Деятельность нового губернатора Московской области Сергея Шойгу, рьяно взявшегося за проверку недвижимости вверенных ему территорий, привела к первому скандалу – в начале августа был снесен многоквартирный дом в поселке Вешки, незаконно построенный на дачном участке, а его жители, купившие квартиры у недобросовестного застройщика, фактически оказались на улице. Этот материал поможет гражданам, планирующим приобрести подмосковное жилье, не попасть в подобную ситуацию.
Нехороший дом в Вешках
Согласно пункту 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, допускается возведение отдельно стоящих жилых домов без получения разрешения на строительство, но при этом здания должны быть высотой не более чем в три этажа и предназначены для проживания одной семьи.
Этим положением воспользовался индивидуальный застройщик Виктор Холод, который начал возводить на дачном участке в подмосковном поселке Вешки строение, о котором сам он говорил, как о своей личной даче. Холоду удалось пройти экспертизу в БТИ и зарегистрировать дом в Росреестре, после чего он начал распродавать квартиры в доме покупателям.
При этом квартиры продавались как доли в доме, что министр Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган называет прямым обманом.
"Покупатели никогда не зарегистрируют нормальное право собственности на этом земельном участке – там получаются доли или часть дома, но если у тебя доля, ты не имеешь права даже зарегистрироваться в этой доле. Прописки у покупателя доли не будет, продать эту долю фактически невозможно", – утверждает чиновник.
Власти среагировали лишь тогда, когда Холод достроил дом до пяти этажей, и квартиры в нем были реализованы. Дом был снесен, несмотря на протесты жильцов, которые остались без квартир и без денег.
Проверка на добросовестность
Избежать судьбы обманутых покупателей в Вешках достаточно просто, считают эксперты, опрошенные РИА Новости.
Для начала следует убедиться, что квартира, которая планируется к покупке, не расположена в доме, построенном на землях для дачного или индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
"Проверка статуса земельного участка проводится по данным кадастрового учета. Надо заказать выписку из кадастра или попросить у продавца копию свидетельства о собственности на землю. Категория земель отражена именно в этих документах", – указывает Коган.
Самый простой и быстрый вариант проверить правовой статус участка – это посмотреть на сайте Росреестра категорию и разрешенное использование земельного участка, советует партнер юридической фирмы "Авелан" Сергей Казинец. Он добавляет, что при наличии сомнений в правомерности строительства можно также отправить запрос в местную администрацию.
Кроме того, юрист рекомендует вносить деньги на строительство только в рамках договора об участии в долевом строительстве. Этот договор заключается на основании закона об участии в долевом строительстве (в рамках федерального закона номер 214), который содержит все необходимые требования к застройщику, разрешительной документации и защищает права дольщиков.
По мнению Казинца, заключение договоров по иным схемам чревато большим риском для потенциального покупателя.
"Если поставить на кон собственные деньги невтерпеж и страсть как хочется сыграть в эту рулетку без правовой защиты, то рекомендация примитивная – открыть глаза и читать документы", – подчеркивает партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский.
По его словам, покупателю следует попросить у застройщика постановление местной администрации о строительстве объекта, причем юрист советует обратить внимание на имя застройщика, номер и площадь участка, характеристики дома и сроки строительства.
Можаровский добавляет, что в выписке из реестра недвижимости в отношении участка, указанного в договоре, не должно быть обременений.
"Если участок случайно находится в залоге, то будьте готовы, что и "ваша" квартира в конце концов неожиданно для вас тоже окажется в залоге. А это означает более чем реальный риск потерять квартиру без всякой вины с вашей стороны", – указывает юрист.
Также у застройщика должно быть разрешение на строительство многоквартирного жилого дома.
"Обратите внимание на характерные признаки – этажность, количество квартир, сроки строительства. Все это нужно сопоставить с рекламной информацией и обещаниями застройщика, проектной декларацией и постановлением муниципалитета", – говорит Можаровский.
При этом разрешение на строительство должно быть выдано на имя той же самой компании, что арендует участок и указана в постановлении и выписке из реестра, подчеркнул юрист.
Полный текст статьи читайте на портале Недвижимость Группы сайтов РИА Новости
