МОСКВА, 6 июля - Артем Блюденов. Рынок жилой недвижимости Москвы и Подмосковья хоть и спокойно, но достаточно позитивно закрыл первое полугодие 2012 года - цены на жилье несколько подросли во всех сегментах, девелоперы периодически рапортовали о выходе свежих объектов, новые территории благополучно вошли в состав Москвы, а риелторы не уставали говорить про растущий покупательский спрос. При этом эксперты, опрошенные РИА Новости, уверены, что никаких серьезных потрясений рынок не ждет и во второй половине 2012 года - даже при пессимистичном раскладе следует ждать временного сокращения числа сделок, но никак не обрушения цен.
Экономная столица
Цены на столичном рынке недвижимости в целом выросли примерно на 6% с начала года, что говорит о стабильной, нормальной ситуации на рынке жилья, а объем сделок, который мы сегодня фиксируем в Москве, говорит о стабильном спросе на покупку недвижимости в столице, говорит генеральный директор компании "Миэль-Брокеридж" Алексей Шленов.
По данным отдела холдинга "Миэль", уровень цен на квартиры на вторичном рынке жилья Москвы за первое полугодие 2012 года вырос на 9% и превысил 200 тысяч рублей за квадратный метр.
Долларовые цены на квартиры в столице с января по апрель 2012 года плавно повышались, но в результате девальвации и ослабления курса рубля в мае-июне, они вновь практически вернулись к прежним показателям, добавляет управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин.
Он указывает, что по итогам первого полугодия средняя цена квадратного метра в Москве, включая элитное жилье, как и в конце декабря прошлого года, составляет 5,5 тысячи долларов, а число заключенных сделок по всем сегментам рынка примерно на 3% меньше, чем в первом полугодии 2011 года.
"Среди тенденций первого полугодия на вторичке можно отметить высокую концентрацию "сложных" объектов - квартир с плохой историей или странными обстоятельствами продажи, с неполной суммой в договоре купли-продажи, которыми рынок сейчас в буквальном смысле захламлен", - считает руководитель офиса "Добрынинское" компании "Инком-Недвижимость" Юлия Лурье.
Она поясняет, что основную массу этих лотов составляют объекты, оставшиеся непроданными ещё с прошлого года.
"Во многом из-за таких квартир, долго висящих на рынке, объем столичного предложения увеличился с начала года на 12%. Новые ликвидные объекты пока придерживаются владельцами до более спокойных времен", - подчеркивает эксперт.
Она также отмечает, что несмотря на низкое качество многих предложений, некоторые из них находят своих покупателей, особенно в отсутствие новых адресов в столице, что дает возможность продавцам поднимать цены.
"За первое полугодие вторичное жилье эконом-класса, несмотря на валютные скачки и падение нефтяных котировок, подорожало не менее чем на 4%, для сравнения за этот же период прошлого года цены прибавили в стоимости лишь 0,2%", - указывает Лурье.
По мнению эксперта, пик покупательской активности пришелся на апрель и начало мая, но в настоящее время наблюдается снижение спроса, которое к концу года может привести к коррекции цен в сторону понижения.
Золотая моя Москва
Между тем в сегменте жилья премиум-класса рост долларовых цен с начала года составил около 2%, а средняя по данному сегменту цена квадратного метра равняется 18,2 тысячи долларов, заявляет Халин из IntermarkSavills.
По его словам, средний бюджет сделки в элитном сегменте составляет 2,5 миллиона долларов, а наибольшей популярностью пользуются квартиры площадью от 150 до 200 квадратных метров, утверждает Халин.
Он добавляет, что в первом полугодии 2012 года на рынок вышло пять новых проектов элитной застройки, самый крупный из которых - Barrin House на Малой Пироговской улице, где проектом предусмотрено более 300 квартир.
"В сегменте элитного жилья Москвы повышенным спросом пользуются объекты с уникальным местоположением, качеством строительства и концепцией. Уже сегодня прослеживается четкий интерес покупателей элитной недвижимости к жилым кварталам, созданным по принципу "город в городе" - с собственными парками, обширной инфраструктурой, домами, объединенными единым архитектурным замыслом. Спрос на них настолько велик, что большая часть сделок проходит даже без традиционного для строящихся объектов дисконта", - размышляет директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.
В качестве примера эксперт приводит жилой комплекс Knightsbridge Private Park в Хамовниках, где жилье раскупают по ценам от 18 до 21 тысячи долларов за квадратный метр, что сопоставимо с ценами на готовое жилье, а также проекты "Садовые кварталы" и "Итальянский квартал".
Он отмечает, что в июне продавцы элитных квартир, которые изначально указывали цены предложения в рублях, или сняли квартиры с продажи, или подняли цены, впрочем, доля рублевых сделок в элитном сегменте, по данным эксперта, составляет не более 15-20%.
"Такое поведение вполне обосновано, ведь за две недели мая доллар вырос более чем на 10%, а на элитном рынке жилья основной валютой исторически является доллар. Это более понятная денежная единица, стабильная и не подверженная кризисным колебаниям", - считает Зиминский.
При этом эксперт подчеркивает, что Москва давно обогнала по стоимости элитной недвижимости такие мировые столицы, как Сингапур, Гонконг и Нью-Йорк, а некоторые участники рынка недвижимости утверждают, что стоимость элитных квартир в Москве уже не уступает лондонским ценам.
Впрочем, эксперты Penny Lane Realty так не думают: по их данным, средняя цена элитной недвижимости в Москве на первичном рынке достигла 23 тысяч долларов за квадратный метр, а на вторичном - 28 тысяч долларов за квадратный метр.
"В Лондоне квадратный метр элитной недвижимости на первичном рынке стоит в среднем 32,5 тысячи долларов, а на вторичном - 36,2 тысячи долларов. Впрочем, если смотреть стоимость элитной недвижимости по районам, то Москва практически догнала и даже перегнала Лондон. Например, стоимость квадратного метра элитной недвижимости в районе Остоженки составляет уже 35 тысяч долларов за квадратный метр. Причем цена особняков на Рублево-Успенском шоссе достигает 25 миллионов долларов, в то время как самые дорогие дома в фешенебельных предместьях Лондона - St George's Hill и Wentworth - предлагаются за 15-18 миллионов долларов", - поясняет Зиминский.
Терра инкогнита
Следует отметить, что достаточно много внимания со стороны покупателей к себе привлекали и новые территории Москвы, которые были официально присоединены к столице 1 июля 2012 года. Впрочем, эксперты относятся к этим территориям без особого энтузиазма - потенциал есть, но градостроительного плана нет, поэтому непонятно, как эти территории планируется застраивать.
По данным Penny Lane Realty, существующий жилой фонд "новой" Москвы без учета загородного жилья составляет порядка 10 миллионов квадратных метров, а основное предложение, пользующееся повышенным спросом, сосредоточено в городах Щербинка, Московский, Троицк, поселках Коммунарка и Газопровод.
Если говорить о вторичном рынке, то объектов, которые, хоть и с натяжкой, можно было бы отнести к бизнес-классу, практически нет, а 80% жилого фонда составляют панельные многоэтажные дома сегмента "эконом", отмечает Зиминский.
По данным аналитиков Penny Lane Realty, на присоединенных территориях насчитывается порядка 100 новостроек.
"Сегодня на присоединенной территории ведется активная застройка, постоянно анонсируются новые проекты. Сложившиеся условия высокой конкуренции не дают оснований для резкого скачка цен. После того как было озвучено решение о присоединении к Москве новых территорий, цены на местную недвижимость подросли автоматически. Сегодня стоимость жилого метра на первичном рынке продолжает расти на 1-1,5% в месяц, но скорее это связано с инфляцией и увеличением стадии готовности объекта, нежели фактом причастности его к Москве", - размышляет Зиминский.
Квартиры и дома на территории "новой" Москвы подорожали, но "новая" Москва состоит из разных населенных пунктов, где разная ценовая ситуация, добавляет Шленов из "Миэль-Брокеридж".
Эксперт отмечает, что в Щербинке цены на вторичном рынке потихоньку приближаются к ценам в Бутово - если в Бутово однокомнатная квартира в типовом панельном доме обойдется покупателю в 5,5 миллиона рублей, то в Щербинке за эти же деньги он сможет купить квартиру большей площади в монолитном доме.
Средние цены на жилье "новой" Москвы составляют около 85 тысяч рублей за квадратный метр, но в популярных городах, например, в Троицке или Щербинке, средняя стоимость "квадрата" уже превысила отметку в 90 тысяч рублей, указывает Зиминский.
А вот директор по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ - Недвижимость" Ольга Новикова обращает внимание на то, что без должного развития инфраструктуры на территории "новой" Москвы при существующих темпах ее застройки велик риск затоваривания рынка предложением, на который отсутствует спрос.
Оценить перспективы роста цен в "новой" Москве сегодня сложно - многое зависит от того, как скоро и где точно будут построены дорожные развязки и новые стации метрополитена, в свою очередь отмечает Зиминский.
"В преддверии радикальных перемен покупатель хочет понимать, как будет выглядеть его недвижимость через два-три года. Сегодня же никто пока не может ответить, где поля превратятся в высотные жилые массивы, где расположится торговый центр, стадион или появится шумная развязка", - поясняет риелтор.
Полный текст читайте на портале Недвижимость Группы сайтов РИА Новости >>
