В последние годы жилищной рынок в России стремительно развивается: ускоряются темпы строительства жилья, растет доля малоэтажной застройки, появляются новые финансовые инструменты для приобретения недвижимости. О перспективах реализации национального проекта в сфере строительства доступного жилья, развитии ипотеки, возведении на территории страны экспериментальных жилых районов, расселении аварийного жилого фонда, сроках завершения бесплатной приватизации квартир, в интервью РИА Новости рассказал министр регионального развития РФ Владимир Яковлев.
Владимир Анатольевич, пройдена середина второго года реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Вы довольны результатами?
Конечно, я не могу сказать, что полностью удовлетворен реализацией нацпроекта. Существуют проблемы, которые надо решать, для того чтобы двигаться дальше. Главное, что мы осознаем болевые точки проекта и понимаем, как их устранять. В то же время хочу отметить, что несмотря на большую критику, которая регулярно звучала в самом начале реализации нацпроекта, его первый этап мы уже прошли, и при этом доказали: запланированные темпы роста объемов строительства жилья реально соответствуют нашим возможностям. Прошлый год показал совсем неплохие итоги: мы ввели в эксплуатацию 50,5 миллионов квадратных метров жилья, что на 12 с лишним процентов больше, чем в 2005 году. Между тем, еще в 2000 году мы строили всего 30 миллионов квадратных метров жилых площадей.
Кроме того, в 2006 году удалось внести изменения в нормативно-правовые документы, позволяющие работать в рамках «Доступного жилья» - это Градостроительный кодекс, Жилищный и Земельный кодексы, а также 210-ФЗ о тарифах и 214-ФЗ о долевом строительстве. Это важные законодательные инструменты, которые позволяют реализовывать на практике задуманные в рамках национального проекта идеи.
Вместе с тем, федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище» в прошлом году не была реализована полностью. Одна из причин в том, что земля, которая по закону должна была передаваться под жилищную застройку через торги, еще раньше, мягко говоря, не совсем правомерно, была передана различным структурам, которые зачастую оказались в том или ином регионе страны земельными монополистами.
Пришлось давить на местные власти и некоторые строительные компании, чтобы они не придерживали постоянно дорожающие участки до будущих времен, а начинали на них строительство прямо сейчас. Мы подключили прокуратуру и другие правоохранительные органы и, в конечном итоге, разобрались с дефицитом земли под застройку.
Другая проблема, которая помешала полной реализации ФЦП, - это медленное развитие инженерной инфраструктуры. Время точечной застройки внутри сложившихся кварталов прошло, и необходимо комплексно подходить к подготовке земельных участков под строительство новых микрорайонов, подводить к стройплощадкам новые инженерные коммуникации. Но для этого нужны значительные финансовые средства. Кроме того, существуют трудности с мощностями по электричеству, воде и газу, которых иногда просто не хватает.
В ФЦП «Жилище» предусмотрена специальная подпрограмма, которая и должна способствовать инженерной подготовке участков для строительства жилья, но, к сожалению, пока она не сыграла той роли, которая была на нее возложена.
А почему так получилось?
Причины объективные. Дело в том, что подпрограмма предусматривала предоставление государственных гарантий по кредитам, взятым на подготовку инженерной инфраструктуры. Но воспользоваться ими могли только субъекты РФ или муниципалитеты. При этом регионы-доноры, госгарантии или субсидирование процентных ставок не особо интересовали - своих средств у них и так было достаточно, а дотационным регионам и муниципалитетам предоставление подобных льгот запрещено бюджетным законодательством. Поэтому мы внесли изменения в ФЦП, и включили хозяйствующие субъекты в перечень имеющих право на субсидирование процентной ставки или получение госгарантии при реализации инфраструктурных проектов.
Таким образом, теперь строительные компании также смогут использовать механизмы федеральной целевой программы.
Государство выбрало 22 пилотных инвестиционных проекта комплексного освоения территорий в разных регионах страны. Когда можно будет говорить о первых результатах этого эксперимента?
На этих пилотных проектах мы намерены отработать механизм предоставления господдержки, в том числе субсидий по процентной ставке и государственных гарантий на привлечение заемных средств под создание инфраструктуры и строительство жилья. Кроме того, в ходе возведения этих крупных жилых районов намечено на практике обкатать взаимодействие федерального центра с местными органами власти, которые и разрабатывают территориальные планы развития, а также уточнить схемы финансирования дорожной инфраструктуры и социальной поддержки малообеспеченных граждан при обеспечении их жильем.
Напомню, речь идет о крупных проектах с объемом строительства не менее одного миллиона квадратных метров. Каждый из них рассчитан на десять лет. Например, в Ленинском районе Московской области за это время должны построить 4,3 миллиона квадратных метров жилья, в городском округе Домодедово - больше 12,5 миллионов квадратных метров, на юго-западе Екатеринбурга в районе «Академический» - девять миллионов квадратных метров, а в Березовском районе Свердловской области - более 3,5 миллионов квадратных метров жилых площадей. И это только самые крупные проекты. А ведь нами отобраны еще и проекты комплексной застройки района «Волгарь» в Самаре, района «Южный» в Минеральных водах и районов «Прибрежный» и XVIII в Набережных Челнах. Наблюдая за тем, как они будут воплощаться в жизнь, мы, на основе практического опыта, планируем ежегодно вносить коррективы в нормативно-правовые акты и государственные программы. Надеюсь, что эти уточнения будут способствовать упрощению и ускорению строительства жилья в России.
Помимо 22 крупных проектов, планируется реализовать и несколько менее масштабных, общей площадью застройки от 50 тысяч до миллиона квадратных метров. На их примере мы тоже хотим понаблюдать механизмы взаимодействия государства и бизнеса, чтобы учитывать особенности реализации не только крупных, но и средних проектов комплексной застройки.
Не получится ли так, что все внимание властей сконцентрируется на пилотных и экспериментальных проектах, а все остальные, по-прежнему, будут сталкиваться с инфраструктурными проблемами и бюрократическими препонами?
Эти пилотные проекты как раз для того и задуманы, чтобы на их примере выявить все слабые места при возведении жилья и потом, устранив, подчас надуманные и никому не нужные преграды, дать возможность строительной отрасли быстро и стабильно развиваться.
Безусловно, мы рассчитываем, что большая часть жилья будет строиться за рамками национального проекта. Ведь все наши новшества в нормативно-правовой базе действуют для любых проектов. Экономические льготы рассчитаны на то, чтобы стимулировать увеличение количества жилых площадей в целом по стране, а не быть опорой только для особо отличившихся проектов. Пилотные проекты задумывались как экспериментальные площадки, которые должны помочь реализации других проектов, а не мешать им.
Банковские ставки по ипотечным кредитам в стране постепенно снижаются, но ипотека пока так и не стала массовым инструментом приобретения жилья. Почему, на Ваш взгляд, ипотечное кредитование развивается не так быстро, как хотелось бы государству и многим россиянам?
Ипотека на сегодняшний день развивается семимильными шагами. Еще три года назад люди не знали, что представляет собой ипотечный кредит. Если в прошлом году по всей стране мы планировали выдать ипотечных кредитов на общую сумму 108 миллиардов рублей, то на конец года реальность превзошла наши ожидания примерно в 2,5 раза: люди взяли кредиты на 265 миллиардов рублей. В этом году сумма выданных кредитов возрастет еще больше. Уже в первом квартале 2007 года общий объем ипотечных жилищных кредитов по России составил 82,3 млрд. руб., что на 4% превышает объем кредитов, выданных в первом квартале прошлого года. Если сегодня только 15-16% населения потенциально могут приобрести жилье, в том числе используя и кредитные средства, то уже к 2010 году, по нашим расчетам, число граждан, способных купить себе квартиру или частный дом, должно превысить треть всего населения России.
Пока, к сожалению, примерно каждый третий из тех, кто приходит в банк с желанием оформить ипотечный кредит, узнав все детали, покидает его, так и не оформив займа. Конечно, нам бы хотелось, чтобы этого не происходило, но ипотечное кредитование - это рыночный механизм, а, следовательно, оно не может опережать развитие строительного рынка в целом. Ипотека в стране продолжит активно развиваться, однако у этого развития есть своя логика, напрямую связанная со многими экономическими факторами, например, снижением в России темпов инфляции.
А есть ли другие, кроме ипотеки, инструменты повышения доступности жилья?
Разумеется. И я уверен, что нам необходимо использовать все инструменты для повышения доступности жилья, которые сегодня существуют в мире и которые можно адаптировать к нашей действительности. Если кто-то об этом и забывал, то наше министерство - никогда. Министерство регионального развития, например, участвовало в подготовке законопроекта о строительных сберегательных кассах (проект внесен в Государственную Думу - прим. РИА Новости) и убеждало Президента на президиуме Госсовета в Казани, что такой закон должен появиться как можно скорее.
Думаю, закон о строительных сберегательных кассах будет принят до конца текущего года.
Кроме того, мы активно прорабатываем вопрос стимулирования создания в стране рынка аренды жилья, как одного из инструментов повышения его доступности и даже планируем внести в этой связи ряд изменений в Жилищный кодекс. Внутренняя миграция в России идет очень быстро, и аренда - один из самых эффективных способов решить возникающую при этом жилищную проблему.
Причем главную роль при этом может и должен сыграть бизнес. Стоит вспомнить, хотя бы о таком, давно известном инструменте, как доходные дома. Создание цивилизованного частного рынка аренды жилья в России должно быть выгодно и предпринимателям и людям.
Но для того, чтобы такой рынок создать необходимо решить еще несколько принципиальных вопросов. В частности - более четко определить, что такое аренда с точки зрения закона. Одновременно, нам нужно решить и что такое социальная аренда. Сейчас 76% всего жилья в России находится в собственности граждан - ни в одной стране мира нет такого количества приватизированных квартир.
Между тем, большинство наших граждан, приватизируя квартиру в начале 90-х годов прошлого века, думаю, никак не ожидали, что в 2005 году, приняв новый Жилищный кодекс, государство им скажет: это жилье ваше и сами решайте проблемы с его эксплуатацией и ремонтом.
Скоро не будет бесплатной приватизации жилья, а это стимулирует увеличение количества социального жилья. Ведь разрешая приватизировать квартиры, государство в перспективе лишает социального жилья будущие поколения. Кроме того, разрешая абсолютно всем приватизировать жилье, в дальнейшем государство сталкивается и с проблемой неплатежей в коммунальной сфере, в том случае, если люди переоценили свои возможности по финансированию эксплуатации жилья.
Сейчас особый акцент делается на малоэтажном и коттеджном строительстве. Вы считаете, что коттеджи могут быть доступны всем россиянам?
Мы стараемся не вводить каких-то искусственных ограничений на многоэтажную или коттеджную застройку. Для этого в первую очередь существуют экономические предпосылки. Очевидно, что дорогостоящая земля Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов стимулирует застройщиков как можно эффективнее использовать каждый квадратный метр. Конечно здесь, за исключением исторических кварталов, разумнее строить высотные здания. В то же время, в других регионах нашей страны, возможно, имеет смысл делать упор на малоэтажные дома. Кстати, по этому пути идут, например, в США и Канаде. Согласитесь, что в сельской местности и сегодня достаточно много отдельных домов. По итогам прошлого года индивидуальные дома занимали 44% от всего объема построенного жилья, а по итогам первого полугодия 2007 года - уже 49%.
Эта тенденция свидетельствует о том, что люди стремятся иметь свой дом, хоть небольшой, но собственный участок земли. И если территория позволяет, то зачем в таком желании отказывать? Кроме того, частник не только свой дом будет в порядке содержать, но и всю территорию вокруг него.
Но, начиная с 90-х годов прошлого века, доля индивидуальных домов в общем объеме нового строительства в стране постепенно увеличивается и без всякой поддержки со стороны государства. Как в последние годы изменилась позиция государства в этом вопросе?
Государство старается сделать малоэтажное жилье более доступным для граждан. Заметьте, что все подпрограммы ФЦП «Жилище» нацелены на поддержку малоэтажного жилья даже в большей степени, чем многоэтажного. Например, если в рамках подпрограммы «Инженерная подготовка» процентная ставка по кредиту на создание инженерной инфраструктуры для многоэтажных домов компенсируется государством на 50%, то для малоэтажной застройки - на все 100%. А, например, расходы на дорожную инфраструктуру в районах, где строятся коттеджи, компенсируются на 80%.
Вообще, мы поставили перед собой задачу уже в ближайшее время довести долю индивидуальных домов до 60% в общем объеме нового строительства.
Вместе с тем, субъекты федерации также должны задумываться о самостоятельном стимулировании коттеджной и малоэтажной застройки на своей территории. Возьмем, в частности, Белгородскую область: там уже несколько лет существует специальный фонд, поддерживающий такого рода строительство.
Как в ближайшей перспективе будет решаться проблема ветхого и аварийного жилья? Каким образом ее решению поможет создаваемый фонд содействия реформированию ЖКХ?
Государство приняло решения о выделении огромной суммы денег на расселение и реконструкцию аварийного и ветхого жилья - 250 миллиардов рублей. В июле принят закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", который будет управлять выделенными средствами. В ближайшее время пройдут организационные мероприятия, в том числе будет создан наблюдательный совет фонда, в который войдут представители Государственной Думы и федерального правительства.
Фонд будет существовать как самостоятельная корпорация, независимая от чиновников любого уровня. Управляя государственными деньгами, фонд будет направлять в регионы средства на ремонт ветхого и расселение аварийного фонда, руководствуясь при этом четкими, прозрачными критериями. Если субъект занимается реформированием жилищно-коммунального хозяйства, если он ликвидирует убыточные предприятия в сфере ЖКХ и создает ТСЖ, а также выполняет ряд других требований, то он имеет право на получение средств из фонда. При этом каждый регион будет обязан принимать долевое участие в финансировании этого направления, в зависимости от своей бюджетной обеспеченности.
Фонд также будет заниматься и капитальным ремонтом, одновременно содействуя новым формам управления жильем - с помощью управляющих компаний или товариществ собственников жилья.
Сейчас в стране насчитывается около 93 миллионов квадратных метров ветхого и 11,2 миллиона квадратных метров аварийного фонда. Думаю, что ста миллиардов рублей, которые будут направлены на ликвидацию аварийного жилья, будет достаточно для решения всех вопросов в рамках этой проблемы.
Ольга Салабай
