МОСКВА, 20 мар — РИА Новости, Наталья Дембинская. В прошлом году российские банки выдали миллион ипотечных кредитов — на треть больше, чем в 2016-м. Причем рекордной стала доля займов с первоначальным взносом менее 20% — около трети. Скептики уверяют: все это очень похоже на зарождающийся пузырь, который лопнет при очередном кризисе и падении доходов населения. О том, можно ли говорить о буме ипотечного рынка и велика ли вероятность реализации американского сценария его краха, — в материале РИА Новости.
Бум или бурный рост
В последние годы ипотечный рынок в России быстро растет: цены на недвижимость снижаются, вниз идут и проценты по кредитам на жилье. Хотя до настоящего ипотечного бума России пока еще очень далеко.
Например, в Европе сумма ипотечных займов составляет 60% ВВП, в Нидерландах — 110%. А в России — 5%. Еще несколько лет назад объем всех выданных в стране жилищных кредитов не превышал 1% ВВП.
В 2015 году из общей задолженности граждан на долю ипотечных кредитов приходилось лишь 20%. На развитых рынках пропорция противоположная: 80% кредитов — ипотечные, 20% — краткосрочные необеспеченные кредиты.
Сейчас доля жилищных займов на российском рынке возросла до 40%, а к концу года, как считают в отрасли, расклад будет примерно пятьдесят на пятьдесят. В 2017-м долги граждан по ипотеке достигли пяти триллионов рублей, к концу 2020-го, по прогнозу АИЖК, этот показатель удвоится. Именно поэтому в ипотечный сегмент — как один из самых быстро растущих — сейчас стремятся выйти все банки.
В том, что ипотекой занимаются уже практически все финансовые организации, некоторые эксперты видят опасность.
"Это неправильно. Нужны специальные ипотечные банки: там свои законы оборота денег", — считает Елена Иванкина, директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС. По ее словам, в ипотеку сейчас устремились "банки с плохими активами", а чтобы воспрепятствовать этому, требуется серьезная реформа.
Много банков не проблема
В отрасли, впрочем, не усматривают в том особых рисков. Игроки указывают на то, что рынок очень сильно концентрирован. Основной объем выдачи ипотеки (порядка 80%) приходится на три крупнейших госбанка — Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк. А развитие конкуренции в интересах заемщика.
"Те банки, которые эффективно работают на рынке, оперативно рефинансируют кредиты, выпуская долгосрочные ценные ипотечные бумаги. На это способны банки даже из третьей сотни, располагающие собственными средствами в объеме менее 10 миллиардов рублей", — отмечает Олег Иванов, советник председателя Ассоциации банков России.
"Сейчас ипотека для банков — лучший продукт, подтверждает финансовый аналитик "Шумаков и партнеры" Севак Араратян. — Они стараются наращивать свои портфели в данном сегменте, и в этом нет ничего страшного".
20% взноса — это нормально
Вместе с тем все больше банков выдают ипотеку с первоначальным взносом менее 20%. И здесь действительно возможны определенные риски. При низком первоначальном взносе даже небольшое падение цен на жилье ведет к тому, что сумма кредита превышает стоимость залога.
Этим грешили банки в период зарождения ипотечного рынка в России (2007-2008 годы), выдавая кредиты с первоначальным взносом от 5%. Сегодня же все более регламентировано, а 20%, которые рынок рассматривает как условный безопасный порог, — это одна пятая стоимости недвижимости и достаточно ощутимая сумма.
Аналитики отмечают, что определенная доля ипотечных кредитов с первым взносом ниже 10% есть всегда и они достаточно рискованны. Но это совсем не свидетельствует о зарождении пузыря — у него причины обычно иные.
"В первую очередь, это рост цен на недвижимость, выдача кредитов через ипотечных брокеров, которые ни за что не несут ответственности, а только приводят клиентов в банки, и снижение первоначального взноса, как было в США, практически до нуля", — отмечает Иванкина.
Высокий процентный риск
Пузырь на российском ипотечном рынке может раздуться не из-за обилия ипотечных кредиторов и низкого первоначального взноса, а из-за высокого процентного риска, возникающего на балансах банков.
Это связано с тем, что банки выдают жилищные займы под фиксированные ставки на десятилетия, но не располагают достаточными источниками фондирования.
Подобное, например, случилось в 1970-х годах на американском рынке, и более половины ссудосберегательной системы США было уничтожено. После Персидского кризиса резко выросли цены на нефть, в экономике США существенно увеличились процентные ставки. В результате банки не сумели дешево рефинансировать огромное число ипотечных кредитов, выданных под фиксированные проценты.
"Если инфляция устремится вверх, повышение ключевой ставки приведет к тому, что все эти портфели ипотечных кредитов под низкие проценты станут убыточными. В этом состоит глобальный стратегический риск российской банковской системы", — поясняет Иванов.
Чтобы сократить риски, нужно резко увеличивать объем рынка долгосрочных ипотечных ценных бумаг. Но здесь возникает другая проблема.
В России рынок подобных инструментов недостаточно развит. Покупателей на облигации будет не так много, как, например, в США. Впрочем, слишком бурное и бесконтрольное развитие рынка ипотечных облигаций в Соединенных Штатах послужило ключевой причиной мирового финансового кризиса 2008 года.
Большинство аналитиков уверены: американский сценарий краха ипотечного рынка маловероятен. Все дело в принципиально иной системе финансирования ипотечных сделок.
"В США действует принцип секьюритизации. То есть спрос на ипотеку создается не инвесторами, а домохозяйствами. И пока последние платят — все более или менее нормально", — отмечает Араратян.
В России модель другая: финансирование в основном происходит за счет государственных компаний, и рынок регулируется жестче.