https://realty.ria.ru/20181114/1532751406.html

Отрасль повышенной материальной ответственности

Отрасль повышенной материальной ответственности - Недвижимость РИА Новости, 03.03.2020

Отрасль повышенной материальной ответственности

Главные опасения покупателей квартир в последнее время связаны с грядущим переходом от "котлового" финансирования к проектному. За счет чего она растет сейчас, почему строители не смогут сдержать ее в будущем, и как это отразится на цене квартир, рассказал директор департамента закупок ГК "А101" Георгий Криницын.

2018-11-14T11:09

2018-11-14T11:09

2020-03-03T13:04

крупным планом

точка зрения – риа недвижимость

гк "а101"

жилье

строительство

недвижимость

налоги

россия

https://cdnn21.img.ria.ru/images/sharing/article/1532751406.jpg?15327506771583229843

Главные опасения покупателей квартир в последнее время связаны с грядущим переходом от "котлового" финансирования к проектному. За дискуссиями об эффективности эскроу-счетов в деле повышения доступности квартир сложно разглядеть реальную опасность — начавшийся в этом году ощутимый рост себестоимости строительства жилья. За счет чего она растет сейчас, почему строители не смогут сдержать ее в будущем, и как это отразится на цене квартир, рассказал директор департамента закупок ГК "А101" Георгий Криницын.В целом понятно, почему появлением эскроу-счетов обеспокоены не столько девелоперы, которые поддерживают их исходную идею, сколько покупатели жилья. Для них любые перемены кажутся поводом переписать ценники. Квартиры как товар слишком долго были на грани доступности для большинства россиян, чтобы сейчас, когда рынок находится на пике формы, покупатели спокойно реагировали на возможные последствия законодательных изменений.Справедливости ради нужно сказать, что само по себе проектное финансирование все же сыграет свою роль в себестоимости реализации проекта за счет очень вероятного увеличения "цены денег" для девелоперов. Однако пока ключевые параметры кредитов, как и порядок взаимодействия с банками, для застройщиков не определены. Без этого невозможно предсказать до конца, как именно новые правила повлияют на доступность жилья. Поэтому все прогнозы на эту тему можно с известными оговорками считать чистой теорией.Между тем, для заметного повышения цен на квартиры в ближайшем будущем есть более веский и осязаемый повод — ощутимый рост себестоимости строительства, который способен уже в 2019 году поднять среднюю стоимость квадратного метра, по нашим оценкам, примерно на 5-7%.Точки болезненного ростаРассмотрим ключевые факторы, которые могут сделать квадратный метр дороже. Большинство из них существовало всегда, однако в этом году они "выстрелили" все разом.НДСПовышение налога на добавленную стоимость с начала будущего года увеличит себестоимость строительства примерно на 2-3% за счет роста стоимости продукции всех ключевых для стройкомплекса отраслей, проще говоря, всех строительных материалов. Кроме того, если у девелопера нет собственных строительных бригад, то услуги соответствующих подрядчиков также становятся дороже за счет выросшей налоговой нагрузки.Транспортные расходыСтоимость ГСМ и тарифы "Платона" закладываются в цену всех материалов весом от 12 тонн, которым требуется перевозка автотранспортом. Это особенно драматично отражается на стоимости бетона и инертных материалов — песка, щебня, гравия. Размер платы по государственной системе "Платон" был установлен в апреле 2017 года. Дальнейшая индексация ожидается с июля 2019 года. Кроме того, транспортные расходы уже в этом году увеличились из-за существенного подорожания топлива — за январь-сентябрь рост составил около 17%. Нынешняя ситуация неприятна еще и тем, что цены растут независимо от того, какие сдерживающие меры предпринимает российское правительство. В конце октября на переговорах с нефтяными компаниями было принято решение строго ограничить допустимый рост цен на бензин до марта будущего года. Но никто не сможет точно сказать, будет ли взрывной рост по истечении срока сдерживания.Еще одним фактором увеличения транспортных расходов является повышение цен на железнодорожные перевозки, вызванные дефицитом подвижного состава.Колебания курсовРезкий рост курса доллара и евро — более чем на 17% с начала года — предсказуемо спровоцировал рост цен на те позиции, которые закупаются у зарубежных компаний и не имеют российских аналогов. Например, в наших проектах к таким позициям относятся инженерное оборудования для газовых котельных, часть насосного и регулирующего оборудования, запорной арматуры для трубопроводов, электрооборудование, комплектующих для вентиляционного оборудования, лифтов и тому подобное. Так, по нашим прогнозам, электрооборудование и системы вентиляции в 2019 году могут подорожать в среднем на 3%, кабельно-проводниковая продукция и электрика — на 3-5%.Кроме того, несмотря на успехи в области импортозамещения, часть сырья, строительных материалов и оборудования по-прежнему закупается за рубежом. Например, пигменты для красок и смесей, сырье для производства труб, а также фасадные материалы — композит, фиброцемент, клинкер, керамогранит и прочие.Приоритет для иностранцевРост курсов валют также привел к тому, что многие отечественные производители, к примеру, металла или гидроизоляционных материалов предпочитают отправлять свою продукцию на экспорт. Это дает компаниям больше прибыли, но создает внутри страны искусственный дефицит и "разгоняет" цены. В результате металл с начала года подорожал более чем на 20%, теплоизоляционные и гидроизоляционные материалы — на 12%.При этом металл в структуре полной строительной себестоимости для технологии монолитного строительства занимает порядка 10% и только его удорожание уже повысило себестоимость более чем на 2%.При этом производители металла — очень крупные предприятия, игроков на рынке мало, и в этом случае государственный контроль и оперативное реагирование играет важную роль в недопущении резких и необоснованных ценовых скачков.Вопрос на 120 миллионовПовышение себестоимости строительства на 5-7% почти нечувствительно для элитного жилья, но в доступном ценовом сегменте это очень большой прирост. При этом сегодня перед строительной отраслью стоит задача увеличить годовые объемы ввода жилья до 120 миллионов квадратных метров. В результате складывается ситуация, когда одна отрасль выполняет указ высокой социальной значимости, а другие, от которых "ответственная" отрасль находится в сильной зависимости, в нее не вовлечены.При этом переход на проектное финансирование может привести к тому, что девелоперы начнут контрактовать поставщиков на условиях более длительной отсрочки платежей. Это станет дополнительным фактором роста цен, потому что поставщики в этих условиях будут вынуждены заложить в итоговую цену стоимость денег, а также дополнительные риски.Между тем, отдельные стимулирующие меры для смежных отраслей могли бы стать эффективным способом стабилизации.В частности, представляется полезным на государственном и межотраслевом уровне изучить возможности и потребности производителей стройматериалов, определить меры поддержки этой отрасли для сдерживания цен. Такими мерами могут быть налоговые льготы и дополнительные инвестиционные возможности, которые позволят им нарастить производство. Таким образом можно нивелировать внутренний дефицит продукции, не сокращая объемы более прибыльного экспорта.По оценкам специалистов ГК "А101", рост стоимости денег для девелоперов в результате перехода на проектное финансирование может составить до 10%. Повторюсь, этот риск я отношу скорее к теоретическим, и, кроме того, вопрос его нивелирования сейчас в значительной степени находится в ведении банковского сектора.Однако риск заметного роста себестоимости вполне реален. Если оба они реализуются, стоимость квартир для конечного потребителя в 2019 году, по нашей оценке, может вырасти более чем на 15%.

https://realty.ria.ru/20180918/1528796293.html

https://realty.ria.ru/20180724/1525200606.html

россия

2018

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

крупным планом, точка зрения – риа недвижимость, гк "а101", жилье, строительство, недвижимость, налоги, россия