Регистрация пройдена успешно!
Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на

Квартиры отняли сумасшедшие мертвецы и невидимые жены: пора решать проблему

© Fotolia / vvoeЖилой кварталЖилой квартал

Олег Макаренко

Покупка квартиры в современной России — это, увы, лотерея, особенно когда речь идет о ее приобретении на вторичном рынке. Покупателей подстерегают опаснейшие юридические "капканы", предусмотреть которые очень сложно. Кроме того, есть масса изощренных способов отобрать квартиру через суд.

Если бы наш рынок недвижимости был "взрослее", покупатели имели бы возможность застраховать титул, то есть получить от страховой компании выплату, если сделка купли-продажи квартиры будет оспорена в суде.

Обычно страховые компании отказываются платить компенсацию в таких случаях: в договорах страхования титула, как правило, указано, что "страховщик в любом случае не несет ответственности по ситуациям, причины наступления которых начали действовать до вступления договора страхования в силу".

Рейтинг регионов по доступности покупки семьями жилья в ипотеку – 2017
Рейтинг регионов по доступности покупки семьями жилья в ипотеку – 2017
Проще говоря, если объявился неожиданный наследник квартиры, который, например, сидел в тюрьме и не мог из-за этого участвовать в распределении наследства, страховая компания попытается честному покупателю не заплатить. Поэтому страхование титула становится бессмысленным: большая часть судебных актов по изъятию квартир у покупателей как раз и связана с тем, что вскрылось нечто произошедшее до заключения договора страхования.

Это еще не все: у страховых компаний есть и "вторая линия обороны". Допустим, вы приобрели квартиру у Базиля Котова за пять миллионов рублей, застраховав все риски в страховой компании. Далее выясняется, что квартира на самом деле принадлежит не Базилю Котову, а Алисе Лисовой, и суд принимает решение отобрать у вас квартиру.

Безработного Базиля Котова обязывают выплачивать вам эти пять миллионов по тысяче рублей в месяц, а страховая пожимает плечами, мол, деньги-то вам выплачиваются, какие претензии к страховой? Через 416 лет все получите в полном объеме.

Вот реальный пример. Люблинский районный суд г. Москвы, дело № 2-4/2013 от 25 июня 2013 года.

Елизавета Некрасова
Во имя добра: как отмена долевого строительства может добить рынокНеделю назад рынок недвижимости всколыхнула новость: власти намерены отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования. О том, по кому может ударить такое решение, рассуждает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова.
Суть дела (имена изменены): Каролина купила у Альвиана квартиру в Москве. Жила не тужила — и вдруг получает пакет из Люблинского районного суда. Истец, некто Харитон, которого она и знать не знает, требует отдать ему квартиру.

Оказывается, Харитон — это изначальный владелец квартиры. В суде он заявил, что, когда продавал квартиру Альвиану, был дееспособным, но находился в момент совершения сделки в таком состоянии, когда не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Цитирую из решения суда:

"Обвиняемый со своими знакомыми мужчинами стали требовать от Харитона, чтобы он продал свою московскую квартиру. Они всячески издевались над ним, не давали еды и воды, били, он как мог сопротивлялся, но они угрожали убить, если будет сопротивляться, затем вывезли его в Москву, держали под постоянной охраной из двух крепких парней, убежать от них он не мог и пожаловаться в милицию также не мог. Они стали возить Харитона по нотариусам, чтобы выписать доверенность на представительство в суде на разных адвокатов. При этом прежде чем зайти к нотариусам, они предупреждали его, что если он вдруг вздумает вести себя не так как они велят, то его труп никто в Москве найти не сможет, так они его "упрячут". Он очень боялся их и делал все так, как они велели".

Покупателю не помогло даже то, что договор купли-продажи между Харитоном и Альвианом заключен у нотариуса. В итоге квартиру отобрали у Каролины и отдали Харитону. В решении суда прямо сказано, что раз Каролина — добросовестный приобретатель, то у нее сохраняется право требования денег с Альвиана. В результате у Каролины нет ни квартиры, ни денег, ибо Альвиан ничего никому платить не собирается.

В данном случае договор титульного страхования не заключали, но если бы он и был, то оказался бы пустой тратой денег. Насколько мне известно, в России нет сейчас ни одной страховой компании, которая включала бы в договор страхования титула описанный выше (и не такой уж экзотический) сценарий.

Рекламные растяжки на Садовом кольце в Москве
Белье и апокалипсис: как застройщики рекламируют жилые комплексыМаленькие хитрости, большие провокации и хайп на трусах и апокалипсисе. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", как рекламируются жилые проекты, что задевает покупателя и как "троллить" конкурентов.
Согласно слухам, которые циркулируют среди московских агентов по недвижимости, судом заканчивается каждая двенадцатая сделка купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Удивляться тут нечему. Наше законодательство, к сожалению, допускает пока что самые причудливые способы борьбы за чужую жилплощадь.

Так, скажем, есть посмертная психиатрическая экспертиза. Конкретный пример: женщина подписала договор у нотариуса, потом жила годы, потом умерла. Родственники обратились в экспертизу — и женщину посмертно (!) признали недееспособной. На этом основании квартиру забрали обратно.

В данном примере речь шла о договоре пожизненной ренты, однако с тем же успехом экспертиза может признать посмертно недееспособным и продавца любой квартиры. Добросовестному покупателю, как вы понимаете, будет очень нелегко заставить покойного вернуть уплаченные за квартиру деньги.

Еще одна возможность лишиться квартиры — нарваться на манипуляции с браком. Единого реестра браков не существует, поэтому покупатель не может проверить, есть ли у продавца жена или муж. Паспорт можно потерять и получить потом новый, без штампа о браке. И если брак был заключен, допустим, в Магадане, а паспорт вам показывают в Петербурге, узнать о наличии брака уже не получится. Поэтому после покупки квартиры у холостяка вы можете потом внезапно получить иск от его супруги, не дававшей согласия на продажу совместно нажитой собственности, которой по нашим законам считается купленная в браке недвижимость.

Повседневная жизнь
Последний шанс сэкономить: рейтинг новостроек, сдающихся в 2017 годуНовостройки на последней стадии строительного цикла являются одновременно интересным инвестиционным продуктом и последним шансом немного сэкономить на покупке жилья. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" о самых удачных московских ЖК, которые вводятся в эксплуатацию в 2017 году.
В роли квартирного рейдера может выступать и государство: в тех случаях, когда принадлежащие государству квартиры продаются кому-либо с нарушениями. Вот типичная история.

В 2002 году дама с малолетней дочерью переехала в Москву из Благовещенска и купила квартиру через договор социального найма, который был одобрен Мосжилсервисом и Комитетом по обмену жилья.

В следующем году Никулинский районный суд Москвы счел, что "посредник сфальсифицировал судебное решение, разрешающее К. присвоение квартиры по соглашению о социальном найме, а затем обманным путем организовал обмен квартирами, в результате чего право города Москвы на данную квартиру было передано Н. незаконно ".

© Fotolia / Sebastian DudaВ зале судебных заседанийВ зале судебных заседаний

Женщину с ребенком выселили из квартиры, она вернулась обратно в Благовещенск. Ей пришлось долго и безуспешно отстаивать свои права в судах, затем обращаться в ЕСПЧ. И только там она получила признание своей правоты. Однако вердикт ЕСПЧ еще не означает, что квартиру вернут, для этого придется судиться дальше.

Впрочем, конкретно на этом направлении уже есть сдвиги к лучшему. Летом 2017 года Конституционный суд признал, что государство не должно отбирать квартиры у добросовестных приобретателей: в нашей конституции, в конце концов, указано, что Россия — социальное государство, в котором права граждан являются высшей ценностью.

Кстати, если квартира была куплена пять или десять лет назад, это еще не повод расслабляться. Вот, например, определение Верховного суда, которое признает срок исковой давности не пропущенным даже через 13 лет.

Отделка квартиры деревом
Вся правда об отделке: лайфхаки для долговечного ремонтаМожно ли сделать ремонт так, чтобы через год его не пришлось обновлять и освежать? Да, если учесть некоторые особенности отделки. Сайт "РИА Недвижимость" делится со своими читателями лайфхаками по выбору отделочных материалов, которые не разочаруют.
Суть дела: при приватизации квартиры в список собственников не включили двух детей-подростков. Технически подать в суд дети могли еще в 1994 году, фактически же подали только в 2007-м.

Снова цитирую решение суда: "…суд первой инстанции также обоснованно исходил из того, что срок исковой давности… должен течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права…"

По мнению суда первой инстанции, истица узнала о том, что не включена в число собственников после выдачи свидетельства о праве на наследство по закону после смерти отца… в 26.07.2006 г. В суд она обратилась в феврале 2007 г., то есть в пределах годичного срока.

Отдельно стоит упомянуть проблему займов и микрозаймов. Она не относится напрямую к покупке жилья, но отмечу, что можно легко лишиться квартиры, заняв под ее залог совсем небольшую сумму.

Повседневная жизнь
Меньше процент – больше комнат: как дешевая ипотека меняет рынок новостроекСнижение ипотечных ставок до исторического минимума значительно увеличило число ипотечных сделок на рынке новостроек страны. Дальнейшее снижение ставок, на которое рассчитывают застройщики, может привести к смещению покупательского спроса в сторону более комфортного жилья, считают эксперты рынка, опрошенные РИА Недвижимость.
Наконец, настоящей миной замедленного действия стало использоывание материнского капитала. Цитирую Татьяну Навальную, знаменитого петербургского риэлтора.

"Представьте ситуацию: квартира куплена с использованием материнского капитала на имя матери или отца. Семья с детьми въехала и живет на новых квадратных метрах. Выделять доли детям? Это же морока, беготня по инстанциям, трата каких-то пусть и небольших, но таких нелишних в семейном бюджете денег. Проходит какое-то время, и семья решает сменить квартиру. Продает имеющуюся, покупает другую. Разумеется, не выделяя долей детям и в новом жилье. Время идет, дети вырастают…

В любой юридической консультации, в которую обратится выросший ребенок, его спросят, не было ли у них в семье приватизации, в которой его могли обойти, не получали ли его родители материнский капитал. Получали? И доли не выделили? А какую квартиру купили? Она уже продана? Так это неважно. Обратим взыскание, отберем у новых собственников пусть не все, но хотя бы детскую долю".

Для новых собственников эта опасность будет сохраняться в течение 18 лет с момента приобретения квартиры с вложением маткапитала, а иногда даже и еще дольше. При этом выяснить, использовался ли маткапитал для приобретения интересующей вас квартиры, возможно далеко не всегда.

Опытные агенты видят признаки, по которым еще на стадии подбора квартиры можно догадаться, что у покупателя будут проблемы. Вот, например, характерное обсуждение на форуме недвижимости — агенты сходятся во мнении, что с объявлением о продаже квартиры на улице Гримау что-то нечисто:

Кухня типовой 1-комнатной квартиры, предназначенной для переселения по программе реновации, в шоу-руме на ВДНХ в Москве. 7 сентября 2017
Опрос показал готовность москвичей докупить жилплощадь во время реновацииБолее трети посетителей шоу-рума реновации на ВДНХ хотят увеличить жилплощадь в новых квартирах за счет покупки дополнительных метров, сообщается в пресс-релизе столичного департамента градостроительной политики.
"Тем не менее подозрения к делу не пришить. Кто-нибудь все равно в итоге купит и эту странную квартиру, после чего с большой долей вероятности будет вынужден отбиваться от судебных исков".

Пожалуй, теперь стоит перейти от живописания ужасов к предложениям по исправлению ситуации. Очевидных направлений работы просматривается три.

Во-первых, как верно заметил Владимир Путин, каждый должен взять пример со святого Франциска — мотыжить и мотыжить свой участок. Наши законодатели и судебные иерархи должны последовательно затыкать дыры, позволяющие мошенникам лишать честных покупателей квартир, зачастую приобретенных на копившиеся десятилетиями деньги.

Города России. Москва
Эксперты прогнозируют увеличение спроса на дорогое жилье в Москве на 25-30%Дешевая ипотека простимулирует рост спроса в Москве на дорогие квартиры в 2018 году на 25-30%, говорится в сообщении агентства элитной недвижимости Savills.
Во-вторых, Центробанку и ФАС стоит обратить внимание на поведение страховых компаний. Если бы они захотели, то наверняка могли бы предоставить клиентам нормальное работающее страхование титула, причем за относительно небольшие деньги.

В-третьих, ситуация, когда через десятилетия можно прийти и отобрать квартиру у собственника, конечно же, несправедлива. Со всех точек зрения было бы гораздо правильнее установить максимальный срок давности в два или три года с момента покупки, а после его истечения не отбирать квартиру у честного покупателя ни при каких обстоятельствах.

 

Оценить 90
Лучшие комментарии
johan198016 ноября 2017, 10:59
Это не нужно государству, в мутной воде чинушам комфортнее.
kosvn16 ноября 2017, 09:58
"Досуг мне разбирать вины твои, щенок!
Ты виноват уж тем, что хочется мне кушать."
Рекомендуем
РИА
Новости
Лента
новостей
Сначала новыеСначала старые
loader
Онлайн
Заголовок открываемого материала
Чтобы участвовать в дискуссии
авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
loader
Чаты
Заголовок открываемого материала