Оглавление
- Что такое разрешение на строительство и уведомление о стройке
- Когда разрешение необходимо и когда не нужно
- Процесс получения разрешения на строительство дома
- Особенности и нюансы разрешения на строительство
- Ответственность и штрафы за отсутствие разрешения
- Узаконивание самостроя и ввод в эксплуатацию
- Практические советы и рекомендации при строительстве дома
- Особенности при капитальном ремонте и реконструкции
- Изменения законодательства в 2025 году
- Ответы на часто задаваемые вопросы (FAQ)
МОСКВА — РИА Новости. Разрешение на строительство является подтверждением того, что возводимый на земельном участке дом соответствует проекту и законодательству. Нужно ли получать разрешение на строительство в 2025 году, в каких случаях достаточно уведомления, как правильно оформить документы и написать заявление, в какие сроки можно получить документ и почему могут отказать в его выдаче, когда дом могут признать самостроем и можно ли его узаконить — в материале РИА Новости.
Что такое разрешение на строительство и уведомление о стройке
Любая стройка начинается с оформления разрешительных бумаг. Утверждение и согласование планов по строительству:
- позволяет регулировать застройку улиц, сохраняя архитектурный облик населенных пунктов (если речь идет о работах в зоне исторической застройки);
- помогает избежать нецелевого использования земли (например, когда на территории СНТ строят базы отдыха).
Кроме того, без разрешения властей нельзя оформить право собственности на дом или другую недвижимость.
Строительство жилого дома
Определение и законодательная база
Разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.
Уведомление о строительстве — это упрощенная процедура согласования строительства, которая заменила получение разрешения для индивидуальных жилых домов, садовых домов и хозяйственных построек с 2018 года.
Актуальные требования отражены в:
- градостроительном кодексе РФ, для объектов ИЖС действует п. 17 ст. 51 ГрК РФ;
- законе об экспертизе проектной документации (№ 337-ФЗ).
Отличие разрешения от уведомительного порядка
До осени 2018 года застройщики оформляли специальное разрешение — бумагу, свидетельствующую о том, что жилое или коммерческое здание возводится по проекту и не нарушает нормы градостроительства. С 4 августа 2018 ситуация изменилась для тех, кто решил возвести дом, баню или сарай на садовом участке, участке для ЛПХ (личное подсобное хозяйство) или под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
С 2018-го информирование местной администрации о стройке на загородном участке идет в уведомительном порядке, который, по сути, мало чем отличается от оформления разрешения на строительство, отмечает кадастровый инженер, судебный эксперт Оксана Иванова:
"Можно сказать, что поменялось название услуги, оказываемой органами местного самоуправления. Теперь собственникам выдают уведомления о соответствии планируемого строительства параметрам ИЖС и нормам градостроительного законодательства. Однако суть осталась прежней: мы спрашиваем у государства, можно ли разместить в границах того или иного участка объект ИЖС".
Уведомление необходимо при строительстве/реконструкции садового дома или объекта индивидуального жилищного строительства. К последнему относят жилой дом с комнатами, дополнительными помещениями, высотой не более 20 метров и трех этажей над землей. Такой объект нельзя делить на отдельные независимые друг от друга помещения: превращение коттеджа в таунхаус запрещено.
Уведомительный порядок имеет свои плюсы и минусы, поясняет Оксана Иванова:
"С одной стороны, сократилось время оказания услуги: если на получение разрешения требовался месяц, то ответ на уведомление дают в течение семи дней. С другой стороны, добавились новые согласования, которых ранее не требовалось. К ним относятся согласования с аэропортами, ведомствами, отвечающими за культурное наследие и некоторыми другими. Раньше было достаточно соблюдать основные градостроительные нормы, касающиеся высотности, этажности и отступов от границ участка".
Когда разрешение необходимо и когда не нужно
В п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) определен ряд объектов, для возведения которых разрешение не требуется. Среди них жилые и садовые дома, объекты ИЖС, газопроводы и т.д.
При возведении частного дома требуется уведомление на строительство, а не разрешение. При этом в 2022 году на всей территории России продлили дачную амнистию до 1 марта 2031 года, что отменяет необходимость предварительного согласования.
"Дачная амнистия подразумевает упрощенный порядок оформления в собственность жилых домов, размещенных на участках для садоводства, ИЖС и ЛПХ. Это значит, что до 1 марта 2031 года нет необходимости получать уведомления о соответствии. Исключение составляют случаи, когда строительство идет под ипотеку и банки требуют подтверждения законности, — объясняет эксперт Оксана Иванова. — Амнистия не отменяет градостроительные нормы и не поможет узаконить постройку, возведенную с нарушениями. Другими словами, благодаря амнистии не нужно согласовывать строительство объекта ИЖС, но регистрировать дом и право собственности на него необходимо. Незарегистрированный дом является незаконным самостроем, который могут даже снести".
Строительство дома
Процесс получения разрешения на строительство дома
Дачная амнистия и введение уведомительного порядка упростили процесс регистрации строительства: собственникам, подтверждающим законность дома, нужно собрать меньше документов, чем раньше.
Однако перед тем как согласовывать проектные работы с чиновниками, владельцу земли необходимо получить полную информацию о территории, возможностях ее использования и т.д.
“Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой”, — говорит Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.
Сбор и подготовка документов
Чтобы получить разрешение на строительство, необходимо собрать все необходимые документы, написать заявление и передать бумаги удобным способом в администрацию. Списки документов могут различаться в зависимости от того, на какой объект строительства необходимо разрешение. Перед подачей заявления необходимо провести инженерно-геологические изыскания, а также составить проект и ситуационный план.
Для получения разрешения, прежде всего, понадобится выписка и Единого государственного реестра недвижимости. В ней содержится информация о категории земли, ее назначении и действующих ограничениях по использованию. К примеру, на землях национального парка можно проживать, а строиться и подводить новые коммуникации нельзя (либо на эти работы действуют дополнительные ограничения). Пакет документов может варьироваться, поэтому его следует уточнить заранее в профильном ведомстве.
Документы, подаваемые вместе с уведомлением
При начале строительства: | По окончании работ: |
● заполненный бланк уведомления; ● схема/чертеж с размеченными границами участка, размерами дома; ● паспорт собственника; ● свидетельство на землю или выписка из ЕГРН, подтверждающие право собственности; ● заверенная доверенность, если собственник обращается не напрямую. | ● заполненный бланк; ● технический план; ● паспорт; ● доверенность. |
Куда и как подать заявление
Заявление на выдачу разрешения о строительстве должно содержать сведения о заявителе, кадастровый номер и местоположение участка, цель предоставления разрешения, срок, на который нужно разрешение, данные о праве на участок и т.д. Скачать образец можно на сайте Минстроя России.
Согласовывают и разрешают строительство местные органы власти, как правило, в лице профильного ведомства: комитета по строительному надзору, департамента архитектуры и градостроительства и т.д.
Передать бумаги в администрацию можно несколькими способами:
- письмом по почте;
- через МФЦ;
- через личный профиль на сайте “Госуслуги”;
- лично на приеме.
Для подачи уведомления онлайн потребуется подтвержденная учетная запись на портале Госуслуги:
Шаг 1. Подготовьте все необходимые документы.
Шаг 2. Заполнение все формы заявления и отправьте данные.
Шаг 3. Дождитесь ответа.
Шаг 2. Заполнение все формы заявления и отправьте данные.
Шаг 3. Дождитесь ответа.
При отказе в согласовании строительства необходимо устранить указанные нарушения и подать исправленное уведомление либо обжаловать решение в судебном порядке.
Сроки рассмотрения и стоимость
Когда речь идет о зданиях и сооружениях, строительство которых ведут юрлица, на выдачу разрешений отводится пять рабочих дней. Уведомление о том, что загородный или дачный дом, построенный частным лицом, соответствует необходимым требованиям, оформляют в течение семи дней, период действия такого разрешения — десять лет. Сообщать об окончании стройки нужно не позднее, чем через месяц после готовности дома или другого сооружения. Рассмотрение документов в надзорном ведомстве также занимает семь дней, после чего заявителю направляют ответ, причем не всегда положительный.
"Ответ о несоответствии строительства выдают при грубом нарушении градостроительных норм: этажности, высотности, отступов от границ. Также основанием для отказа может служить нецелевое использование земли, когда, например, на участке под огородничество размещают жилой дом, что запрещено законом", — сообщает Оксана Иванова.
Согласование разрешения на строительство — бесплатная услуга. Однако в действительности платить приходится: за выписку из ЕГРН, заказ технического плана у кадастрового инженера, постановку дома на кадастровый учет и другие процедуры.
Строительство газопровода
Особенности и нюансы разрешения на строительство
В некоторых случаях в оформлении разрешения могут отказать. Например, если документы не соответствуют требованиям. Также существует ряд ситуаций, когда в разрешение необходимо внести изменения.
Причины отказа и как оспорить решение
Основания для отказа в выдаче разрешения на строительство могут быть следующими:
- недостаточно документов для оформления;
- возводимое сооружение нарушает нормы градостроительного плана;
- устаревая проектная документация;
- нарушены нормы межевания и планировки участка;
- не представлено согласование с охранными зонами;
- застройщик не имеет юридического права на получение разрешения;
- возводимое здание не отвечает параметрам рабочего проекта;
- заявка подготовлена некорректно, присутствуют технические недочеты.
При отказе следует устранить ошибки и подать заявление заново. К примеру, собственник участка получил отказ из-за несоответствия проектных отступов, а исправив схему и повторно подав документы, получил разрешение.
Можно обратиться с заявлением в суд с указанием конкретных нарушений со стороны уполномоченного органа. Срок обжалования составляет три месяца с момента получения отказа. Судебная практика показывает, что при надлежащей подготовке документов и отсутствии объективных причин для отказа, суды часто встают на сторону заявителей и обязывают уполномоченные органы выдать разрешение на строительство.
Можно ли внести изменения в разрешение
Внесение правок в разрешение на строительство допускается, согласно ст. 51 ГрК РФ, в следующих случаях:
- образовался новый участок земли;
- права пользования недрами перешли к другому лицу;
- обнаружены ошибки в документах;
- поменялся застройщик;
- произошло изменение расположения либо характеристик строящегося объекта относительно границ участка.
Если изменился застройщик или границы участка, необходимо подать заявление с новым кадастровым планом и проектной документацией.
Для изменения данных следует обратиться в государственный орган, имеющий необходимые полномочия, с заявлением и пакетом документов. Также на руках нужно иметь оригинал разрешения на строительство, в которое будут вносить новые данные.
Страница приложения "Госуслуги" на экране смартфона
Ответственность и штрафы за отсутствие разрешения
Строительство без уведомления или с нарушением заявленных параметров квалифицируется как самовольное. Если выстроенный дом не соответствует градостроительным нормам, застройщика ждет наказание от штрафа до сноса незаконной постройки и приостановки деятельности, если речь идет о предпринимателях.
При нарушениях правил в сфере капитального строительства размер штрафов составляет:
- от 2 тыс. до 5 тыс. рублей для физических лиц;
- от 20 тыс. до 50 тыс. для должностных лиц;
- от 500 тыс. до 1 млн. руб. для юрлиц.
За несоблюдение сроков уведомления о начале и окончании стройки с граждан могут взыскать от 500 до 1 тыс. рублей, с представителей власти — до 30 тыс. рублей, с компаний — до 300 тыс. рублей.
Узаконивание самостроя и ввод в эксплуатацию
Самовольно возведенные постройки можно узаконить через суд, если они не нарушают права третьих лиц и соответствуют градостроительным нормам. Постройку могут признать самовольной на любом этапе ее возведения. Реконструкция уже построенного здания тоже может привести к признанию его самовольной постройкой.
Как легализовать самострой через суд
Если постройка построена без уведомления, но не нарушает нормы, можно обратиться в суд с пакетом документов и получить разрешение на регистрацию объекта. При отсутствии нарушений строение согласуют, а собственник оплатит госпошлину. Если же суд признает постройку самовольной, то придется, как минимум, платить штраф. В худшем случае постройку могут снести.
Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
Окончание строительства требует получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Документ подтверждает, что строение отвечает требованиям безопасности и строго соответствует проектной документации. Документы необходимо направить в администрацию.
Кадастровый учет и регистрация права собственности
Чтобы получить права собственности требуется поставить дом на кадастровый учет. Для этого необходимо подготовьте выписку из ЕГРН, технический план и документы на землю; оплатить госпошлину и подать заявление в Росреестр лично или через онлайн-сервисы. Полученная выписка из ЕГРН подтверждает право на собственность.
Строительство жилых домов
Практические советы и рекомендации при строительстве дома
Система частного строительства активно развивается и важно следить за изменениями в законодательстве. Перед началом строительных работ убедитесь, что учтены все формальные и технические аспекты. А после завершения строительства требуется подать уведомление об окончании работ для регистрации права собственности.
Что учитывать при освоении участка и проектировании дома
В рамках освоения участка могут потребоваться: подготовка проектной документации объекта, освобождение участка от деревьев и иных насаждений, снос объектов, установка ограждения, размещение некапитальных строений и сооружений и т.д.
При этом необходимо учесть требования по планировке и застройке, получить все разрешения и соблюдать нормы экологии и безопасности. Также следует принимать во внимание нормы застройки:
- минимальная высота жилого дома — 2,2 м (но не более 3 этажей);
- минимальное расстояние до границы соседнего участка от жилого строения — 3 м;
- минимальное расстояние от постройки для содержания мелкого скота — 4 м;
- минимальное расстояние от гаража, сарая, бани — не менее 1 м;
- для насаждений: высокие деревья — 4 м, средние — 2 м, низкие деревья и кустарники — 1 м.
“Построенное здание с существенными нарушениями строительных норм и правил подпадает под снос, если эти нарушения являются неустранимыми и способны повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни и здоровью или уничтожение имущества третьих лиц”, - отмечает Оксана Васильева.
Особенности при капитальном ремонте и реконструкции
Капитальный ремонт и реконструкция существующих зданий имеют свою специфику, которая существенно отличает эти процессы от нового строительства. При капитальном ремонте у здания восстанавливают повреждения, меняют изношенные детали и элементы, не затрагивающие несущие конструкции объекта. То есть новые конструкции не создаются, а только обновляются старые. Поэтому при капитальном ремонте не нужно утверждать проектную документацию, направлять проект на экспертизу и получать разрешение на строительство. Следует обратиться к специалистам для оценки безопасности эксплуатации здания, его износа и т.д.
Разрешительные документы потребуется, если здание хотят реконструировать. Подача уведомления обязательна на реконструкцию существующих домов, если она изменяет основные параметры здания: площадь, этажность, конструктивные элементы.
При реконструкции важно учитывать:
- предельные нагрузки на существующие конструкции и фундамент;
- градостроительные ограничения по высотности и плотности застройки;
- технические ограничения существующих инженерных сетей и другие требования.
Изменения законодательства в 2025 году
В 2025 году вырос размер государственной пошлины, которая взимается за постановку объекта недвижимости на кадастровый учет. Теперь для физических лиц регистрация права собственности будет составлять:
- при кадастровой стоимости дома менее 20 млн руб. - 4 000 руб.;
- более 20 млн руб. - 0,02% от кадастровой стоимости, при этом не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 тыс. руб.
С 1 января 2025 года все капитально построенные объекты (имеющие фундамент), включая бани, теплицы, сараи и прочее должны быть зарегистрированы в Росреестре. С таких строений будет взиматься налог на имущество в размере от 0,1% до 0,3% от кадастровой стоимости. За объект, который используются для ЛПХ и имеет площадь до 50 кв. м, платить не нужно, но это правило касается только одной постройки. Налог на хозяйственные постройки не касается инвалидов I, II, III групп, участников боевых действий или пострадавших от военных действий.
Посетители в многофункциональном центре государственных и муниципальных услуг "Мои документы"
Ответы на часто задаваемые вопросы (FAQ)
- Какие документы нужны для получения разрешения и уведомления?
Список документов может различаться в зависимости от того, на какой объект строительства необходимо разрешение или уведомление. Как правило, требуются: паспорт, заявление, выписка из ЕГРН, проектная документация и другие. Актуальный перечень документов можно посмотреть на сайте регионального МФЦ.
- Сколько времени занимает согласование?
Стандартный срок рассмотрения заявления: 5-7 рабочих дней при личном обращении или онлайн и не больше 9 рабочих дней (со дня регистрации уведомления о планируемом строительстве в МФЦ) — при подаче уведомления через центр госуслуг "Мои документы".
- Можно ли подать уведомление через интернет?
Да, через портал Госуслуги или личный кабинет МФЦ, а также региональные порталы государственных и муниципальных услуг 9ри наличии такой функции).
- Что делать в случае отказа?
Следует изучить причины отказа, устранить указанные недостатки и внести корректировки в соответствии с требованиями и подать документы повторно. При необоснованном отказе можно обжаловать решение через суд.
- Как узаконить самострой?
Если постройка построена без уведомления, но не нарушает нормы, можно обратиться в суд с пакетом документов и получить разрешение на регистрацию объекта.
- Какая стоимость оформления и налоги в 2025 году?
Согласование разрешения на строительство — бесплатная услуга. Однако платить приходится за изготовление проектной документации, услуги кадастрового инженера, постановку дома на кадастровый учет. Налог на все капитально построенные объекты составляет от 0,1% до 0,3% от кадастровой стоимости за исключением объектов для ЛПХ площадью менее 50 кв. м.
Собака на строительной площадке жилого дома