Основные фондовые индексы РФ накануне обновили минимумы двух-трехлетней давности. Инвесторы, в условиях подобной нестабильности, а по мнению некоторых экспертов, даже кризиса, ищут надежные способы сохранить и приумножить свои средства. И если в начале года, когда фондовый рынок также сильно лихорадило, инвесторы еще могли увести свои активы в недвижимость, доходность которой составила до 40% за первую половину 2008 года, то сейчас ситуация для них обстоит совсем иначе. Эксперты, опрошенные РИА Новости-Недвижимость, говорят о стабилизации рынка недвижимости, на котором теперь не то, что заработать, но даже надежно сохранить свои вложения, стало значительно сложнее.
Тиха ли гавань?
Основные фондовые индексы РФ накануне обновили минимумы двух-трехлетней давности. К закрытию торгов на ММВБ 11 сентября индекс упал на 3,74% - до 1073,02 пункта, индекс РТС снизился на 2,72%, составив 1298,08 пункта. И хотя в пятницу, 12 сентября рынок открылся ростом котировок, эксперты уверены, что полной стабилизации ситуации в ближайшее время ждать не стоит.
Инвесторы ищут надежные способы сохранить и приумножить свои средства, однако пока ни фондовый рынок, ни другие финансовые инструменты не могут дать им подобной гарантии. Эксперты, опрошенные РИА Новости, в свою очередь отмечают, что недвижимость по-прежнему остается "тихой гаванью" для инвесторов, вот только уже не такой интересной как раньше.
"Рынок недвижимости отличается достаточной стабильностью. И даже в условиях некоторой стагнации это более надежный инструмент инвестирования", - считает директор департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной группы AG Capital Александр Короткий.
Однако, по мнению экспертов, вряд ли перевода капитала в недвижимость в ближайшее время можно ожидать со стороны крупных игроков фондового рынка, которые чаще всего принимают взвешенные и продуманные решения и, скорее всего, не поддадутся панике.
"Перебрасываться" между фондовым рынком, финансовым рынком и рынком недвижимости могут мелкие спекулянты, ищущие быстрых выгод", - отмечает руководитель Аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.
С ним соглашается и руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН Алексей Кудрявцев, который подчеркивает, что инвесторам требуется время на то, чтобы перевести свои активы из одних инструментов в другие.
"Даже сам факт принятия решения об инвестировании в недвижимость – это вопрос не одного дня: необходимо выбрать инструменты, изучить их перспективы. Если речь идет о прямом инвестировании — покупке квартир — нужно оценить предложения рынка, какие квартиры покупать, каковы риски и потенциал роста по ним. За это время фондовый рынок вероятнее всего стабилизируется", - считает он.
Однако, как вспоминают некоторые аналитики, когда в феврале 2008 года фондовый рынок лихорадило, многие частные и средние инвесторы, которым было необходимо гарантированно сохранить и приумножить свой капитал, все же устремили свои средства в недвижимость.
"Это обернулось полномасштабным ростом цен во всех сегментах и ажиотажным спросом. Конечно, для инвесторов вложения в недвижимость на тот момент оказалось самым логичным и правильным решением, доходы в первом полугодии превышали 40% по многим ликвидным объектам", - указывает директор по продажам Бюро недвижимости "Агент 002" Валерий Барнинец.
По его данным, в начале текущего года доля покупки инвестиционных квартир в московском регионе доходила до 20-30% от общего объема сделок.
При этом, как напоминает Короткий, в первую очередь значительный скачок цен, по некоторым предложениям до 50%, был зафиксирован на подмосковные квартиры, так как разница в цене квадратного метра по сравнению с Москвой на тот момент была весьма ощутима.
Ситуация и инструменты изменились
Но сейчас, по мнению Таганова, ситуация уже далека от начала года - условий для краткосрочных спекуляций на рынке недвижимости не предвидится, ведь "рынок вел себя достаточно спокойно, темпы роста цен на нем были сравнительно небольшие".
Действительно, как сходятся во мнении аналитики рынка, вряд ли следует прогнозировать всплеск покупок инвестиционных квартир на фоне некоторого снижения спроса на жилье в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, а также в условиях объективной "переоцененности" жилой недвижимости в этих столичных регионах.
"Нынешняя ситуация отличается от начала года тем, что недвижимость демонстрирует предельные ценовые показатели, то есть рынок исчерпал все объективные возможности для дальнейшего роста и покупка квартир на данном этапе в лучшем случае окажется лишь способом сохранить накопленные средства, а в худшем повлечет определенные финансовый потери", - добавляет Барнинец.
Сейчас, по данным Барнинца, доля инвестиционных квартир в Москве составляет не более 7% от общего числа приобретений.
По мнению руководителя проекта УК "Метрополь" Олега Шевченко, значительного интереса к покупке жилой недвижимости можно ожидать разве что в регионах, однако, вряд ли и здесь уровень доходности будет высоким – в среднем 5-10%, максимум 15% в год, что в целом сравнимо с доходностью по депозитам ряда банков.
Он отмечает также, что в настоящее время можно прогнозировать проявление интереса со стороны крупных и корпоративных инвесторов разве что к коммерческой недвижимости, в первую очередь, к производственным и складским помещениям, а также к вложениям средств в земельные участки.
"Маленьким лучиком света в этом темном царстве могут стать паи фондов недвижимости, обращающиеся на бирже, которые доступнее по цене и более ликвидны, чем реальные объекты недвижимости, - добавляет директор по развитию УК "ЮграФинанс" Андрей Степаненко, - хотя и с ними не все так гладко - реальных предложений мало".
Что будет с ценами
По мнению Барнинца, торопиться с перенаправлением потоков инвестиций не стоит: стоимость акций может восстановиться уже в первом полугодии 2009 года, а цены на недвижимость могут снизиться на 15-20%.
Большинство экспертов, опрошенных РИА Новости, высказывают мнение, что, по крайней мере, до конца года в описанных условиях никаких значительных ценовых скачков от рынка недвижимости ждать не стоит, а вот со следующего года действительно можно ожидать даже определенной коррекции.
"Если говорить о сегментах элит и бизнес класса, то даже при увеличении потока инвесторов, которые уйдут с биржи и принесут свои средства в сектор недвижимости, вряд ли здесь стоит ждать всплеска цен", - указывает Короткий.
Таганов также не ожидает какого-либо резкого ценового изменения, которое могло бы быть вызвано приходом инвесторов с фондовых рынков.
"В ближайшее время мы прогнозируем дальнейшее замедление темпов роста цен на рынке жилой недвижимости, за которым последует длительный период плавной коррекции. Мы ожидаем, что цены рекламных объявлений до конца текущего года будут сохраняться стабильными, в то время как цены реальных сделок начнут слегка корректироваться в сторону снижения", - предполагает он.
В свою очередь Шевченко подтверждает, что, скорее всего, следует ожидать некой стабилизации общего уровня цен на недвижимое имущество.
В целом, ситуация для инвесторов не однозначная, а разнонаправленное движение настроений говорит о том, что проблемы мирового рынка и в первую очередь рынка капиталов не могут не сказываться на отечественной экономике, а надежных инструментов сохранения средств становится все меньше, резюмирует Барнинец.
