Оглавление
МОСКВА, 11 мар — РИА Новости. Долевая собственность - это общее имущество, у которого есть несколько совладельцев, чьи права распределены в определенной пропорции. Как продать долю в квартире или доме и оформить сделку правильно, кто имеет преимущественное право на покупку части недвижимости, в каких случаях суд может принудить к ее продаже, какие права имеет дольщик, - в материале РИА Новости.
Долевая собственность
Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой.
"Долевая — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными. Например, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников, а значит, и долей может быть разным. Владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости можно стать в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и прочее. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда", - отмечает Анастасия Волина, агент по недвижимости компании "Адвекс-Лидер".
Условия для разделения на доли
Владелец, исходя из своих целей и задач, может сам разделить недвижимость на доли, но с общим имуществом это можно сделать только после определения размера доли каждого из сособственников. По умолчанию доли считаются равными - сколько совладельцев жилого помещения, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.
«
"При этом можно договориться с другими собственниками и перераспределить доли. Если один из них вложил в квартиру больше других, к примеру, сделал ремонт и может это доказать, то он имеет право подать в суд на пересмотр размера своей части недвижимости, если другие с ним не согласны. Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Бывают и такие доли, как 17/50 и даже 217/680. Для Санкт-Петербурга такое характерно в силу наличия коммунальных квартир и общежитий", - рассказывает Анастасия Волина.
"Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей, в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на увеличение своей доли. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того, который их произвел", - объясняет адвокат Максим Овчинников.
Посетитель во флагманском центре государственных услуг "Мои документы"
Особенности
Доля в квартире может быть выделена как идеальная так и реальная (в натуре). В первом случае она не соответствует ни одной из комнат и собственники имеют право пользоваться всей квартирой одинаково, во втором — это отдельное помещение, в которое его владелец может законно не пускать других. Выделить реальную долю можно по соглашению с другими собственниками или через суд. Но в любом случае реальная доля - это не отдельный объект права, а лишь договор о порядке использования недвижимости.
«
"Для того чтобы за каждым участником долевой собственности закрепить конкретную комнату, необходимо прекратить режим общей долевой собственности и выделить доли в натуре. Эта процедура возможна, если речь идет о нежилом помещении. Выделение доли в натуре с разделением лицевых счетов в жилых помещениях не допускается, так как существует запрет на образование коммунальных квартир", - уточняет Михаил Паюшин, управляющий партнер юридической компании Freeviser.
"Если вы стали обладателем идеальной доли в квартире и хотите монетизировать свое право собственности, то для начала вам нужно договориться с совладельцами о том, какой комнате будет соответствовать ваша доля. Далее в суде вам придется определять порядок пользования общими помещениями и выделять свою долю в натуральном выражении в виде комнаты. Как правило, суд принимает к сведению такие обстоятельства, как наличие или отсутствие инвалидности и обусловленную этим потребность размещать в комнате специализированное оборудование, или, если в квартире проживают в качестве сособственников разведенные супруги, то комната большей площади может отойти тому, с кем по определению суда остаются проживать несовершеннолетние дети. Если таких обстоятельств нет, а есть доказательства материального толка, помогающие определить размер вложенных в объект средств (на его приобретение, ремонт и обустройство), то они также могут быть признаны судом как основания для выделения большей натуральной доли", - объясняет Анастасия Волина.
Права
От вида и размера долей зависят права их владельцев по распоряжению жилым помещением.
«
"Например, собственник, владеющий долей, пропорциональной 1,5 кв.м., не имеет судебных перспектив установления за собой порядка пользования какой-либо комнатой. Кроме того, его доля может быть в судебном порядке, если он не желает ее продавать, выкуплена собственниками, владеющими долями, сопоставимыми с площадью комнат в квартире", - объясняет юрист Денис Хмелевской, директор делового клуба ЮРОУ "ПринциП".
Кроме того, каждый дольщик имеет право зарегистрировать на своей доле ребенка без согласия остальных собственников.
Отличие от совместной собственности
При совместной собственности квартира в равной степени принадлежит всем совладельцам жилплощади. Права каждого из них считаются равноценными, объект не разделен на доли.
"Типичным примером владения совместной собственностью является имущество супругов, нажитое в браке. При этом не играет роли, указан кто-то из супругов в качестве титульного владельца объекта недвижимости или они являются одновременно титульными владельцами. В виде собственности на объект так и будет указано - “совместная собственность”", - говорит Анастасия Волина.
Плюсы совместной собственности:
- Каждый собственник вправе использовать имущественный налоговый вычет.
- Если возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества. Квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги одного из владельцев (в ситуации с имуществом супругов эта норма не работает, так как у них есть солидарная ответственность по долгам друг друга, если иное не предусмотрено брачным договором).
- Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа, дарение, завещание и прочее) можно отнести как к плюсам, так и к минусам. Например, чтобы продать квартиру, необходимо получить согласие всех сособственников. Плюс в том, что без их ведома не будет продан ни один квадратный метр.
Минусы:
- На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять бумаги. При необходимости можно получить выписку повторно, но услуга платная.
- Если было решено сдать жилье в аренду, то доход необходимо делить между всеми владельцами.
- Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.
- Для продажи квартиры необходимо согласие всех собственников.
Плюсы долевой собственности:
- Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Каждый вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.
- Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.
- Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.
Минусы:
- Не всегда доля — это отдельная комната. На нее может приходиться лишь угол в этой комнате.
- Если нет возможности отделить долю в отдельное помещение и невозможно договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться в суд.
- Долевую собственность могут продать за долги.
Как продать долю в квартире
“Порядок продажи доли квартиры или жилого дома не зависит от оснований возникновения права общей долевой собственности. Например, порядок продажи доли квартиры или жилого дома, полученной по наследству, не отличается от порядка продажи доли, приобретенной иным способом”, - говорит Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.
Перед продажей доли другому человеку в первую очередь важно сообщить другим собственникам имущества о намерениях провести сделку и отправить соответствующее извещение.
Ключ в замочной скважине
«
"Первоочередным правом покупки при продаже доли обладают остальные долевые собственники. Им направляется письменный запрос: предложение на выкуп доли по определенной цене с уведомлением о получении. Если никто из долевых собственников не решился купить долю, то через месяц ее можно продать третьим лицам. Причем цена не должна быть меньше, чем была указана в высланном ранее запросе на выкуп, чтобы избежать возможных спекуляций при продаже долей", - рассказывает директор агентства недвижимости "Жилфонд" Александр Чернокульский.
"При рассылке уведомлений (особенно если неизвестно место проживания дольщиков) можно воспользоваться услугами нотариуса, он закажет выписку из ЕГРН и составит официальное предложение. Отправить извещение о продаже доли можно и по почте. Если собственники не получили заказное письмо, они считаются уведомленными", - объясняет Ольга Изосина, руководитель агентства недвижимости "Oazis Estate".
«
"При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя квартиры. Переуступка преимущественного права покупки доли невозможна. Аналогично такие же условия применяются при отчуждении доли по договору обмена", - добавляет Максим Овчинников.
Женщина в здании суда
Юрий Аванесов, ведущий юрист Европейской юридической службы, предупреждает, что при оформлении договора купли-продажи нотариус должен проверить соблюдение преимущественного права покупки. Следовательно, продавцу необходимо предоставить подтверждение направления уведомления. После оформления договора купли-продажи право на приобретенную долю подлежит государственной регистрации, за которую необходимо будет оплатить госпошлину в размере 2 000 р. Эти расходы обычно несет покупатель. После регистрации в Росреестре у каждой из сторон сделки остаются по экземпляру договора с отметками о госрегистрации. Если сособственниками являются несовершеннолетние и органы опеки не дали разрешение на сделку, продать долю будет невозможно.
Правила купли-продажи долевой собственности распространяются и на дом с участком, однако, в этом случае есть свои нюансы: так как земельный участок и построенный на нем дом - отдельные объекты недвижимости, в случае выдела доли и ее продажи необходимо получить согласие всех дольщиков на каждый из объектов.
По словам экспертов продажа доли крайне не выгодна, лучше договориться с совладельцами и продать недвижимость целиком.
“Помните, что площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, в результате совершенной сделки не должна составить менее 6 кв. м общей площади такого помещения. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными”, - акцентирует внимание Оксана Васильева.
Нотариальное удостоверение
Любая доля продается только с участием нотариуса.
"В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение является проверкой законности сделки, а также наличия у каждого из участника права на ее совершение. Этот процесс проводит нотариус или другое лицо, имеющее право совершать такое нотариальное действие. Гражданский кодекс РФ устанавливает сделки, для которых нотариальная форма обязательна и одна из них - это продажа доли недвижимости", - говорит Самвел Меграбян, юрист "Единого центра защиты".
С июля 2019 года договор купли-продажи недвижимости можно заключать в простой письменной форме, если он подписан всеми долевыми собственниками, то есть квартира продается целиком и некому предоставлять первоочередное право покупки.
Жильцы въезжают в новую квартиру
Продажа всей квартиры в долевой собственности
Если собственники решили продать всю квартиру, то каждый из них (либо его представитель) должен присутствовать на сделке и дать свое письменное согласие. В этом случае договор купли-продажи нотариально заверять необязательно.
"Продавать долю отдельно менее выгодно, чем одновременно всеми участниками долевой собственности своих долей. На практике ½ часть в квартире можно реализовать по цене ¼ или даже 1/8 от стоимости всего жилого помещения", - говорит Михаил Паюшин.
Как выкупить долю
Для выкупа доли нужны документы, подтверждающие законные права на часть жилплощади: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, договор купли-продажи и подобные, выкуп происходит по соглашению всех сторон.
«
"Однако действующее законодательство предусматривает возможность выкупить у совладельца его долю даже в принудительном порядке через суд. Для этого необходимо наличие одновременно трех условий: доля собственника в отношении всего объекта недвижимости в целом незначительна; она не может быть реально выделена; совладелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (это определяется судом)", - объясняет Юрий Аванесов.
"Если доля приобретается третьим лицом, покупателю важно удостовериться, что все дольщики отказались от преимущественного права выкупа (из выписки ЕГРН можно узнать количество владельцев и размер их долей) либо не ответили на предложение", - пояснил Дмитрий Коржов, основатель юридической фирмы "Д|К".
Оплата коммунальных услуг при доле имущества
Каждый дольщик обязан соразмерно своей части участвовать в уплате налогов, коммунальных и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
"В случае отказа одного из собственников выплачивать платежи другой собственник вправе требовать раздела счетов и взыскать задолженность с неплательщика за прошедший период", - говорит Самвел Меграбян.
Особенности регистрации при долевой собственности
Государственная регистрация распределения долей проводится по заявлению всех участников долевой собственности (за исключением случая, когда изменение размера доли происходит по решению суда).
Можно ли выделить свою долю
Каждый участник долевой собственности имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества.
"При недостижении соглашения о способе и условиях выдела доли одного из дольщиков, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел в натуре не допускается законом или невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими дольщиками", - объясняет Самвел Меграбян.
Изменения в 2024 году
17 января 2024 года Государственной Думой РФ в первом чтении был принят законопроект о преимущественном праве других совладельцев на приобретение на торгах доли должника в праве общей собственности в рамках процедуры банкротства. Документ предусматривает, что в течение трех рабочих дней со дня подведения результатов торгов их организатор в письменной форме обязан направить уведомление остальным участникам долевой собственности о преимущественном праве покупки продаваемой доли с указанием цены, по которой она может быть ими приобретена.