрофа, поскольку дохода не было, а платеж был огромный, – вспоминает Елена тот период. – Несколько раз занимала, чтобы отдать, но поняла, что тону все глубже и уже почти ушла под воду с головой".
Елена бросилась в банк, который, кстати, быстро и охотно включился в операцию по спасению клиентки. В тот момент, нужно сказать, банки тоже оказались в сложном положении, поскольку просрочка, особенно по валютной ипотеке, резко повысилась. Изымать и реализовывать залог, в прямом смысле, было себе дороже.
"Но мне этот вариант сразу не понравился, поскольку в итоге выходила очень большая переплата, да и даже меньшую сумму я тогда возвращать не могла. Поэтому согласилась на продажу. Повезло. Покупатель нашелся быстро, банк оперативно подготовил документы. Продала примерно по той же цене, что купила (в кризис цены на недвижимость упали, вернувшись к состоянию 2005-го, когда Елена обзавелась жильем). Погасила долг перед банком. На оставшиеся купила машину, а остальные разошлись по мелочи", – рассказывает свою историю Елена.
Конечно, пришлось опять вернуться в отчий дом, но все же женщина приняла правильное решение. Если бы затянула решение проблемы, то ее долг мог достичь космических высот, увеличиваясь за счет просрочки и штрафов.
Да, продала за те же деньги, потеряла на процентах, комиссиях, инфляции, но осталась при своих, да еще с машиной.
История третья, жизнеутверждающая. Из глубины Сибири в центр Москвы
Когда Ваня приехал из Сибири в Москву в 2004 году, ему было 25 лет. Сразу устроился на приличную работу, снимал квартиру. Но через пару лет решил, что хватит платить так называемым хозяевам. Тем более что ежемесячный платеж вполне соответствовал сумме, которую он отдавал арендодателям.
У Ивана было своих 30 тыс долларов, и банк выдал ему еще 90 тысяч на 20 лет под 11% годовых. За эти деньги Иван сумел найти (повезло!) трехкомнатную квартиру на юго-востоке Москвы. Ежемесячный платеж в чуть более 1000 долларов молодого человека особо не тяготил – сказалась привычка отдавать деньги за съемное жилье.
Как и герои остальных историй, Иван гасил кредит досрочно, выигрывая на падающем долларе. Причем делал это с первого платежа. Более того, через год он попросил банк пересмотреть ставку по кредиту, поскольку в это время шла кампания по снижению ставок. В итоге удалось уменьшить годовые на процент, что много, учитывая большую сумму кредита.
Но даже в нашу позитивную историю вкрался кризис 2008-го. Кредит стал тяготить, поэтому молодой человек поднапрягся, ужался и в апреле 2009 года вернул банку все, что занял, с процентами. Вместо 20 лет Иван пробыл под пятой банка всего три года.
Казалось бы, живи, да радуйся. Но только не таков наш Иван. Он всегда мечтал жить в центре. На юге Москвы зуд переезда не позволил ему прожить больше нескольких месяцев.
В том же 2009 году он продал за 6 млн рублей свою "трешку" и купил за 8 млн (опять повезло) небольшую, но уютную "двушку" прямо у Садового кольца. Как вы видите, разрыв составил 2 миллиона. Но ипотекой на этот раз Иван не воспользовался.
"Причин, что не воспользовался, несколько, – объясняет Ваня. – В 2009 году ипотеку давали не очень охотно. Тем более, когда речь шла о такой сумме, которая требовалась мне. Не слишком она большая для ипотеки, учитывая высокий первоначальный взнос в 6 млн рублей. Если бы тогда давали такие большие потребительские кредиты, то взял бы такой. К сожалению, не давали".
"Вот все говорят, что ни за что не пойду в рабство к банку, не возьму ипотеку. А я считаю свой опыт положительным. Возможно, возьму еще один кредит, – размышляет Иван. – Хотя, если честно, то согласен с теми, кто считает, что "золотые времена" ипотеки остались в глубоком прошлом. Мне повезло взять кредит в период понизившихся ставок и падающего доллара. Но в начале 2000-х было еще лучше. Да, ставки тогда были и 40%, и более, но недвижимость стоила на порядок дешевле. И ставки уже не имели такого значения".
А ведь и правда, подумала я, моя подруга купила в начале 2000-х "двушку" у метро "Динамо" за 40 тыс долларов. Сейчас такая квартира стоит раз в 10 дороже. И что-то стало мне печально, что некогда было заняться своим собственным квартирным вопросом 10-12 лет назад… Остается только ждать, когда и ставки упадут, и недвижимость подешевеет. Да-да, я уже слышала, что сказочница и фантазерка. Ипотека, знаете ли, располагает.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
