Оглавление
МОСКВА, 7 окт — РИА Новости. Перепланировка квартиры в многоквартирном доме — это изменение конфигурации помещения, которое должно быть выполнено по определенным правилам. Как убрать межкомнатную перегородку и самостоятельно узаконить перепланировку, куда можно обращаться за разрешением и согласованием в Москве и Санкт-Петербурге и какие документы для этого потребуются, — в материале РИА Новости.
Перепланировка квартиры
Далеко не всех владельцев квартир (в том числе тех граждан, которые приобрели жилье в новых домах) полностью устраивает конфигурация доставшегося им помещения (размер и расположение комнат, наличие балкона и так далее). Однако менять планировку квартиры (даже если она находится в собственности) без соответствующего разрешения и согласования нельзя.
Регулирующий закон
Основные моменты, связанные с перепланировкой помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, закреплены в тексте действующего Жилищного кодекса РФ в главе 4.
© iStock.com / hanohiki
Ремонт в квартире
Помимо этого отдельные моменты могут быть прописаны в Градостроительном кодексе РФ, в действующих строительных нормах и правилах, а также в других документах.
Также в регионе могут действовать и местные нормативные документы, регулирующие этот вопрос. С ними тоже рекомендуется предварительно ознакомиться.
Что значит перепланировка
В статье 25 Жилищного кодекса России сказано, что перепланировкой является процесс изменения конфигурации помещения, который требует отображения в техническом паспорте дома. Переустройство (переоборудование) предполагает переделку сантехнического, электрического и инженерного оборудования, которая также должна быть зафиксирована документально.
По словам экспертов, ремонт, если он существенно меняет характеристики жилища, тоже предполагает согласование.
«
"Под перепланировкой понимается любое изменение помещения, результат которого подлежит отражению в кадастре. Важно понимать, что обычный ремонт не является перепланировкой, но если в процессе работ владелец передвинет стены, прорубит новые дверные проемы или объединит ванну и туалет, то такие изменения потребуют согласования", — рассказывает Наталия Кузнецова, руководитель агентства недвижимости БОН ТОН.
“Как указано в пункте 1.7.1. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", перепланировка жилых помещений может включать: “перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров”, — уточняет юрист Европейской юридической службы Евгений Корнеев. — Резонансная позиция была опубликована Минстроем относительно объединения балкона с комнатами в квартире. Министерство считает данные действия не перепланировкой, а реконструкцией и исходя из этого требуется получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (Письмо Минстроя России от 03.03.2020 N 6370-ОГ/04 “О порядке переустройства, перепланировке жилых помещений”). Что в свою очередь делает практически невозможным дальнейшее согласование”.
Какие работы входят в перепланировку
Сергей Ершов, член Международного союза адвокатов и Санкт-Петербургской адвокатской коллегии Нарышкиных рассказал РИА Новости, в каких случаях необходимо разрешение на перепланировку.
Посетители в Центре государственных и муниципальных во время оформления документов
"К требующим предварительного получения разрешения на их проведение работам по перепланировке относятся:
- перенос и разборка, возведение перегородок, увеличивающих предельно допустимую нагрузку на несущие конструкции;
- смещение и устройство дверных проемов;
- организация и закладка проемов в несущих конструкциях и в перекрытиях;
- замена полов, но только если меняется высота помещения, а также вскрытие и переделка полов в домах с деревянными перекрытиями;
- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
- устройство дополнительных кухонь, ванных комнат и туалетов;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
- увеличение санузлов и кухонь за счет жилых комнат;
- замена сантехнического оборудования со сменой его месторасположения;
- перенос входов в кухню из жилых помещений, то есть объединение жилой комнаты и кухни с газовой плитой;
- объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры;
- ликвидация темных кухонь;
- любые работы, затрагивающие несущие стены, мусоропроводы и вентиляционные каналы;
- устройство или переоборудование существующих тамбуров;
- возведение или разбор лестниц, пандусов, подиумов;
- обустройство антресоли площадью более 40 процентов от размера комнаты".
Что можно не согласовывать
Разрешается не согласовывать те виды ремонтных работ, которые не повлекут существенных изменений в конструкции помещения. В эту категорию попадают, например, замена напольных покрытий и отделка стен, замена окон или дверей и так далее.
Отличие от переустройства помещения
В российском законодательстве отличаются понятия перепланировки квартиры и переустройства. Основное отличие заключается в том, что если в процессе перепланировки гражданин создает, демонтирует или переносит стены или перегородки, окна и двери, то при переустройстве работы не столь масштабные: установка новой или перенос на новое место прежней сантехники, замена газовой плиты электрическим аналогом, установка душевой кабины вместо ванной и так далее.
Что нельзя делать при перепланировке
Приступая к перепланировке квартиры, важно учесть некоторые важные нюансы. Например, Жилищный кодекс запрещает проводить перепланировку в домах, которые признаны аварийными, а также присоединять к квартире помещения общего пользования (оборудовать мансарду в чердачном помещении или занимать подвал).
Список запрещенных переделок достаточно широк, если работы будут проводиться самостоятельно, важно с ним внимательно ознакомиться.
«
"Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности несущих конструкций здания, а также мешающие работе инженерных систем, противопожарных устройств, ухудшающие сохранность и внешний вид фасадов, не допускаются", — уточняет Сергей Бородин.
В жилых многоквартирных домах нельзя:
- сносить стены, которые являются несущими;
- делать окна в фасадах здания;
- проводить работы, которые затрагивают систему вентиляции и могут привести к тому, что вентиляция у соседей станет функционировать хуже, и другие изменения.
«
"Рекомендую дополнительно зайти на сайт администрации вашего региона или населенного пункта и найти раздел о жилищных правоотношениях. Проверить, есть ли ссылки на дополнительный ограничивающий региональный закон, постановления правительства региона или предписания жилищных комиссий, которые запрещают определенные виды перепланировки. Следует знать, что даже в разных домах одного района согласование может проходить по другим правилам и со своими подводными камнями", — предупреждает Сергей Ершов.
© iStock.com / AleksandarNakic
Ремонт в квартире
Как узаконить и согласовать перепланировку квартиры
Перед тем как приступить к перепланировке, необходимо собрать пакет документов и получить все необходимые разрешения либо обратиться в организацию, имеющую специальную лицензию, которая возьмет все заботы по составлению проекта и согласованию на себя.
“Все согласования по перепланировке потребуют также дополнительных расходов на проектирование и реализацию систем электроснабжения, сантехники, вентиляции и пр. Поэтому начинать такие работы можно только с ответственными подрядчиками, имеющими все необходимые допуски, лицензии и опыт, — говорит Алексей Шильников, директор по продукту проекта "Мой дом онлайн". — Кроме того, важно учитывать и то, что сантехнические перепланировки — наиболее трудоемкие и возможны, если не будет критичных изменений, например, расширения мокрых зон, переноса несущих стен и прочее”.
В целом, процесс подготовки занимает около трех месяцев и включает в себя:
- получение в бюро технической инвентаризации поэтажного плана дома, технического паспорта квартиры и экспликации (перечня технических характеристик строения);
- создание проекта;
- подачу заявления в жилищную инспекцию.
Согласование предварительных работ проводится после получения проектной документации. Прежде чем обратиться в межведомственную комиссию за разрешением, возможно, придется поставить в известность:
- организацию, которая отвечает в муниципалитете за архитектуру (если будет изменяться фасад здания);
- пожарную инспекцию;
- управляющую компанию;
- негосударственную экспертизу (если при перепланировке затрагиваются несущие стены);
- банк (если квартира в ипотеке).
Куда обращаться за разрешением
Собранный комплект документов подается в органы местного самоуправления. Жители Москвы, к примеру, должны обратиться в Мосжилинспекцию.
Генеральный директор ГК "КВС-Сервис" Вадим Ушаков уточняет: "Мы всегда советуем собственникам брать с работников администрации расписку о получении документов, где будет указан их полный перечень и стоять подпись должностного лица и самого заявителя."
Мужчина и женщина осматривают свою квартиру в новом жилом доме
Необходимые документы
Наталия Кузнецова отмечает: "Помимо проекта, необходимы согласие проживающих в квартире, документы на собственность, учетно-техническая документация на помещение. В случае если перепланировка затронет общее имущество многоквартирного дома, требуется решение общего собрания".
Пакет документов должен включать:
- заявление, подписанное всеми собственниками помещения или членами семьи, либо нотариально заверенные доверенности от них на право подписи;
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру, в которой будут проводиться работы (подлинники или заверенные нотариусом копии);
- технический паспорт и экспликация помещения;
- проект перепланировки, обязательно включающий договор о надзоре за строительными работами, подписанный заказчиком и проектной организацией;
- техническое заключение автора проекта дома либо уполномоченной организации о возможности изменений, если работы затрагивают несущие конструкции;
- паспорт гражданина РФ, который обращается за разрешением.
Кристина Роднова добавляет: "Если квартира находится в здании, которое считается объектом культурного наследия, то для проведения перепланировки потребуется намного больше разрешений, чем при таких же преобразованиях в типовой квартире. Одним из таких особых разрешений является акт государственной историко-культурной экспертизы. Главное условие, которое следует соблюсти, чтобы получить положительный результат после ее проведения, — сохранить те конструктивные особенности строения, благодаря которым здание было занесено в список культурно-исторических ценностей".
«
"Если право на помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, правоустанавливающие документы и технический паспорт можно не предоставлять", — уточняет Сергей Ершов.
Пошаговая инструкция
Перед тем, как приступить к планированию работ, эксперты рекомендуют внимательно изучить технический паспорт объекта, в котором будет проведена перепланировка. Важно понять, насколько текущее состояние помещения соответствует тем данным, которые указаны в документе.
© iStock.com / CentralITAlliance
Девушка изучает документы
"Если планируемые работы предполагают перепланировку помещения, то согласование необходимо начинать с изготовления проекта. Подготовить его может любая организация, имеющая допуск СРО на проведение таких работ. Кроме того, в Москве Мосжилинспекцией разработан каталог типовых проектных решений. Если один из представленных там вариантов подходит для владельца квартиры, то изготавливать отдельный проект не требуется, достаточно в заявлении указать, что перепланировка будет происходить на основании типового проекта", — уточняет Наталия Кузнецова.
Если в процессе перепланировки не будут затронуты несущие стены, границы санузла и кухонного помещения, а газовая плита останется на месте, то можно обойтись без проекта, достаточно составить эскиз. В данном случае получение разрешения занимает меньше времени.
При серьезной переделке квартиры проект необходим. Его созданием занимаются инженерно-проектные бюро, имеющие лицензию на подобные работы. Проверить информацию об организации можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ).
Проект должен включать в себя подробное техническое описание всех изменений, их целесообразность и безопасность. Вместе с другими документами его необходимо передать в компетентный орган, где в течение 45 дней с момента получения заявления должны принять решение: выдать гражданину разрешение на проведение перепланировки либо отказать (с объяснением причин отказа).
С разрешением на руках гражданин имеет право приступать непосредственно к работам по перепланировке, помня при этом, что:
- все работы должны быть проведены строго в соответствии с согласованным проектом;
- ход работ отображается в специальном журнале;
- если присутствовали скрытые работы — на них должны быть акты;
- ремонт следует завершить до окончания срока разрешения на перепланировку.
"Положительное решение действует один год и может быть продлено. За этот срок необходимо выполнить все работы и сдать результат приемочной комиссии. В ходе проверки представители Мосжилинспекции и управляющей компании уточняют соответствие выполненных работ проектной документации. Перепланировка должна соблюсти все строительные и санитарные нормы и правила. Если новая конфигурация помещения будет нарушать строительные нормы или права соседей, то комиссия откажет в приемке работ. Такой отказ может быть обжалован в судебном порядке", — говорит Наталия Кузнецова.
© iStock.com / zazamaza
Ремонт в квартире
Если строительные работы по каким-то причинам не укладываются в отведенный разрешением срок, его можно единожды продлить на шесть месяцев. Для этого заявление на продление подается в жилинспекцию, другие уполномоченные органы самоуправления или через сайт госуслуг. Жители Москвы могут воспользоваться официальным порталом мэра Москвы и подать заявку онлайн.
После окончания строительных работ необходимо оформить акт о завершении перепланировки помещения, имея при себе необходимый пакет документов (полный перечень которых можно найти на сайте МФЦ или "Госуслуги").
«
"Приемочная комиссия может прийти в квартиру и сверить фактический ремонт с проектом. На практике не исключены случаи, когда решение выносится на основании технического плана", — комментирует Кристина Роднова.
В состав такой приемочной комиссии могут входить представители жилищной инспекции, проектной организации, исполнителя строительных работ и управляющей компании (если задействовано общедомовое имущество). Собственник обязан предоставить им доступ в помещение в течение пяти дней после получения заявления.
Если в процессе проверки будут выявлены нарушения, собственник получит предписание их устранить. Если все в порядке, проект акта о завершении переустройства оформляется в жилищной инспекции в течение 10 рабочих дней.
Следующий шаг — ввод объекта в эксплуатацию и внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Ответственность за незаконную перепланировку
Перепланировка квартиры, выполненная без согласования и соответствующего разрешения, в будущем может быть чревата для владельца помещения не самыми приятными последствиями, вплоть до административной ответственности.
"Незаконную перепланировку могут обнаружить юристы в процессе любой сделки, связанной с квартирой: продажей, дарением, вступлением в наследство или приватизацией. Такая недвижимость резко падает в цене. Знающие покупатели и профессиональные риелторы снизят стоимость, опасаясь негативных последствий. Финансовые потери окажутся значительно выше суммы, которую надо потратить на согласование перепланировки. По данным риелторов, такая квартира падает в цене примерно на 30 процентов", — предупреждает Кристина Роднова, учредитель и генеральный директор компании Rodnova design.
© iStock.com / SanyaSM
Семья смотрит план квартиры
«
"Многие граждане предпочитают перепланировать квартиры без предварительного согласования. Однако самое неприятное, что орган местного самоуправления, помимо штрафа, вправе потребовать в судебном порядке убрать перепланировку", — говорит Наталия Кузнецова.
Узаконить изменения можно, обратившись в суд, который примет решение в пользу собственника, если перепланировка не нарушает права и законные интересы соседей и не создает угрозу их жизни или здоровью.
Надежда Коркка сообщает: "За незаконную перепланировку положен штраф. Для физических лиц его величина составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей, для должностных лиц — от 4 до 5 тысяч, для юридических лиц — от 40 до 50 тысяч".
Можно ли согласовать уже сделанную перепланировку
Бывают случаи, когда процесс перепланировки квартиры по той или иной причине не был согласован сразу и проводился без соответствующего разрешения. Например, если граждане приобретают недвижимость и только потом узнают, что перепланировка в их новой квартире была выполнена незаконно.
В этом случае все изменения можно согласовать постфактум. Это можно сделать, обратившись в местную администрацию с техпаспортом жилья и результатами экспертизы, которая подтверждает, что все изменения в планировке квартиры безопасны. Еще один вариант — узаконить уже сделанную перепланировку через суд.
Особенности перепланировки в разных регионах
Так как вопросы, связанные с перепланировкой, также могут регулироваться местными нормативными актами, процесс проведения работ в различных субъектах может иметь свои нюансы.
© iStock.com / NataKor
Мужчина убирает мусор во время ремонта в квартире
В Москве
Сергей Бородин, управляющий партнер адвокатской конторы "Бородин и партнеры" объясняет: "В Москве требования к проведению перепланировки помещений в многоквартирных домах и порядок ее согласования содержатся в Постановлении правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП".
Кандидат юридических наук, член экспертного совета по цифровой экономике и блокчейн-технологиям Госдумы Венера Шайдуллина предупреждает: "При непосредственном выполнении работ стоит помнить, что законодательно регулируется не только сама перепланировка, но и соблюдение сопутствующих правил. Например, закон о тишине. В Москве запрещено проводить шумные строительные работы с 19:00 до 09:00, а также с 13:00 до 15:00 и, кроме того, в выходные и праздничные дни. Исключение — новостройки. Отступление от правил карается штрафом — 1-2 тысячи рублей. Также необходимо заказывать услугу по вывозу строительного мусора. Оставлять его во дворе или выкидывать в обычный контейнер запрещено. Штраф — 1,5-2,5 тысячи рублей".
В Санкт-Петербурге
Согласование перепланировки в Санкт-Петербурге осуществляется сотрудниками Межведомственной комиссии при районной администрации. Также это можно сделать и через суд.
Жители многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия, должны руководствоваться несколько иным алгоритмом действий. Например, готовый проект перепланировки должен пройти государственную историко-культурную экспертизу, а также необходимо получить разрешение в местном Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.
Рекомендации экспертов
«
"Управляющая компания имеет полное право проверить вашу квартиру на наличие перепланировок. Чаще всего проверка инициируется по сигналу соседей, которые услышали звуки ремонта или случайно увидели через открытую дверь. В нашей практике был случай, когда люди заметили, что рабочие выносят из одной квартиры остатки стены с арматурой, и сообщили об этом в управляющую компанию. Так благодаря сигналу соседей нам удалось остановить несогласованную перепланировку. Поэтому мой совет: не нужно экономить на согласованиях", — отметил Вадим Ушаков.
"Столь популярная в новостройках "свободная планировка" на самом деле является условно-свободной. Либо придется начинать ремонт с разработки проекта и его последующего согласования, либо согласиться с уже утвержденным застройщиком зонированием. Но однозначно не удастся организовать жилую комнату там, где проектом были предусмотрены кухня или санузел", — добавляет Сергей Ершов.