Оглавление
МОСКВА, 18 мар — РИА Новости. Договор ренты - это возмездный договор, согласно которому владелец передает в собственность свое имущество другой стороне в обмен на регулярные платежи или содержание. В чем суть таких правоотношений и чем отличаются различные виды ренты: пожизненная, с иждивением, постоянная и земельная, обязательные условия договора, какие требования к рентной плате являются обязательными, нужно ли платить налог, - в материале РИА Новости.
Договор ренты
Договор ренты необходим для законного оформления рентных отношений. Слово "рента" в общеправовом плане имеет два значения: первое - определенный доход с капитала, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, второе - ежегодная сумма, уплачиваемая страховым обществом застрахованным гражданам. Термин "рента" появился еще в древнем Риме. В средние века существовало два вида такого договора: с недвижимого имущества (R.fonciere) и с капитала (R.constituee).
"Первая была наследственной или вечной. Собственник продавал недвижимое имущество кредитору, чтобы получить под него определенную сумму денег, а затем оно возвращалось к нему для использования на правах зависимого владельца. Он был обязан платить ежегодную ренту. Второй вид - рента с капитала или установочная. Согласно договору, капитал переходил в пользование лицу или учреждению не за проценты, а для того, чтобы собственнику ежегодно поступала определенная сумма в виде периодических платежей”, - рассказал Вячеслав Бобрышев, кандидат юридических наук, доктор права, советник юстиции.
© iStock.com / ridvan_celik
Женщина держит ключи от дома
В России в послереволюционный период такой договор был легализован сначала в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года в качестве разновидности договора купли-продажи, а затем в Гражданском кодексе РФ в виде самостоятельного договора ренты, отметил эксперт.
"Важно отличать договор ренты от договора аренды. В частности, первый характеризуется так: получать ежемесячные рентные платежи может только гражданин, а при постоянной ренте еще и некоммерческие организации; передаваемое по договору имущество должно находиться в единоличном пользовании стороны и не иметь обременений. Договор ренты является самостоятельным видом и носит материальный характер, так как требуется передача имущества плательщику. После передачи получатель не несет никаких обязанностей, обладая лишь правами (право на получение ренты). Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме (например, услуг)", - объясняет Константин Ерохин, адвокат, специалист в области судебной экспертизы.
Виды
Разновидности ренты указаны в статье 583 ГК РФ. "Виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду частных моментов: форма и минимальный размер предоставления содержания, сроки предоставления, субъектный состав обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты и прочее", - отмечает Вячеслав Бобрышев.
Постоянная
Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате. Это означает, что складывающиеся обязательства не ограничены каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или места пребывания получателя.
"Получать ренту по такому договору могут как граждане (физические лица), так и некоммерческие организации. Права получателя постоянной ренты могут переходить по наследству, а также в процессе правопреемства. Передать по договору можно как движимое, так и недвижимое имущество. Плательщик имеет возможность выкупить постоянную ренту и таким образом отказаться от дальнейшей выплаты“, - рассказала Полина Павлова, адвокат, медиатор, партнер юридической группы "Гришин, Павлова и партнеры". При этом если в договоре выкупная цена не указана, то по закону она соответствует годовой сумме ренты.
Получателем постоянной ренты не может быть юридическое лицо, коммерческая организация имеет право выступать только в качестве плательщика.
«
"Запрет на оформление коммерческих юридических лиц в качестве получателей ренты объясняется тем, что их предпринимательская деятельность неразрывно связана с оборотом имущества и поэтому несовместима с положением рантье, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен", - объясняет Вячеслав Бобрышев.
Особое значение в этом виде договора имеет вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели или ненамеренного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Собственником признается плательщик и (ст. 211 ГК РФ) предполагается, что риск лежит на нем. Однако при постоянной ренте риск в значительной мере перекладывается на получателя. В ст. 595 ГК РФ указано: если случайно гибнет или повреждается имущество, полученное за плату под выплату ренты, плательщик вправе потребовать прекращения обязательства либо изменения условий. Если же имущество было передано бесплатно, риск несет плательщик. Как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно, он обязан независимо от гибели или порчи имущества продолжать выполнять обязательство по выплате ренты”, - добавляет эксперт.
Посетитель у входа в московскую нотариальную контору
Пожизненная
Договор пожизненной ренты имеет строгие временные рамки и действует с момента оформления до смерти рентополучателя. "В подавляющем большинстве одними из участников правоотношений, возникающих на основании договоров ренты, являются собственники жилого помещения, которые в силу возраста либо по состоянию здоровья не могут самостоятельно осуществить уход за собой. Если у человека, оказавшегося в сложной материальной ситуации, есть в собственности квартира, то он может найти на нее претендента и заключить с ним у нотариуса договор пожизненной ренты, сохраняя за собой право пользоваться жильем до конца жизни. Основной принцип ренты заключается в том, что получатель передает в собственность плательщику свое жилое помещение, а тот в свою очередь обеспечивает постоянное, пожизненное материальное обеспечение рентополучателя либо уход за ним", - объясняет Гульнора Собко, практикующий юрист, заместитель генерального директора ООО "Юрист-Медиа".
"Получателем платежей, к жизни которого привязан договор, может быть не только владелец имущества, но и иное лицо или даже несколько лиц", - уточняет Вадим Дигин, управляющий партнер юридического центра "Адвокат Дигин и партнеры".
«
"Размер пожизненной ренты при передаче имущества бесплатно не может быть меньше величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, а при отсутствии указанной величины - не менее величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ (абз. 1 п. 2 ст. 597 ГК РФ)", - предупреждает Евгения Нестяк, юрист в области недвижимости.
Выплаты по договору пожизненной ренты возможны только деньгами и даже случайная гибель или непреднамеренное повреждение имущества, передаваемого под выплату, не освобождают плательщика от обязательства выплачивать материальное обеспечение (ст. 600 ГК РФ), так как риск в этом случае несет именно он.
© iStock.com / Leonid Eremeychuk
Земельный участок
Пожизненная с иждивением
Это наиболее распространенный вид ренты. Согласно п.1 ст. 601 ГК РФ, плательщиком в этом договоре может выступать как физическое, так и юрлицо. Действующее законодательство не устанавливает каких-либо требований к получателю ни по возрасту, ни по состоянию здоровья, но на практике в подавляющем большинстве случаев договор пожизненного содержания с иждивением заключается с одинокими малоимущими гражданами преклонного возраста либо пожилыми семейными парами.
"Договор заключается на неопределенный срок (до смерти рентополучателя). Но действующее законодательство предусматривает основания для прекращения права собственности плательщика ренты и возврат получателю недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Эта возможность относит такой вид ренты к группе алеаторных (рисковых) дoгoвopoв. Сложный характер имущественных отношений обуславливает необходимость нотариального удостоверения договора, а соглашение, предусматривающее отчуждение недвижимости под выплату ренты, подлежит к тому же государственной регистрации. Поэтому договор считается заключенным только с момента госрегистрации", - объясняет Вячеслав Бобрышев.
"Перед заключением договора рентоплательщику рекомендуется с согласия пожилого человека провести его психиатрическое освидетельствование с привлечением эксперта. Нередки случаи, когда суд признает договор ренты недействительным в связи с тем, что пожилой человек не понимал значения своих действий, когда подписывал документ. В свою очередь, гражданам преклонного возраста, желающим стать получателями ренты, рекомендуется проверять рентоплательщиков на предмет их добросовестности (почитать отзывы и посмотреть портал судов общей юрисдикции на предмет наличия судебных споров с этим человеком)", - говорит Иван Хоменко, адвокат, член союза адвокатов "Сокол".
Другие
Существуют и другие виды ренты, например, земельная, абсолютная, монопольная, дифференциальная и т.д.
Земельная
Владелец земельного участка может передать его во временное пользование физическому или юридическому лицу (статья 22 ЗК РФ) по договору ренты (ст. 583 ГК РФ). Рентные платежи не должны быть связаны с коммерческой деятельностью собственника.
Абсолютная
Такой вид земельной ренты приносит доход землевладельцу независимо от ценности, плодородности и расположения участка. В результате предприниматель, арендующий землю, должен обеспечить не только среднюю прибыль, но и сверхприбыль, чтобы передать ее в виде абсолютной ренты. Поэтому она часто включается в постоянные издержки производства.
Дифференциальная
"По договору такого вида владелец получает более высокие платежи за счет большей плодородности земельного участка и большей эффективности труда", - объясняет Оксана Васильева, доцент Финансового университета при Правительстве РФ, генеральный директор ООО “Мариокс центр”.
Это дополнительный чистый доход, который можно получить в результате удачного расположения земли, а также от дополнительных вложений в рабочую силу и производство.
Здание управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве на улице Большая Тульская
Монопольная
Монопольная рента возникает при продаже товаров по монопольной цене, которая превышает их себестоимость. Например, в сельском хозяйстве - это выращивание редких культур особых сортов, в производстве - добыча ценных металлов. Это разница между продажной ценой и ценой собственного производства.
Оплата ренты
Обязательным условием договора ренты выступают рентные платежи, которые могут выражаться как в форме денежных выплат, так и в форме иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде, уходе и прочее.
"Получатель ренты передает в собственность плательщика принадлежащее ему недвижимое (или движимое) имущество, а плательщик ежемесячно выплачивает ему установленную договором сумму денежных средств (или осуществляет уход в рамках этой суммы). В договоре также можно предусмотреть, что кроме ежемесячных платежей необходимо выплатить единоразовое вознаграждение", - рассказывает Полина Павлова.
"Независимо от того, какой договор ренты заключается, в нем обязательно указывается размер рентных платежей, срок их выплаты, ответственность за просрочку. Сведения о платежах в натуральной форме (лекарства, уход, уборка и подобное) необходимо как можно подробнее прописать в договоре, чтобы у обеих сторон не было двоякого толкования", - предупреждает Евгения Нестяк.
Плюсы и минусы
Заключение договора ренты имеет множество нюансов. Обе стороны получают выгоды, но есть и недостатки.
Для плательщика
Основным преимуществом заключения договора ренты для плательщика является то, что он может обрести жилье в рассрочку, без кредитов и уплаты процентов банку. Выполнение условий договора при этом гарантирует получение жилья - на него накладывается обременение, поэтому ни получатель ренты, ни его наследники не вправе оспорить договор. Но минусы у ренты есть. Так, неясной остается конечная цена имущества: платить ренту нужно до конца жизни получателя, сколько это продлится - неизвестно. В связи с этим возможно, что переплата будет существенной. Расходы по заключению договора ренты несет плательщик, а также на него возлагается обязанность содержать имущество: ремонтировать, оплачивать коммунальные услуги и налог на имущество физлиц.
Для получателя
К плюсам для рентополучателя можно отнести то, что он пожизненно гарантированно будет получать платежи одновременно проживая в квартире, финансовое обеспечение сохранится, даже если жилье станет непригодным.
Минусы заключаются в невозможности распоряжаться недвижимостью, ее нельзя передать по наследству, продать или обменять.
“Несмотря на свои очевидные преимущества в настоящее время договор ренты продолжает оставаться одним из наименее распространенных. Многие российские граждане не имеют представления о существовании подобной правовой конструкции в законодательстве, более грамотное в правовых вопросах население опасается рентных отношений в связи с присущей договору степенью риска”, - заключает Вячеслав Бобрышев.
© iStock.com / PIKSEL
Женщина читает договор
Как оформить договор ренты
Заключить договор ренты необходимо в письменной форме и заверить его у нотариуса. Форма документа регулируется определёнными правилами (ст. 584 ГК РФ).
Необходимые документы
Для его заключения необходимо посетить нотариуса, который составит документ. Стороны должны предоставить:
- копии паспортов;
- документы, подтверждающие право собственности на жилье;
- выписку из ЕРГН;
- копию финансово-лицевого счета на жилье;
- заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре и квитанцию об уплате госпошлины;
- поэтажный план и экспликацию объекта недвижимости;
- выписку из домовой книги.
Содержание и необходимые пункты договора
Закрепленной формы для заключения соглашения нет, но есть обязательные пункты, которые следует отразить в документе. В договоре прописывают основания перехода права собственности, обязательства плательщика в адрес получателя: объем выплат и их периодичность, виды оказываемых услуг и работ. В документе также указывают адрес объекта недвижимости, доли в доме, назначение, тип ренты. Список обязательств зависит от сторон сделки.Форма договора ренты регулируется определёнными правилами (ст. 584 ГК РФ).
Нотариальное заверение
Договор ренты должен быть нотариально удостоверен. Это обеспечивает дополнительную проверку нотариусом психического состояния сторон, наличия у них дееспособности, отсутствия ограничений на распоряжение имуществом, соответствие условий договора всем требованиям закона.
"Заверение нотариусом дополнительно подтверждает, что обе стороны действительно решили его заключить, а также поставили на нем свои подписи в дату и время, установленные договором. Также нотариус разъясняет сторонам их права и обязанности, чтобы исключить возможное введение в заблуждение получателя ренты", - объясняет Константин Ерохин.
«
"Причины обязательного нотариального удостоверения следующие: во-первых, договор заключается на длительный срок, предусматривает длительное исполнение, поэтому для такого документа требуется более тщательное оформление; во-вторых, в связи с его рисковым характером права сторон требуют особой защиты. В ней в первую очередь нуждается рентополучатель как более слабая сторона. Для него договор имеет существенное значение на протяжении всей оставшейся жизни, часто являясь основным источником существования", - говорит Вячеслав Бобрышев.
В том случае, если по договору передается недвижимость, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это может сделать нотариус, воспользовавшись межведомственным взаимодействием, либо любая из сторон договора (присутствие второй стороны не обязательно), обратившись в Росреестр или ближайший МФЦ.
© iStock.com / fizkes
Подписание договора
Оплата налогов
Рентные платежи являются доходом, облагаемым НДФЛ по ставке 13%. Сумма единовременной денежной выплаты по договору ренты также может облагаться НДФЛ по ставке 13%. Если сумма не превышает 5 000 000 руб., то ставка будет 13%, если выше - получатель ренты должен уплатить 650 000 руб. и 15% от суммы дохода, превышающего 5 000 000 руб. Если гражданин является налоговым резидентом РФ и передает недвижимость, которая находилась в собственности менее установленного минимального срока владения ею, то он должен самостоятельно рассчитать налог, а также подать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ. “Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет три года. Обратите внимание на то, что за нарушение срока подачи декларации установлен штраф, который составляет 5% не уплаченной в установленный срок суммы налога за каждый месяц просрочки. Однако штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1 000 руб. Уплатить налог нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом передачи недвижимости или доли в ней. Уплата налога осуществляется в качестве единого налогового платежа”, - поясняет Оксана Васильева. При этом может быть применен имущественный вычет (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Расторжение, оспаривание и изменение договора ренты
Закон устанавливает возможность расторжения договора пожизненной ренты.
"Причем если была безвозмездная передача имущества по договору, получатель ренты вправе при существенном нарушении плательщиком условий потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ч. 2 ст. 599 ГК РФ)", - отмечает Светлана Дзиконская.
- плательщик ренты не выполняет свои обязательства;
- существенно нарушил условия договора;
- при пожизненном содержании с иждивением несвоевременно выплачивает деньги, нарушает индексацию платежей, не оказывает услуги по уходу.
Кроме того, стороны могут расторгнуть договор по обоюдному согласию.
«
"Чаще всего по искам пенсионеров в судах расторгаются именно договоры пожизненного содержания с иждивением, а не простые договоры ренты, так как легко доказать выплату получателю определенных сумм. Доказать же надлежащее содержание пожилого человека достаточно трудно: плательщику необходимо вести детальный учет всех расходов. Также нужно обосновать, что эти расходы предназначались именно для содержания пожилого человека", - говорит Иван Хоменко.
Основаниями для оспаривания могут быть:
- нарушения при составлении договора, отсутствие госрегистрации или удостоверения нотариусом;
- недееспособность одной из сторон;
- договор заключен под обманом, введением в заблуждение и прочее;
- неисполнение договора одной из сторон.
© iStock.com / Sutthicha Weerawong
Оформление договора ренты
Риски договора ренты
По словам Светланы Дзиконской, к основным рискам договора ренты с пожизненным содержанием можно отнести:
Для рентополучателя | предоставление содержания не в полном объеме |
риск быть обманутым, не разобравшись в тонкостях договора | |
Для рентодателя | стремление родственников и наследников признать подобные договоры недействительными |
злоупотребление получателя ренты своим защищенным положением и манипулирование под угрозой расторжения договора | |
устойчивая судебная практика по расторжению договоров ренты с пожизненным содержанием по искам получателей |
Популярные вопросы
Можно ли продать квартиру с рентой?
“В соответствии с действующим законодательством (и как правило, условиям многих договоров) рентополучатель не может без согласия рентодателя (владельца) продавать. Также пока рентополучатель жив рентодатель не вправе сдавать квартиру в аренду без согласия рентодателя”, - уточняет Оксана Васильева.
Обязательно ли жить в квартире?
Как правило, предметом договора ренты не является предоставление для проживания получателю ренты жилого помещения. Людмила Новицкая, доцент Финансового университета при Правительстве РФ поясняет, что в связи со сложившейся судебной практикой по вопросу об осуществлении правомочий собственника жилого помещения и возможности совместного проживания в жилом помещении получателя и плательщика ренты можно сделать вывод, что как рентодатель, так и рентополучатель имеют возможность как проживать в квартире, так и не проживать. “Лучше всего совместное или раздельное проживание в жилом помещении получателя и плательщика ренты заранее обговорить при заключении договора ренты и нотариально это удостоверить”, - говорит эксперт.
Можно ли вернуть деньги по договору ренты
К сожалению, плательщику ренты не возмещаются расходы, понесенные им на содержание получателя ренты. По словам Марины Миловановой, доцента Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина, в практике встречаются не очень честные собственники имущества, которые неоднократно заключают и расторгают договор ренты. Чтобы защитить себя, необходимо сохранять все чеки, квитанции, платежные поручения, подтверждающие покупки, оплату услуг, выполнение работ. Саму ренту лучше всего перечислять с указанием назначения платежа на счет получателя ренты или брать расписку при передаче наличных денежных средств.