МОСКВА, 10 июн — РИА Новости. Земельная рента – это экономическая категория, являющаяся способом реализации земельной собственности. О сути и видах земельной ренты, как определить ее стоимость, что получит собственник и чем рента отличается от прибыли и процентов, – в материале РИА Новости.
Земельная рента
Владелец земельного участка может распоряжаться им как пожелает, в том числе передавать во временное пользование третьим лицам. Отношения, возникающие в ходе такой сделки, называются рентными, а плата, которую обязуется выплачивать временный пользователь, является рентой.
Суть и основные сведения
Виноградники в окрестностях Алушты в Крыму
Рента – это доход, который владелец может получать за капитал, облигации, недвижимость или землю. При этом от получателя ренты не требуется предпринимательская деятельность. В главе 33 ГК РФ дается обобщенное понятие ренты, которое относится не только к земельным участкам, но и, например, к квартире, и объединяет три вида договоров:
- 1.Постоянная рента (ст. 589 ГК РФ). Это бессрочный договор. Все обязательства по нему переходят по наследству вместе с самой собственностью. То есть, рентоплательщик может передать приобретенное имущество наследникам, но им также придется взять обязательства по выплате. Это касается и права получения рентной платы. Если наследникам рентополучателя перестанут поступать платежи, то они вправе обратиться в суд и вернуть имущество в полное свое распоряжение. Такой договор может заключаться даже если рентополучателем является некоммерческая организация.
- 2.Пожизненная рента (ст. 596 ГК РФ). В отличие от предыдущего вида такой договор ограничен по времени. Его действие начинается с момента заключения и до смерти рентополучателя. Передать по наследству права на собственность и обязательства выплачивать ренту может только новый собственник. Наследники могут отказаться от имущества, чтобы не платить ренту, но тогда оно вернется бывшему владельцу – рентополучателю. В данном случае им может быть только физическое лицо. При этом, рентополучателем может быть не только бывший собственник, но и другой гражданин. ГК РФ допускает установление ренты в пользу нескольких лиц.
- 3.Пожизненное содержание с иждивением (ст. 601 ГК РФ). Этот вид договора, как и предыдущий, ограничивается жизнью рентополучателя. Им может выступать только пенсионер и/или инвалид I и II группы. Плательщик не только выплачивает ренту, но и содержит бывшего собственника: делает уборку в квартире, покупает продукты, обеспечивает владельца медицинской помощью и т.д. Точный список обязанностей должен быть закреплен в договоре.
Указатель к нотариальной конторе
Согласно положениям ГК РФ, при оформлении договора ренты право собственности переходит к рентоплательщику. В этом заключается главное отличие земельной ренты– в ее случае рентополучатель может остаться собственником участка. Это делает ее схожей с договором аренды. Как доход она может быть получена несколькими методами:
- непосредственно от сдачи земельного участка в аренду;
- от сдачи земли в аренду не как производственного, а как природного ресурса. Доход определяется ценностью земли для конкретных целей ее использования;
- получение процента от ведения хозяйственной деятельности арендатором;
- получение единовременного дохода от передачи земли арендатору.
- При этом платежи должны соответствовать следующим характеристикам:
- не иметь связи с предпринимательской деятельностью собственника участка;
- должны быть регулярными или являться единовременными за оговоренный временной промежуток.
Виды
Всего выделяют три вида земельной ренты.
Абсолютная
По словам Евгения Венгеровского, директора по развитию цифровой платформы законодательных инициатив "Инициатор", это самый сложный вид земельной ренты, при котором временный пользователь обязан выплачивать ее вне зависимости от размера используемого участка и плодородности (или насыщенности ресурсами). Соответственно арендатор должен обеспечивать такой объем прибыли, который полностью покрывает расходы и ренту.
Дифференциальная
Евгений Венгеровский отмечает, что это дополнительная прибыль, которая связана с расположением участка в отношении важных для бизнеса объектов, например, зон сбыта. Рента в данном случае зависит не только от расположения участка, но и от возможных дополнительных затрат (оборудование, специальная рабочая сила). Отсюда и название – дифференциальная – так как каждый участок приносит предпринимателю свою прибыль, которая по величине отличается от прибыли с другого участка с такой же площадью. Такой видренты в свою очередь делится на два вида: дифференциальная I (когда она зависит от расположения участка, его плодородия и т.д.) и дифференциальная II (когда рента зависит от дополнительных капиталовложений в землю). Такое деление в экономике носит условный характер, а на практике считается сложно разделимым.
"Понятия "абсолютная рента", "дифференциальная рента" в юридических документах, сопровождающих оформление договорных отношений, не применяются. Более того, если для экономистов термин "земельная рента" вполне применим и в объяснении экономических взаимоотношений арендодателя и арендатора земли, то юристы однозначно укажут, что договор аренды и договор ренты – это принципиально разные виды документов, регулирующих разные виды отношений между их участниками", – уточнила Екатерина Безсмертная, кандидат экономических наук, декан факультета экономики и бизнеса Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.
Монопольная
Это особая форма земельной ренты.
«
"Она возникает, когда на соответствующем земельном участке возможно выращивание особых культур или добыча специфических видов ископаемых, реализация которых допустима по монопольной цене (ориентироваться следует на конкретный регион, то есть на конкретные продуктовые границы). Размер ренты в таком случае зависит от уровня завышения стоимости продукции и процента, который указывается в договоре ренты", – пояснил Евгений Венгеровский.
В качестве примера можно привести производство особого сорта винограда для изготовления редкого вида вина.
Коттеджный поселок в Московской области
Формы получения
Согласно ст. 583 ГК РФ, стороны рентных отношения вправе самостоятельно определять форму получения ренты. В связи с этим выделяют несколько видов получения прибыли.
Денежная
Подразумевает платеж в денежном эквиваленте, размер которого оговаривается сторонами.
Натуральная
Выраженная продукцией или товарами. Как правило, такая форма получения ренты используется при аренде земли в сельскохозяйственных целях. К примеру, если на участке выращивается пшеница, то рентным платежом может являться часть собранного урожая.
Отработочная
При такой форме получения ренты человек, пользующийся земельным участком, в качестве оплаты должен выполнить или выполнять на протяжении оговоренного промежутка времени работу или предоставлять определенные услуги владельцу земли.
CC0 / /
Деловые переговоры
Факторы земельной ренты
Факторы земельной ренты влияют на отличие рентной платы от прибыли, процентов и оплаты труда. Все эти денежные платежи относятся к доходам, но фактором их отличия считается источник:
- прибыль – это вид дохода, который образовывается в ходе предпринимательской деятельности;
- доход в виде процентов появляется при предоставлении денежных средств для использования третьим лицам (как физическим, так и юридическим);
- источником оплаты труда является труд человека. То есть это денежный эквивалент рабочей силы;
- ренту получают от предоставления земельных участков (а также природных ресурсов и иного имущества) во временное пользование.
Также можно выделить факторы, влияющие на размер земельной ренты. К ним относятся:
- природные условия (климат, тип почвы и т.д.);
- уровень плодородия;
- расположение земли (насколько далеко участок расположен от рынков ресурсов и сбыта продукции).
Условия земельной ренты
Оформление земельной ренты требует соблюдения нескольких условий.
Договор ренты земельного участка
Со слов Екатерины Безсмертной, в договоре ренты земельного участка должно содержаться обязательство получателя ренты передать плательщику в собственность земельный участок и ответное обязательство плательщика выплачивать бессрочно (или пожизненно) с определенной периодичностью рентные платежи. В договоре указываются характеристики участка – кадастровый номер, месторасположение, общая площадь, целевое назначение и т.д. Также должны быть отражены размер и форма ренты (сумма и периодичность выплат), а для договоров постоянной ренты цена ее выкупа.
Такой документ похож на договор купли-продажи. Весомым отличием является то, что при оформлении ренты отсутствует точная сумма общих выплат, так как ни одна из сторон соглашения не знает, как долго продлится постоянная или пожизненная рента. В первом случае плательщик может выкупить ренту, а во втором – неизвестно, сколько проживет рентополучатель.
Цена земельной ренты
Екатерина Безсмертная отмечает, что в теории собственник земельного участка ориентируется на получение в форме ренты суммы, которую при размещении в банке его денежного эквивалента можно получить в форме процента. Величина ренты определяется делением цены земли на рыночную ставку ссудного процента. Однако на практике размер земельной ренты зависит от целого ряда внешних факторов и в каждом отдельном случае определяется сторонами договора.
Требования к участникам соглашения
Получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и некоммерческие организации, когда как пожизненной – только граждане. Плательщиками же могут быть и физические, и юридические лица.
Как оформить земельную ренту
Земельная рента оформляется посредством договора. Вне зависимости от его вида, он должен обязательно иметь нотариальное удостоверение, а переход права собственности должен быть зарегистрирован в Росреестре. Кроме того, в документе также необходимо указать порядок прекращения ренты.
Основные принципы землепользования
Согласно ст. 1 Земельного кодекса РФ, использование земли основывается исключительно на таких принципах, как:
- охрана здоровья и жизни человека. Осуществление какой-либо деятельности должно обеспечить сохранение жизни человека и предотвратить негативное воздействие на его здоровье, даже если такие меры потребуют больших вложений;
- платность пользования. Исключением являются случаи, закрепленные в федеральных законах и законах субъектов РФ;
- охрана земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйствах. Это значит, что собственник земельного участка может использовать его свободно, если это не наносит вреда окружающей среде;
- наличие целевого назначения. Земельный участок должен принадлежать к какой-либо категории, которая определяет его назначение. К примеру, если земля относится к сельскохозяйственной, то ее целевым назначением может быть садоводство;
- право физических и юридических лиц участвовать в разрешении земельных вопросов. При этом органы государственной власти и местного самоуправления должны обеспечить возможность такого участия в порядке, установленном законодательством;
- признание земли ключевым элементом жизнедеятельности человека. То есть регулирование отношений по использованию земельных участков осуществляется исходя из представлений о земле как об объекте природы и одновременно как об объекте недвижимости.
Земельный рынок и рента
Отношения на рынке земли строятся на заключениях сделок купли-продажи, а обязательным условием договоров по ним является цена. Она в свою очередь обеспечивает тесную взаимосвязь между рентой и стоимостью участка. Формулы, по которым рассчитывается стоимость продажи или арендыземли, включают в себя показатели рыночной цены и суммарного выражения рентных платежей. Иными словами, как земельная рента влияет на исчисление рыночной цены, так и она влияет на стоимость временного пользования земельным участком. Также земельная рента и рынок земли являются факторами, образующими цену земельный угодий: повышение первой влечет за собой повышение стоимости участка и наоборот.