Недвижимость в розницу: как продать долю в квартире — советы юристов
© iStock.com / Natee Meepian
Оглавление
- Что такое долевая собственность
- Как определить долю
- Варианты продажи
- Доля ребенка
- Полдоли, две доли, три доли
- Порядок продажи
- Уведомление собственников
- Поиск покупателя
- Подготовка документов
- Составление договора
- Нотариальное заверение договора
- Регистрация сделки
- Оплата налогов
- Частные случаи
- Квартира в ипотеке
- При нахождении в браке
- Использование права преимущественной покупки
- Двa собственника согласились купить долю
- Что важно учесть при купле-продаже доли
- Изменения в 2024 году
МОСКВА, 29 дек — РИА Новости. Продажа доли в квартире сильно отличается от стандартной процедуры. Можно ли оформить договор купли-продажи без согласия всех собственников в 2024 году, нужно ли заверять его у нотариуса, что делать, если часть собственности принадлежит несовершеннолетнему родственнику, — в материале РИА Новости.
Что такое долевая собственность
Долевая собственность — это имущество, одновременно принадлежащее нескольким людям, каждый из которых имеет право на свою часть. Доли могут быть любого размера.
«
"Доля — это юридический термин, у которого нет физического воплощения. К примеру, обладатель 1/2 доли в двухкомнатной квартире вовсе не является собственником одной из двух комнат. И если он хочет владеть и пользоваться одной комнатой по закону, ему необходимо сначала получить заключение о том, что выделить ее в отдельный объект технически возможно, только после этого можно оформить на нее право собственности", —отметил Станислав Галкин, директор агентства недвижимости "ОБМЕНКВАРТИР.РФ".
Иван Хоменко, магистр права Манчестерского университета, адвокат союза адвокатов "Сокол" прокомментировал: "Этот тип собственности подразумевает не только пропорциональное распределение ответственности за содержание такого имущества, но и пропорциональное извлечение выгоды от использования (как пример, сдача в аренду)".
Чаще всего понятие долевой собственности возникает при наследовании, приватизации, разделе имущества между бывшими супругами. Важно отличать долевую собственность от совместной, при которой нет определения долей.
«
"Понять, какой вид собственности у вас, очень легко: загляните в свидетельство о праве на квартиру/комнату, если там указано, к примеру, “1/2 в праве на квартиру”, то долевая. Пользование таким имуществом осуществляется на основании соглашения, заключённого между всеми его владельцами. Чем больше собственников у объекта недвижимости, тем сложнее им бывает договориться, особенно когда планируется сделка купли-продажи", — уточнил Иван Хоменко.
Как определить долю
Долю можно установить на основании закона, независимо от желания и воли сторон. Например, размер долей жилплощади наследников определяется волей наследодателя или законодательством.
Главный вход в здание Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) в Москве
Можно также сделать это по соглашению всех владельцев имущества. В такой ситуации при покупке квартиры будущие собственники заранее определяют, кому и какая часть будет принадлежать. Самый часто встречающийся пример: приобретение недвижимости в долевую собственность супругов (по 1/2 доли каждому). Либо когда муж и жена при составлении соглашения о разделе совместно нажитого имущества сами договариваются о размере долей.
«
Станислав Галкин пояснил: "Бывают ситуации, в которых определить доли бывает непросто даже опытным специалистам по недвижимости. Например, когда происходит наделение долями детей после использования средств материнского капитала. Сложность в том, что в законе не прописано, какого размера доля должна быть в таком случае выделена. Соответственно, приходится руководствоваться пожеланиями членов семьи и различными подзаконными актами, а также решениями судов по аналогичным вопросам".
Если один совладелец имущества за свой счет улучшает совместную собственность, то он имеет право на увеличение своей доли в общем имуществе. При этом обязательно, чтобы эти улучшения были неотделимы от недвижимости. Оксана Васильева, кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, приводит такой пример. Если владелец доли (50%) в квартире заменил за свой счет во всех комнатах старые деревянные окна на новые пластиковые, а потом застеклил балкон, то он имеет право на увеличение своей части, условно говоря, до 55%. Если же улучшения можно отделить, то они "возвращаются" в собственность того лица, которое производило улучшение, без увеличения доли в совместном имуществе.
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, они считаются равными, отмечают эксперты.
Встречаются случаи, когда недвижимое имущество находится в собственности нескольких лиц (не супругов) без указания долей.
"Раньше довольно часто нотариусы выдавали свидетельства о вступлении в наследство без определения долей. Рекомендуем собственникам в таких случаях обратиться к нотариусу с целью заключения соглашения о распределении. Без него собственник не сможет подарить/продать часть", — предупредила Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской юридической службы.
Посетители у входа в нотариальную контору
Варианты продажи
По словам генерального директора юридической компании "Юрист UR365" Кирилла Радюка, владельцы могут продать долевое имущество совместно или по отдельности. В первом случае собственники производят отчуждение имущества конкретному лицу с оформлением договора купли-продажи. Если покупателем будет одно лицо, то документ нотариального удостоверения не требуется. Если продает лишь один из участников долевой собственности, то он обязан сначала предложить купить свою долю другим участникам. Это называется преимущественным правом покупки.
«
“Важно учитывать, что площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, в результате совершенной сделки не должна составить менее 6 квадратных метров общей площади такого помещения. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными”, - поясняет Сергей Гебель, генеральный директор юридической компании "Гебель и партнеры".
Доля ребенка
При продаже квартиры, в которой имеют доли дети, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. При этом обязательно выделить доли несовершеннолетним в другом жилом помещении, они не должны быть меньше тех, которые были в продаваемой квартире.
"Орган опеки может отказать в выдаче разрешения на сделку. Это можно оспорить в суде. В исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует. Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим", — отметила Наталья Пшеничникова, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса университета "Синергия".
Полдоли, две доли, три доли
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению, за исключением прямо предусмотренных законом случаев.
“Так, нотариус не нужен, если все участники долевой собственности отчуждают свои доли в рамках одной сделки. Также нотариальное заверение не обязательно при продаже доли в рамках программы реновации жилищного фонда в Москве, либо при изъятии квартиры для государственных и муниципальных нужд”, - комментирует Сергей Гебель.
Несмотря на то, что участие нотариуса в указанных случаях не обязательно, при желании сделку все равно можно провести с его помощью. Это обезопасит ее и сделает менее рискованной.
«
"Процедура проведения сделки по купле-продаже доли не зависит от ее размера. Неважно, будет это 1⁄2 или 1/100, действовать надо одинаково", —отметил Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании "PG Partners".
Как рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский, пять - десять лет назад часто встречались случаи, когда в квартирах продавались доли в размере 1/100 ради прописки покупателя. Но в дальнейшем долевая собственность, особенно когда у жилья много хозяев, серьезно затрудняет продажу – этот фактор не только ее замедляет, но и вынуждает идти на серьезную скидку, которая может доходить до 30% от реальной рыночной стоимости.
Женщина проверяет данные договора
Порядок продажи
Первое, что необходимо сделать перед продажей доли, — уведомить каждого собственника квартиры. Далее получить от них отказ от преимущественного права покупки либо дождаться, пока истечет один месяц с момента получения ими уведомления, и проводить сделку.
Уведомление собственников
Если квартира находится в общей долевой собственности, то при продаже долей у совладельцев есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) на условиях предложения стороннему покупателю.
Таисия Дейнега, юрист по сделкам с недвижимостью и автор курса юридической грамотности для риэлторов, делится нюансами: уведомления можно разослать через нотариуса. Если продается доля в нежилом помещении и собственников более 20, то уведомить остальных можно через сайт Росреестра.
Татьяна Трофименко рассказывает о том, с какими сложностями могут столкнуться собственники при уведомлении совладельцев:
- невозможность найти других дольщиков, нет информации о месте их проживания, пребывания;
- другими дольщиками являются несовершеннолетние дети, нотариус требует ответ от местной опеки;
- наследник намерен продать свою долю, но другие наследники до сих пор не оформили на себя право собственности.
Люди подписывают документы
В таких ситуациях владельцы иногда идут в обход закона и заключают договор дарения, при котором нет необходимости уведомлять других дольщиков. Это чревато последствиями как для продавца, так и для покупателя. По ст. 170 ГК РФ подобная сделка может быть признана недействительной. Константин Ташлыков, руководитель сервиса "Контур.Реестро", объяснил, как правильно провести процедуру уведомления:
- 1.Лучше всего отправлять специальную телеграмму. В этом случае на почте могут выдать копию. Также можно передать документ лично в руки и взять расписку о получении, чтобы доказать, что все дольщики получили уведомления.
- 2.В уведомлении нужно прописать: стоимость доли, срок заключения договора, способ передачи денег, кто сохранит право пользования, в какие сроки нужно подписать акт приемки. Если не указать одно из условий, дольщики могут воспользоваться этим, чтобы помешать продаже. Например, согласиться на сделку с невыполнимыми условиями.
- 3.Чтобы не ждать месяц, продавец может попросить дольщиков написать отказ от покупки. Но если один из них младше 18 лет, он не может принять решение самостоятельно. В этом случае отказ нужно согласовать с органами опеки и попечительства.
Если отношения между сособственниками были напряженными и преимущественное право оказалось нарушено, то согласно статье 250 ГК РФ любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя, уточняет эксперт.
Если дольщики откажутся от выкупа, владелец части может продать ее третьему лицу. Но для покупателя всегда есть риск оспаривания сделки, поэтому, приобретая долю в квартире, нужно обязательно запросить сведения об обременении и судебных спорах, ознакомиться с документом основания, добавляет Давид Тарановский.
Поиск покупателя
Собственник может разместить объявление о продаже на любых торговых интернет-площадках, либо заключить договор с агентством недвижимости или частным риэлтором.
«
"Продажа доли в квартире — достаточно распространенное явление, на специализированных сайтах множество таких объявлений. Обычно они продаются с дисконтом. Анализ показывает, что стоимость одного квадратного метра, приходящегося на долю, меньше стоимости квадратного метра в подобной квартире в среднем на 30%", — рассказал Сергей Волосников, руководитель департамента "Оценки и финансово-экономической экспертизы" АНО "Национальное экспертное бюро".
Подготовка документов
Мужчина с паспортом гражданина РФ заполняет документ
Какие документы необходимо предоставить для совершения сделки:
- паспорта продавца и покупателя;
- документы, подтверждающие право на долю продавца;
- письменный отказ остальных совладельцев или документы, подтверждающие, что с момента их извещения прошло более месяца;
- выписка из ЕГРН при продаже недвижимости.
Составление договора
Сергей Гебель поясняет, что в договоре нужно указать информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета - то есть доли в квартире или жилом доме, идентифицирующие признаки самого объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, общая площадь), цену договора.
Кроме этого, в договоре следует отразить сведения о правоустанавливающих документах и о наличии или отсутствии ограничений и прав третьих лиц на объект недвижимости.
Недвижимость передается продавцом и принимается покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передачи.
Нотариальное заверение договора
Как было отмечено ранее, по общему правилу, сделка об отчуждении доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению. По словам Сергея Гебеля, сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в ее совершении участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В таком случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в регионе по месту нахождения объекта недвижимости.
В соответствии с законом № 588-ФЗ "О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", с 1 октября 2023 года нотариусы взимают за свои услуги единый нотариальный тариф. Ранее сумма состояла из госпошлины и платы за услуги правового и технического характера (УПТХ), теперь — из федерального (аналога госпошлины) и регионального тарифов (по сути, оплаты УПТХ), который рассчитывается для каждого региона отдельно с учетом прожиточного минимума.
Для процедуры нотариус запрашивает выписки из ЕГРН об объекте, а также сведения из реестра о дееспособности сторон. Стороны могут самостоятельно подготовить договор, но нотариусы неохотно соглашаются проводить такие сделки. Поэтому лучше, когда текст документа составляет сам нотариус, отметила Таисия Дейнега.
По общему правилу, если стороны не возражают, после удостоверения договора нотариус направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы.
Регистрация сделки
В Росреестр необходимо подавать следующие документы:
- паспорта продавца и покупателя;
- нотариально заверенный договор купли-продажи на долю;
- письменные отказы совладельцев от права преимущественной покупки или доказательства, что они были уведомлены о желании продавца расстаться с долей;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на долю.
Девушка в коридоре многоэтажного жилого дома
Оплата налогов
"Если продается доля в недвижимости, которой продавец владеет более трех лет, то НДФЛ платить не нужно. Если же срок меньше, то придется оплатить налог в размере 13%", — отмечает Оксана Васильева.
Частные случаи
В некоторых случаях процесс продажи доли затруднен. Например, если это часть квартиры-студии или коммуналки.
"Такие предложения регулярно можно увидеть в Санкт-Петербурге и реже в Москве. Сама переделка логична: если есть комната достаточной площади для выделения в ней помещений под санузел и кухонный уголок, рядом проходят коммуникации, то можно попытаться устроить отдельную студию со входом из общего коридора. Но это не всегда возможно из-за запрета на размещение "мокрых" зон над жилой площадью, отсутствия в большинстве случаев вытяжки, — отметила Юлия Грызенкова, доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России. — При купле-продаже такой доли нужно обращать внимание на законность размещения коммуникаций и подтверждать согласие соседей на использование общего имущества (коммуникации, коридор), что часто бывает затруднительным. Это влияет на цену, и поэтому такие студии стоят дешевле, чем их аналоги, изначально спроектированные в данном формате".
© Depositphotos.com / Artur Verkhovetskiy
Ключи от квартиры
Квартира в ипотеке
Продать квартиру, которая находится в залоге у банка, можно двумя способами: досрочно погасить ипотеку, либо произвести смену плательщика кредита на покупателя (финансовая организация при этом должна будет принять участие в оформлении договора купли-продажи).
При продаже доли сначала потребуется погасить ипотеку, поскольку банки неохотно идут на изменения в кредитных договорах.
Определить доли в ипотечной квартире не всегда просто. Это, в основном, актуально при разводе. Самый простой вариант – заключить брачный договор и прописать этот вопрос в нем. Если такого документа нет, доля в квартире соразмерна части первого взноса. Если вклад равный, то и доли можно оставить равными. Кроме этого, долги по ипотечному кредиту должны быть соразмерны долям бывших супругов в этой квартире. Если, например, одному принадлежит 70% от всего помещения, то ему придется уплачивать 70% от всего кредита.
При нахождении в браке
Если не заключен брачный договор о разделе долей, то имущество, приобретенное в браке, считается общим. Общая собственность супругов может быть разделена между ними по соглашению, заверенному нотариально.
Использование права преимущественной покупки
Право преимущественной покупки работает только при продаже. Если собственник намерен подарить свою долю, обязанности уведомлять других владельцев у него нет.
«
"Преимущественное право реализуется при продаже или ином возмездном отчуждении имущества (мена, отступное и другое). Если сособственник решит подарить свою долю лицу, которое не является участником долевой собственности, то преимущественное право покупки не действует. Однако если сделка была совершена под прикрытием с целью лишить долевого сособственника преимущественного права, то такую сделку можно оспорить как притворную", — отметила Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ "Авелан".
Если доля продается принудительно (на торгах), то право преимущественной покупки все равно остается у других собственников, и им обязаны предложить выкупить реализуемую часть.
Двa собственника согласились купить долю
В случае когда несколько собственников изъявили желание приобрести долю, право выбора покупателя принадлежит продавцу, подчеркнула Анастасия Алексеева, юрист, соучредитель национальной ассоциации профессиональных медиаторов "Паритет".
Если два совладельца общей собственности решают совместно приобрести долю, они могут заключить между собой соглашение и определить, сколько процентов от нее отходит каждому из них.
Если такое соглашение не заключено, то при определении долей стоит исходить из процентного соотношения денежных средств каждого при покупке.
Что важно учесть при купле-продаже доли
Для продажи части совместного имущества изначально надо определиться с долями владельцев. Это можно сделать путем заключения соглашения или обращения в суд. Рыночная стоимость доли будет ниже, чем пропорциональное выражение ее в рыночной стоимости квартиры, так как владелец части помещения ущемлен в правах и комфорте. Поэтому долевым собственникам лучше договориться о продаже квартиры целиком и уже потом поделить деньги.
Изменения в 2024 году
В 2024 году, по словам Сергея Гебеля, существенных изменений в условиях и процедуре совершения сделки об отчуждении доли в праве общей собственности не предвидится.
