Анна Каледина, экономический обозреватель РИА Новости.
За громкими финансовыми новостями с Кипра важная информация, которая касается многих россиян, прошла почти не замеченной. В Госдуме приступают к рассмотрению поправок в Жилищный кодекс и некоторые другие нормативы, которые касаются некоммерческой аренды жилья. Но это только начало.
Сейчас в России нет цивилизованного рынка арендованного жилья для граждан. Вся система существует по принципу базара. Пока нет и окончательного понимания, каким образом на этом базаре будут насаждаться цивилизованные методы. Правительство и законодатели в самом начале пути. Перед ними стоит задача сформировать и принять целый пакет поправок, которые утвердят в законодательстве понятие некоммерческой аренды жилья, новые формы договора. Задача сложная, быстро ее не выполнить.
На прошлой неделе в Минрегионе прошло совещание с главой ведомства, где были озвучены некоторые предложения, которые выглядят очень разумными, хотя, может быть, и не слишком жизнеспособными.
Как отмечалось на совещании, к примеру, в Москве до 10% жилищного фонда находится в подполье. В октябре прошлого года столичный мэр Сергей Собянин упомянул и такие цифры – в городе сдается около 300 тыс квартир, а налоги (13% налога на доходы физлиц) уплачиваются всего с 5 тысяч. Вот такая теневая статистика.
В общем, обычный российский подход, который сводится к формуле "государство делает вид, что платит народу зарплаты и пенсии, а народ – что платит налоги". Сдают квартиры у нас, как правило, "по-черному", без уведомления фискальных и прочих органов.
Конечно, в этой схеме владелец жилья в денежном плане выигрывает. И не перекладывает дополнительные расходы на нанимателя. Но скажу как человек, много лет снимавший квартиру: без договора ты ощущаешь себя совершенно не защищенным.
Владелец недвижимости может в любой момент повысить плату или вовсе попросить освободить помещение. Особенно любят это делать так называемые хозяева после того, как съемщики жилья его отремонтируют или приобретают дорогостоящую бытовую технику.
Договор же определяет все права и обязанности, условия, при которых можно расторгнуть соглашение.
Обычно выводить на свет божий людей, сдающих квартиры и не уплачивающих налоги, пытались с применением карательных мер. Так, в Москве, скажем, разработали целую программу по выявлению таковых. В начале года по домам начали ходить жилищные комиссии, которые под видом проверки счетчиков больше интересуются регистрацией, а также тем, не сдается ли жилье в аренду.
Какая же альтернатива этому прозвучала на совещании в Минрегионе, а стало быть, содержится в поправках, предложенных вниманию депутатов?
Во-первых, фактически предлагается снизить налог на арендодателя. В качестве примера приводится уже существующая патентная система, которая теперь тоже является для людей, сдающих жилье, одним из способов поделиться с государством своими доходами. По ней все выплаты составляют 6% с оборота.
Одна проблема – за патент нужно заплатить 60 тыс рублей в год, то есть выгодна эта система только тем, кто получает за аренду не менее 1 млн рублей (60 тысяч – это как раз 6% с миллиона).
Именно поэтому пока россияне не очень-то оценили нововведение. По данным на февраль, удалось реализовать только около 2000 патентов. Причем основными потребителями стали владельцы элитной и дорогой недвижимости.
В Минрегионе предложили сделать единую ставку для всех – 6%, независимо от полученной за сдачу жилья суммы. Нет сомнений, что количество желающих выйти из тени при таком снижении нагрузки возрастет.
Во-вторых, есть очень интересное предложение, которое может стать еще более эффективным. Планируется распространить налоговые вычеты не только на людей, которые покупают жилье, но и тех, кто снимает его.
Подобная мера, как мне кажется, может стать для нанимателей хорошей мотивацией настаивать на заключении договора аренды. Ведь если человек принципиально не хочет влезать в ипотеку и покупать жилье, предпочитая его снимать, то со временем суммарная плата становится вполне сопоставима со стоимостью однокомнатной квартиры. Простой расчет: арендуешь жилье в столице за 30 тыс рублей в месяц – и за 10 лет набегает 3,6 млн рублей. (Неизвестно, правда, что там через 10 лет будет с ценами…)
Еще один момент, который может попасть в законодательство: работодателям позволят относить расходы на возмещение затрат сотрудников на аренду жилья к расходам на оплату труда и исключат эти расходы из налогооблагаемой базы по налогу на доходы физлиц. Что может сэкономить работодателю до трети от стоимости арендованной вами квартиры за счет налоговой льготы, а вам – за счет компенсации.
При всей привлекательности этих предложений сомнительно, что они получат одобрение всех заинтересованных ведомств. Например, Минфина, который всегда очень болезненно относится к так называемым выпадающим доходам бюджета.
Одно дело, если вводить послабления в виде снижения стоимости патента. В этом случае есть шанс, что его приобретет тот, кто сейчас вовсе игнорирует налоги. Но в случае с вычетами и налоговыми льготами для работодателей потребуются дополнительные расходы бюджета.
С другой стороны, в перспективе это могло бы принести и дополнительные доходы за счет людей, которые будут выходить из тени и делиться с государством.
Правда, обсуждение в самом начале. Думается, что мы услышим еще множество предложений и идей на тему "что нужно сделать, чтобы рынок аренды жилья стал цивилизованным". Кстати, такие идеи наверняка есть почти у каждого, кто когда-либо снимал или сдавал квартиру.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
