Ипотечный бум в России продолжается, хотя банки и начали повышать ставки по кредитам на покупку жилья вслед за ростом ключевой ставки ЦБ. Сейчас средняя ставка по ипотеке в стране близка к 9,5%, но президент Владимир Путин поставил задачу к 2024 году снизить ее до 8%, чтобы сделать ипотеку доступной для семей со средним достатком. Зачем Банк России хочет ввести "ипотечные каникулы", почему они не опасны для банков и помогут людям, потерявшим работу, не лишиться жилья, и как они помогут снизить ставки по ипотеке, в интервью РИА Новости рассказал первый зампред ЦБ Сергей Швецов. Беседовал Даниил Шеремет.
— Сергей Анатольевич, добрый день. В чем состоит основная идея "ипотечных каникул"?
— Идея весьма очевидная. Ипотека — длинный кредит, в течение его погашения у гражданина могут возникать различные жизненные ситуации, которые невозможно предвидеть заранее. Поэтому Центральный банк предлагает предоставить гражданину, оказавшемуся в сложной жизненной ситуации — когда у него полностью или частично падают текущие доходы и он вынужден платить банку по ипотечному кредиту более 50% своего текущего дохода, а иногда платежи даже превосходят его доход – право, проинформировав банк, взять так называемые "ипотечные каникулы". При этом каникулы означают платный перенос платежей на будущее, а не частичное прощение долга, то есть кредиторы от этого ничего не потеряют.
При этом совокупная продолжительность таких каникул, которые заемщик имеет право в уведомительном порядке взять в рамках одного ипотечного кредита, не может быть больше года. Но за один раз можно будет взять каникулы длиной не более шести месяцев. Так как такие каникулы можно будет брать несколько раз, заемщик будет заинтересован в том, чтобы как можно меньше их тратить, оставляя на будущее некий запас прочности на случай непредвиденных ситуаций.
Основанием для предоставления каникул мы предлагаем считать полную или частичную потерю работы. Банки сегодня могут отследить движение социальных взносов, взносов в пенсионный фонд, налогообложение, то есть имеют возможность администрировать эту ситуацию. И мы также предлагаем предоставить гражданину право самому решить и объявить банку, берет он полные каникулы, то есть не платит вообще, либо в течение этого времени просто снижает суммы платежей.
Из опыта реструктуризации ипотечных кредитов известно, что свыше 90% заемщиков успешно преодолевают временные финансовые трудности и возвращаются в платежный график, если им предоставить такую возможность.
— Как сейчас банки относятся к этому нововведению? Удалось ли достичь с ними консенсуса по поводу законопроекта об ипотечных каникулах?
— Многие банки уже внедрили реструктуризацию в свою практику, мы предлагаем распространить этот опыт на весь рынок. И, как я уже сказал, банк с нашей точки зрения ничего не теряет, потому что, в соответствии с той же самой полной стоимостью кредита происходит перераспределение тех платежей, которые гражданин временно не делает, по той же процентной ставке на более поздние сроки, то есть финальная дата погашения ипотечного кредита просто отодвигается. Когда право на каникулы, в силу закона, будет прописано в договоре, временное приостановление платежей со стороны заемщика не нарушит его договорных обязательств, не будет считаться просрочкой, соответственно банк не обязан рассматривать данный кредит как проблемный и не должен приостанавливать начисление процентов и создавать под него повышенные резервы.
Думаю, ко второму чтению законопроекта мы со всеми заинтересованными сторонами придем к консенсусу относительно параметров таких каникул и процедурных вопросов. Более того, закон может быть достаточно узким и предусматривать ограниченный перечень причин для ипотечных каникул. Но ничего не мешает банкам, развивая этот рынок, анализируя статистику, в своих собственных стандартах постепенно увеличивать перечень ситуаций, в которых человек может воспользоваться такими каникулами, сверх норм, предложенных в законе.
— Если такая ситуация у банка будет, что множество людей вдруг захотели воспользоваться одновременно ипотечными каникулам, и, соответственно большая часть платежей в этот срок каникул не поступает, как банку с этим справляться?
— Во-первых, как мы уже выяснили, каникулы не оказывают негативного влияния на доходы и расходы кредитора, поэтому речь может идти о выпадающей ликвидности. Но у нас достаточно большое количество граждан предпочитают платить быстрее, чем предусмотрено графиком. Это феномен, который подтвержден статистически: примерно треть выданных ипотечных кредитов в России обслуживаются с опережением графика. Таким образом даже значительное число предоставленных каникул будет компенсироваться опережающими платежами по другим ипотечным займам. Во-вторых, банки имеют возможность секьюритизировать ипотечные портфели, продавать их. В-третьих, управление ликвидностью — комплексный процесс, затрагивающий баланс кредитной организации в совокупности. А для этого есть инструменты управления ликвидностью на межбанковском рынке, на Московской бирже и у кредитора последней инстанции – Банка России. Ну и наконец, массовые обращения по поводу каникул могут случиться, только если возникнет кризисная ситуация, которая повлечет за собой всплеск безработицы, а в таких обстоятельствах банкам сложно найти покупателя на недвижимость и реализовать находящиеся в залоге квартиры. Таким образом, даже в кризисной ситуации каникулы будут выгодны не только заемщикам, но и банкам, поскольку банки будут избавлены от необходимости создавать резервы и продавать по бросовым ценам заложенную в их пользу недвижимость.
— Будут ли вноситься какие-либо коррективы в текст законопроекта, которые вы еще не назвали?
— Есть позиция банков, мы ее слышим и готовы обсуждать. Банки беспокоятся относительно параметров ипотечных каникул, например, отсутствия минимального платежа. Нюансов может быть много, для этого и существует несколько чтений законопроекта. Не стоит забывать и про стандарт ответственного ипотечного кредитования, разработанный Дом.рф, который может более гибко меняться, адаптируясь под те или иные требования рынка или изменение рыночной ситуации. По своей сути он во многом дублирует предложенные нормы закона, но на добровольной для банков основе.
— В первоначальной версии законопроекта был указан лимит в 10 миллионов рублей – как максимальная сумма по кредиту, с которой человек может взять каникулы. То есть если кредит больше, то воспользоваться этим инструментом заемщики не смогут. Вам не кажется, что это слишком жесткий лимит?
— Логика этого ограничения заключается в том, что если жилье дорогое, то можно его продать, найти более дешевое и переехать. В принципе, в этом тоже есть здравый смысл. В нашей стране средний размер кредита в 2018 году составил чуть более 2 миллионов рублей. В этом контексте порог в 10 миллионов рублей является достаточно высоким уровнем, позволяющим учесть особенности выдачи ипотечных кредитов в большинстве регионов. Возможно, он не достаточен для Москвы и Санкт-Петербурга, но это города с минимальной безработицей и наибольшей емкостью рынка труда. Кроме того, не обязательно в законе останется такой лимит или вообще лимит.
— Помимо безработных, какова основная аудитория у такой "услуги"? Кому сегодня в России тяжело выплачивать ипотеку?
— Мы исходим из того, что финансовый рынок должен улучшать жизненные условия человека, а не загонять его в кабалу, и сейчас работаем над очень важным проектом, который обяжет финансовые организации соотносить возможности человека привлекать денежные средства с его доходами. Если выплата по кредиту превышает 50% дохода – это плохо, а в некоторых странах это вообще запрещено. Поэтому для нас уберечь человека от попадания в долговую яму – важная часть поведенческого надзора. Именно эти требования мы сейчас имплементируем через стандарты, нормативные акты, законы в деловой оборот.
Заемщик, которому сложно выплачивать ипотеку и которому требуются каникулы, – это человек, выплачивающий банку существенно больше 50% своих текущих доходов. Особенно тяжело людям с небольшими зарплатами. Однако и с относительно обеспеченным заемщиком за 15 — 20 лет ипотечного кредита всякое может случиться: статистика показывает, что люди достаточно часто меняют работу, иногда по собственной воле, без перерыва в доходах, иногда потому, что что-то случается с предприятиями, где они работали. Возможность получить каникулы на период поиска работы создаст более стабильную ситуацию и большую предсказуемость для заемщика, который принимает на себя очень серьезные риски, беря деньги взаймы.
— Как эта инициатива отразится на средних ставках по ипотеке? На доле просроченной задолженности по ипотечным кредитам?
— Я думаю, что ипотека станет более устойчивой и вполне вероятно даже некоторое снижение ставок, поскольку в ипотеку придут самые осторожные, а значит, надежные граждане. Просрочки будет меньше, полная стоимость кредита не изменяется — ипотека станет как более доступной для человека, что приведет к расширению рынка, так и менее обременительной для банков, что снизит риск-премию по ней.
— Как, по вашему мнению, на рынок повлияют другие нововведения, например, разрабатываемый Дом.рф стандарт ответственного ипотечного кредитования?
— В стандарт закладываются все аспекты, от продвижения ипотечного продукта до различных жизненных ситуаций заемщика, включая реструктуризацию. Его соблюдение также поможет снизить риски и заемщика, и кредитора, что поднимет привлекательность ипотечного кредита. Кроме того, поскольку стандарт предполагает некие унифицированные требования, например, к договорам, это облегчит человеку сравнение предложений разных банков и поможет сделать удобный лично ему выбор. Это большой плюс и для здоровой конкуренции на рынке ипотечного кредитования.
Стандарт является добровольным документом, но Банк России рассчитывает, что большинство кредиторов осознанно присоединятся к его соблюдению – это обеспечит прозрачные и открытые взаимоотношения заемщик-кредитор и снимет многие трения, которые все еще сохраняются на рынке. Сочетание двух инструментов, стандарт и закон, позволит вывести ипотечное кредитование на новый качественный уровень сотрудничества банка и заемщика.